Hukuk
Tapu Harcı Muafiyeti — Kentsel Dönüşümde 6306 Avantajı (2026)
6306 kapsamındaki dönüşümde tapu harcı alınmaz. Hangi işlem muafiyete girer hangisi girmez, ne kadar tasarruf, muafiyeti kaçırtan hatalar.
Hızlı Cevap
Kısaca: 6306 sayılı Kanun'un 7. maddesi gereği kentsel dönüşüm kapsamındaki tapu işlemlerinde harç alınmaz; normal alım-satımdaki %4'lük harç sıfırlanır, yalnızca döner sermaye ve harç pulu ödenir. Muafiyet hisse devrini, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tescilini, ipotek tesisini ve müteahhidin alıcıya ilk satışını kapsar. Ön şart binanın riskli yapı statüsünde olmasıdır; ikinci el satışlar muafiyet dışındadır.
Sözleşme öncesi bilmeniz gereken üç şey
- 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamındaki tapu işlemlerinde tapu harcı muafiyeti uygulanır. 12 daireli bir projede 5-10 milyon TL tasarruf demektir.
- Muafiyet kapsamı: hisse devri, kat irtifakı tescili, kat mülkiyeti tescili, ipotek tesisi (kentsel dönüşüm kapsamında).
- Sadece döner sermaye + harç pulu (~3.500 TL) ödenir. Normal alım-satımda %4 olan harç sıfırlanır.
Açık konuşayım: sahada en çok gözden kaçan kalem bu. Normal bir alım-satımda tapu harcı satış bedelinin %4'üdür (alıcı %2, satıcı %2). 2 milyon TL'lik bir daire alımında bu cebinizden 80.000 TL demek. Kentsel dönüşümde ise 6306 sayılı Kanun bu harcı sıfırlıyor, geriye sadece sembolik döner sermaye ve harç pulu kalıyor. Aşağıda muafiyetin tam olarak hangi işlemleri kapsadığını, tapuda nasıl ilerleyeceğinizi ve insanların en sık nerede takıldığını tek tek anlatıyorum.
Muafiyet kapsamı — hangi işlemler?
İşin temelini kanun koyuyor. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un Madde 7'si, kentsel dönüşüm sürecindeki tapu ve harç işlemlerini muafiyet altına alıyor. Pratikte karşınıza çıkacak kalemler şunlar:
- Hisse devri — kat malikinin müteahhide arsa payı devretmesi (normal: %4)
- Kat irtifakı tescili — yeni binanın bağımsız bölüm öncesi tapu kaydı (normal: binde 5)
- Kat mülkiyeti tescili — iskan sonrası bağımsız bölüm tapuları (normal: binde 5)
- İpotek tesisi — banka kredisi alımında ipotek harcı (normal: binde 4,55) — kentsel dönüşüm kapsamında
- İlk satış (müteahhitin alıcıya) — kentsel dönüşüm dairesi ilk kez satılırken harç muaf
Tasarruf hesabı — somut örnekler
Rakamı görmeden büyüklüğü oturmuyor. 12 daireli orta ölçekli bir projede muafiyetin getirdiği tasarruf kabaca şöyle çıkıyor:
| İşlem | Normal harç (TL) | Kentsel dönüşüm (TL) |
|---|---|---|
| Hisse devri (12 daire × 1,5M TL × %4) | 720.000 | 0 |
| Kat irtifakı tescili (12 × 1,5M × binde 5) | 90.000 | 0 |
| Kat mülkiyeti tescili (12 × 1,5M × binde 5) | 90.000 | 0 |
| İpotek (1M TL × binde 4,55, müteahhit krediye girerse) | 4.550 | 0 |
| Müteahhit ilk satış (6 daire × 2M × %4) | 480.000 | 0 |
| Toplam tasarruf | 1.384.550 TL | ~3.500 TL (sadece sembolik) |
Kendi binanız için net rakamı görmek isterseniz Tapu Harcı Hesaplayıcı'ya girin, işlem türünü "Kentsel Dönüşüm" seçtiğinizde muafiyetin cebinizde ne fark yarattığı önünüze düşüyor.
Başvuru süreci
- Riskli yapı raporu şart. Lisanslı kuruluştan rapor alın.
- ÇŞB hak sahipliği başvurusu. Bu sayede kentsel dönüşüm statüsü resmiyet kazanır.
- Tapu Sicil Müdürlüğüne gidin. Tapu memuruna "kentsel dönüşüm muafiyeti" istediğinizi belirtin, riskli yapı raporunu ibraz edin.
- Beyan formu doldurursunuz: 6306 sayılı kanun kapsamında olduğunuzu beyan edersiniz.
- Sadece döner sermaye (~2.500 TL) + harç pulu (~1.000 TL)ödersiniz. Toplam ~3.500 TL.
Sık yapılan hatalar
- Riskli yapı raporu süresi dolmuş: 1 yıl geçerli. Süresi dolmuş raporla başvurursanız reddedilir, yenisi gerekir.
- Yanlış işlem türü seçimi: Tapu memurunun yaptığı işlemi "alım-satım" olarak kaydetmesi muafiyeti uygulamaz. Açıkça "kentsel dönüşüm hisse devri" veya "kentsel dönüşüm kat irtifakı" isteyin.
- Eksik belge: ÇŞB hak sahipliği belgesi olmadan tapu memuru muafiyeti uygulayamaz.
- Müteahhit ödedi diye unutmak: Hisse devri sırasında karşı taraf "harçları ben ödedim" diyorsa kulağınız kabarsın. Muafiyet kapsamında ödenmemesi gereken bir harç ödendiyse, o paranın nereye gittiğini mutlaka sorun.
- İskan sonrası satışta muafiyet bilgisini unutmak: Müteahhit dairesini ilk alıcıya sattığında muafiyet hâlâ geçerli — ama 2. el satışta normal %4 harç başlar.
Muafiyet ne kadar süre geçerli?
Burada bir yanılgıyı düzeltelim. Muafiyet sadece kentsel dönüşüm sürecindeki işlemleri kapsıyor. Yeni bina iskanını alıp ilk alıcıya satış tamamlandıktan sonra, 2. el satışlardan itibaren normal %4 harç yeniden devreye giriyor. Yani muafiyet ömür boyu değil, sürece bağlı.
Süre konusunda kafa karışıklığı çok oluyor, netleştireyim. 6306 sayılı kanun yürürlükte olduğu sürece muafiyet de duruyor. Yarısı Bizden 2026 için söylenen 31 Aralık 2026 tarihi sadece hibe başvurusunu bağlıyor; tapu harcı muafiyetinin böyle bir yıl sınırı yok, kanun ayakta oldukça uygulanmaya devam ediyor.
İpucu: Muafiyet + Yarısı Bizden 2026 birlikte
Benim tavsiyem net: bu iki avantajı ayrı ayrı değil, birlikte hesaplayın. İkisi üst üste binince tablo bambaşka bir yere gidiyor:
- Yarısı Bizden Hesaplayıcı'da hibe + kredi tutarınızı çıkarın
- Tapu Harcı Hesaplayıcı'da tapu harcı muafiyeti tasarrufunu görün
- 12 daireli bir projede toplam tasarruf: 10.500.000 TL Yarısı Bizden hibesi (12 × 875.000 TL, yalnız İstanbul) + ~1,4 milyon TL tapu harcı muafiyeti = ~11,9 milyon TL
Sonuç
Sahada en çok şunu görüyorum: tapu harcı muafiyeti kentsel dönüşümün en az konuşulan ama belki de en değerli avantajı. Maliklerin çoğu "tapu harcı zaten %4'tür" deyip bu kalemi peşinen masraf yazıyor. Halbuki kentsel dönüşümde sıfır olduğunu bilmek, pazarlık masasında elinize fazladan bir koz veriyor.
Tanımları biraz daha derinleştirmek isterseniz Tapu Harcı sözlük tanımına ve Yarısı Bizden 2026 sayfasına göz atabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
›Kentsel dönüşümde tapu harcı ödenir mi?
Hayır. 6306 sayılı Kanun'un 7. maddesi kentsel dönüşüm sürecindeki tapu işlemlerini harçtan muaf tutuyor. Normal alım-satımda satış bedelinin %4'ü olan harç (alıcı %2, satıcı %2) sıfırlanıyor; geriye yalnızca sembolik döner sermaye ücreti ve harç pulu kalıyor. Sahada en çok gözden kaçan tasarruf kalemi bu.
›Muafiyet hangi işlemleri kapsıyor?
Beş kalem: kat malikinin müteahhide arsa payı devretmesi (hisse devri), kat irtifakı tescili, iskan sonrası kat mülkiyeti tescili, banka kredisinde ipotek tesisi ve kentsel dönüşüm dairesinin müteahhitten alıcıya ilk satışı. Bunların hepsi normal şartlarda ayrı ayrı harca tabi olduğu için muafiyetin toplam etkisi projede ciddi tutarlara ulaşıyor.
›Muafiyet için ne gerekiyor?
İşlemin 6306 kapsamında olduğunun belgelenmesi — yani binanın riskli yapı statüsünde olması ve tapu müdürlüğüne bu kapsamda başvurulması. Riskli yapı raporu çıkmamış bir binada dönüşüm yapılıyor olması tek başına muafiyet doğurmaz. Bu yüzden riskli yapı tespiti, yalnızca destek başvurusunun değil harç muafiyetinin de ön şartı.
›İkinci el satışta da muafiyet var mı?
Hayır. Muafiyet müteahhidin alıcıya yaptığı ilk satışı kapsıyor. Daire el değiştirdikten sonraki satışlar normal tapu harcına tabi. Yeni binadan daire alan kişi ileride satarsa standart oran üzerinden harç ödüyor; bu ayrımı alıcıya baştan anlatmak sonradan çıkan tartışmayı önlüyor.
›Harç muafiyeti dışında başka avantaj var mı?
Kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemlerde harç muafiyetinin yanında, tahliye olan malik ve kiracılar için kira yardımı ile Yarısı Bizden ve İADŞP gibi finansman destekleri devreye giriyor. Hepsinin ortak ön şartı yine riskli yapı statüsü. Yani tek bir belge — riskli yapı raporu — birkaç ayrı hakkın kapısını birden açıyor.
İlgili araçlar & hesaplayıcılar
Binanız için firma mı arıyorsunuz?
Ücretsiz başvurunuzu bırakın; bölgenizde kentsel dönüşüm yapan anlaşmalı inşaat firmalarıyla eşleştiğinde size dönüş yapılır. Bağlayıcılık yok, karar her zaman sizin.
İlgili yazılar
Hukuk
Hisse Devri ve Kat İrtifakı — Müteahhit Aldığı Daireyi Ne Zaman Satabilir?
Müteahhit payındaki daireleri tapuda ne zaman devralır, ne zaman satabilir? Kat irtifakı–kat mülkiyeti farkı ve aşamalı hisse devrinin mantığı.
Devamını oku
Devlet Desteği
Yarısı Bizden 2026 — Müteahhit için Tam Rehber (Hibe, Kredi, Ödeme Akışı)
Yarısı Bizden 2026 destek paketinin müteahhit perspektifinden anlatımı: konut başına 1.750.000 TL desteği, 3 eşit taksitli ödeme akışı, başvuru süreci, son tarih ve sık yapılan hatalar.
Devamını oku