Tapu Harcı Muafiyeti — Kentsel Dönüşümde 6306 Avantajı (2026)

Açık konuşayım: sahada en çok gözden kaçan kalem bu. Normal bir alım-satımda tapu harcı satış bedelinin %4'üdür (alıcı %2, satıcı %2). 2 milyon TL'lik bir daire alımında bu cebinizden 80.000 TL demek. Kentsel dönüşümde ise 6306 sayılı Kanun bu harcı sıfırlıyor; aynı hüküm döner sermaye ücretini ve damga vergisini de kapsıyor. Aşağıda muafiyetin tam olarak hangi işlemleri kapsadığını, tapuda nasıl ilerleyeceğinizi ve insanların en sık nerede takıldığını tek tek anlatıyorum.

Muafiyet kapsamı — hangi işlemler?

İşin temelini kanun koyuyor. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un Madde 7'si, kentsel dönüşüm sürecindeki tapu ve harç işlemlerini muafiyet altına alıyor. Pratikte karşınıza çıkacak kalemler şunlar:

• Hisse devri — kat malikinin müteahhide arsa payı devretmesi (normal: %4)
• Kat irtifakı tescili — yeni binanın bağımsız bölüm öncesi tapu kaydı
• Kat mülkiyeti tescili — iskan sonrası bağımsız bölüm tapuları (kat mülkiyeti tesisi dönüşüm dışında da tapu harcından muaftır; iskanla resen çevirme ayrıca döner sermayeden muaftır, KMK m.10/6)
• İpotek tesisi — banka kredisi alımında ipotek harcı (normal: binde 4,55) — kentsel dönüşüm kapsamında
• İlk satış (müteahhitin alıcıya) — kentsel dönüşüm dairesi ilk kez satılırken harç muaf

Tasarruf hesabı — somut örnekler

Rakamı görmeden büyüklüğü oturmuyor. Aşağıdaki tablo varsayımsal değerlerle (daire başı 1,5 milyon TL devir, 2 milyon TL satış) yalnız oranı kanunda net olan kalemleri hesaplıyor; kendi bedellerinizle sonuç değişir:

Kendi binanız için net rakamı görmek isterseniz Tapu Harcı Hesaplayıcı'ya girin, işlem türünü "Kentsel Dönüşüm" seçtiğinizde muafiyetin cebinizde ne fark yarattığı önünüze düşüyor.

Başvuru süreci

1. Riskli yapı raporu şart. Lisanslı kuruluştan rapor alın.
2. Tapu kaydını kontrol edin. Riskli yapı tespiti yapıldığında il müdürlüğü bunu tapu kütüğünün beyanlar hanesine işletir (6306 Uygulama Yönetmeliği m.7/4). Tapu kaydınızda bu beyanın göründüğünden emin olun.
3. Tapu müdürlüğüne başvururken işlemin 6306 kapsamında olduğunu belirtin; işlem türünün "alım-satım" gibi genel bir türle değil, kanun kapsamındaki işlem olarak açılmasını isteyin.
4. 6306 m.7/9 kapsamındaki işlemde tapu harcı, döner sermaye ücreti ve damga vergisi ödenmez.

Sık yapılan hatalar

• Tespiti sonradan yaptırmaya kalkmak: Muafiyet 6306 kapsamındaki işlemler içindir; tespitten önce yapılan bir devir kanun kapsamında sayılmayabilir ve istisna uygulanmayabilir. Sıra: önce tespit, sonra tapu işlemi. (Riskli yapı raporunun "1 yıl geçerlilik" süresi diye bir kural yoktur.)
• Yanlış işlem türü seçimi: Tapu memurunun yaptığı işlemi "alım-satım" olarak kaydetmesi muafiyeti uygulamaz. Açıkça "kentsel dönüşüm hisse devri" veya "kentsel dönüşüm kat irtifakı" isteyin.
• Kütükte beyan yok: Riskli yapı beyanı tapu kütüğüne işlenmemişse işlem kanun kapsamında görülmez; önce il müdürlüğünden tespitin tapuya bildirildiğini teyit edin.
• Müteahhit ödedi diye unutmak: Hisse devri sırasında karşı taraf "harçları ben ödedim" diyorsa kulağınız kabarsın. Muafiyet kapsamında ödenmemesi gereken bir harç ödendiyse, o paranın nereye gittiğini mutlaka sorun.
• İskan sonrası satışta muafiyet bilgisini unutmak: Müteahhit dairesini ilk alıcıya sattığında muafiyet hâlâ geçerli — ama 2. el satışta normal %4 harç başlar.

Muafiyet ne kadar süre geçerli?

Burada bir yanılgıyı düzeltelim. Muafiyet sadece kentsel dönüşüm sürecindeki işlemleri kapsıyor. Yeni bina iskanını alıp ilk alıcıya satış tamamlandıktan sonra, 2. el satışlardan itibaren normal %4 harç yeniden devreye giriyor. Yani muafiyet ömür boyu değil, sürece bağlı.

Süre konusunda kafa karışıklığı çok oluyor, netleştireyim. 6306 sayılı kanun yürürlükte olduğu sürece muafiyet de duruyor. Yarısı Bizden için geçerli 31 Aralık 2027 tarihi (2026'dan uzatıldı) sadece hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesini bağlıyor; tapu harcı muafiyetinin böyle bir yıl sınırı yok, kanun ayakta oldukça uygulanmaya devam ediyor.

İpucu: Muafiyet + Yarısı Bizden 2026 birlikte

Benim tavsiyem net: bu iki avantajı ayrı ayrı değil, birlikte hesaplayın. İkisi üst üste binince tablo bambaşka bir yere gidiyor:

1. Yarısı Bizden Hesaplayıcı'da hibe + kredi tutarınızı çıkarın
2. Tapu Harcı Hesaplayıcı'da tapu harcı muafiyeti tasarrufunu görün
3. 12 daireli bir projede toplam tasarruf: 10.500.000 TL Yarısı Bizden hibesi (12 × 875.000 TL, yalnız İstanbul) + ~1,2 milyon TL tapu harcı istisnası (yukarıdaki varsayımsal örnek) = ~11,7 milyon TL

Sonuç

Sahada en çok şunu görüyorum: tapu harcı muafiyeti kentsel dönüşümün en az konuşulan ama belki de en değerli avantajı. Maliklerin çoğu "tapu harcı zaten %4'tür" deyip bu kalemi peşinen masraf yazıyor. Halbuki kentsel dönüşümde sıfır olduğunu bilmek, pazarlık masasında elinize fazladan bir koz veriyor.

Tanımları biraz daha derinleştirmek isterseniz Tapu Harcı sözlük tanımına ve Yarısı Bizden 2026 sayfasına göz atabilirsiniz.