Hukuk
Kat İrtifakı vs Kat Mülkiyeti — Fark ve Geçiş Süreci 2026
Kat irtifakı inşaat halinde, kat mülkiyeti iskandan sonra kurulur. Aradaki fark, 4 aşamalı tapu süreci ve 6306 kapsamındaki harç muafiyeti.
Hızlı Cevap
Kısaca: kat irtifakı inşaat daha bitmeden tapuda kurulan geçici düzenlemedir, arsa pay oranlarını gösterir. Kat mülkiyeti ise iskan çıktıktan sonra kurulan kalıcı bağımsız bölüm mülkiyetidir. Kentsel dönüşümde bu geçiş tapu harcı muafiyetiyle yapılıyor (6306 Madde 9). Belgeler tamsa iş 2-4 haftada bitiyor.
Hızlı bakış
- Kat irtifakı: İnşaat halindeki bina için tapu (geçici). Arsa pay oranlarını gösterir.
- Kat mülkiyeti: İskan ruhsatı sonrası kurulan gerçek bağımsız bölüm mülkiyeti (kalıcı).
- Kentsel dönüşümde geçiş tapu harcı muafiyetli (6306 Madde 9).
- Süre 2-4 hafta. Tüm kat maliklerinin imzası + iskan + yönetim planı şart.
Türkiye'de bina tapusu iki aşamada yürüyor: önce kat irtifakı (daha inşaat sürerken), sonra kat mülkiyeti (iskan çıkınca). Kentsel dönüşümde ikisi de hayati. Sahada en çok şunu görüyorum: bu iki kavram birbirine karışınca tapu işlemi takılıyor, daire satışları sallanıyor, bazen de aylar boşa gidiyor.
Aşağıda iki kavramı 2026 koşullarıyla, geçiş sürecini, kentsel dönüşüm muafiyetini ve en çok düşülen hataları tek tek anlatıyorum. Mevzuat dilinden çok, masada işinize yarayacak haliyle. Bu yazı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmuş binalar için; tapusunda yalnızca "arsa" ve hisse oranı yazan, kat irtifakı hiç kurulmamış binada tespit, çoğunluk ve daire dağılımının nasıl işlediğini hisseli tapulu binada kentsel dönüşüm yazısında ayrıca anlattık.
Kat irtifakı — temel kavram
Kat irtifakı, ortada henüz bitmiş bir bina yokken, yani inşaat sürerken tapuda kurulan düzenlemedir. Dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu. Kabaca, "bina bittiğinde kim hangi daireye sahip olacak" sözünün tapuya geçmiş hali diyebilirsiniz.
- Arsa pay oranlarını (örn: 12 daireli binada her dairenin 1/12 payı) tapuya tescil eder
- Gelecekte yapılacak bağımsız bölümlerin yerlerini ve büyüklüklerini belirler
- Kentsel dönüşüm sözleşmesi imzasıyla genelde aynı dönemde kurulur
- Müteahhit firmanın payına düşen daireler kat irtifakı kapsamında müteahhide tescil edilir (hisse devri)
Kat mülkiyeti — kalıcı durum
Kat mülkiyeti ise bina bitip iskan ruhsatı çıktıktan sonra kat irtifakının dönüştüğü kalıcı durum. Burada artık vaat değil, elinizde gerçek tapu var: her daire ve dükkan için ayrı bir tapu çıkıyor. İşin "tamam, bitti" dediğiniz noktası budur.
- Bina tamamlanmış olmalı (yapı denetim raporu olumlu)
- İskan ruhsatı (yapı kullanma izin belgesi) alınmış olmalı
- Tüm kat maliklerinin onayı + yönetim planı şart
- Bağımsız bölümler için ayrı ayrı tapu çıkar — daire 1, daire 2, ...
İki kavramın karşılaştırması
| Parametre | Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti |
|---|---|---|
| Ne zaman kurulur? | Yapı ruhsatı sonrası, inşaat halindeyken | İskan ruhsatı sonrası, bina tamamlanınca |
| Tapu durumu | Geçici (arsa payı + bağımsız bölüm vaadi) | Kalıcı (bağımsız bölüm tapusu) |
| Bağımsız bölüm satışı | Mümkün (satış vaadi ile) | Mümkün (normal tapu devri) |
| Yönetim planı şart mı? | Hayır | Evet |
| Tapu harcı (standart proje) | %4 (alıcı + satıcı) | %4 (alıcı + satıcı) |
| Tapu harcı (kentsel dönüşüm) | MUAFİYET (6306 Madde 9) | MUAFİYET (6306 Madde 9) |
| İmar durumu değişikliği | Kolay (kat irtifakı yeniden kurulabilir) | Zor (tüm kat maliklerinin onayı şart) |
Kentsel dönüşümde 4 aşamalı süreç
- 1. aşama — Yıkım öncesi (eski bina): Eski binada kat mülkiyeti var. Riskli yapı raporu çıkar.
- 2. aşama — Yıkım sonrası: Bina yıkılır, kat mülkiyeti askıya alınır. Sadece arsa kat malikleri adına kalır (paylar korunur).
- 3. aşama — Yeni bina ruhsatı + Kat irtifakı: Müteahhitle sözleşme imzalanır, yapı ruhsatı alınır. Müteahhit payı kat irtifakı ile tescil edilir. Maliklerin payı kat irtifakı ile yeni bağımsız bölümlere bağlanır.
- 4. aşama — İnşaat sonu + Kat mülkiyeti: İskan ruhsatı alınınca kat irtifakı kat mülkiyetine dönüşür. Her dairenin ayrı tapusu çıkar.
Hisse devri ne zaman yapılır?
Açık konuşayım: hisse devri, kentsel dönüşüm sözleşmesinin en kritik maddesidir; sözleşmenin gerisini güzel yazıp bu maddeyi gevşek bırakan müteahhit de malik de sonra başını ağrıtıyor. Asıl soru şu: müteahhit payını tam olarak ne zaman alacak?
- Erken devir (Yanlış — riskli): Sözleşme imzasıyla birlikte müteahhitin payını devretmek. Müteahhit iflas ederse paylar iflas masasına girer. Kat malikleri için risk yüksek.
- Doğru zaman: Yapı ruhsatı alındıktan ve kat irtifakı kurulduktan sonra. Sözleşmede "ruhsat alımından 30 gün içinde devir" şartı yazılı olmalı.
- İskan sonrası tam devir: Kat mülkiyeti kurulduğunda müteahhitin payı kalıcı bağımsız bölüm tapusuna geçer.
Detay: Hisse Devri ve Kat İrtifakı Rehberi
Pratik durum — sık yapılan hatalar
- İskan sonrası kat mülkiyetini geciktirme: Bazı kentsel dönüşüm projelerinde iskan alınıp yıllarca kat mülkiyetine geçilmiyor. Sebep: yönetim planı tartışması veya bir malik imza atmıyor. Sorun: daire satışı ve devir zorlaşır. Çözüm: 2/3 çoğunlukla mahkeme yoluyla zorla geçiş mümkün.
- Kat irtifakında daire satın alma: İnşaat halindeki bir daireyi satın alıyorsanız: müteahhitin finansal durumunu kontrol edin, satış vaadi sözleşmesi tapu siciline işlensin, banka teminat mektubu isteyebilirsiniz. İskan alınmadığı takdirde riskiniz var.
- Yönetim planı eksik: Kat mülkiyeti için yönetim planı zorunlu. Apartman/site nasıl yönetilecek, aidat ne kadar, ortak alanlar nasıl kullanılacak — kuralları yazılı. Bu olmadan tescil yapılmaz.
- Arsa pay oranı yanlış hesaplanması: Pay oranları dairelerin gerçek m²'sini yansıtmalı. Yanlış orantı sonra düzeltmek için tüm kat maliklerinin imzası şart — pratikte zor.
Müteahhitler için tavsiyeler
- Sözleşmede hisse devri tarihini netleştirin: "Ruhsat alımından 30 gün sonra" gibi spesifik.
- Banka teminat mektubu önerin: Maliklerin güvenini artırır, hisse devri kolaylaşır.
- Yönetim planını proje aşamasında hazırlayın: Sonradan tartışma çıkarmaz.
- Tapu harcı muafiyetini sözleşmede vurgu yapın: Maliklerin avantajı, satış argümanı.
Sonuç
Toparlayalım: kat irtifakı ile kat mülkiyeti aynı şey değil. Biri inşaat halinde kurulan geçici düzenleme, diğeri iskandan sonraki kalıcı tapu. Kentsel dönüşümde bu geçiş tapu harcı muafiyetiyle yapılıyor, bunu sahiplenin. Benim tavsiyem net: hisse devri tarihini sözleşmede güne kadar yazın ve müteahhit iflas riskini baştan masaya koyun. Bu iki maddeyi sağlam bağlarsanız sürecin yarısı çözülmüş olur.
İlgili rehberler:
Sıkça Sorulan Sorular
›Kat irtifakı nedir, kat mülkiyetinden farkı ne?
En basit haliyle şöyle ayırın: kat irtifakı, daha bina yokken (inşaat halindeyken) tapuda kurulan ilk düzenlemedir; kimin arsada ne kadar payı olduğunu ve hangi dairenin nereye geleceğini gösterir. Kat mülkiyeti ise bina bitip iskan çıktıktan sonra bu irtifakın gerçek daire tapusuna dönüşmüş halidir. Biri geçici, diğeri kalıcı. Sahada en çok karıştırılan iki kavram bunlar.
›Kat irtifakı ne zaman kurulur?
Yapı ruhsatı çıktıktan, malikler de arsa pay oranlarında anlaştıktan sonra kuruluyor. Kentsel dönüşümde bunu genelde sözleşme imzasıyla aynı döneme denk getiriyoruz. Kat karşılığı anlaştığınızda müteahhidin payı da bu kat irtifakı içinde tapuya işleniyor; yani kâğıt üstünde herkesin payı netleşmiş oluyor.
›Kat mülkiyeti tesisi için ne gerekli?
Beş şey gerekiyor: (1) iskan ruhsatı, yani yapı kullanma izin belgesi. (2) Yönetim planı, apartmanın oyun kuralları. (3) Bağımsız bölüm listesinin onayı. (4) Tüm kat maliklerinin imzası; bir iki kişi imza atmazsa 2/3 çoğunlukla mahkemeden geçilebiliyor. (5) Tapu müdürlüğüne başvuru ve tescil. Belgeler eksiksizse iş 2-4 haftada bitiyor; takılan yer hep imzalar oluyor.
›Kat irtifakı iken daire satılabilir mi?
Evet, kat irtifaklı bağımsız bölüm satılabilir; tapuya 'kat irtifaklı' diye işlenir. Müteahhit de payına düşen daireleri inşaat sürerken satış vaadiyle satabilir. Ama alıcıya açık konuşayım: iskan alınamazsa kat mülkiyetine geçilemez ve o daire yıllarca havada kalır. Yani inşaat halinde daire alıyorsanız müteahhidi iyi tartın.
›Kentsel dönüşümde kat mülkiyeti tapu harcı muafiyeti var mı?
Evet, var; dayanağı 6306 sayılı kanunun 9. maddesi. Riskli ilan edilmiş bir bina yıkılıp yeniden yapıldığında, eski malikin yeni dairesine geçişi tapu harcından muaf. Bunu küçümsemeyin: normal bir konutta %4 tapu harcı ödersiniz, kentsel dönüşümde bu kalem sıfır. Maliğe anlatırken en çok bu rakam dikkat çekiyor.
İlgili araçlar & hesaplayıcılar
Binanız için firma mı arıyorsunuz?
Ücretsiz başvurunuzu bırakın; bölgenizde kentsel dönüşüm yapan anlaşmalı inşaat firmalarıyla eşleştiğinde size dönüş yapılır. Bağlayıcılık yok, karar her zaman sizin.
İlgili yazılar
Hukuk
Hisse Devri ve Kat İrtifakı — Müteahhit Aldığı Daireyi Ne Zaman Satabilir?
Müteahhit payındaki daireleri tapuda ne zaman devralır, ne zaman satabilir? Kat irtifakı–kat mülkiyeti farkı ve aşamalı hisse devrinin mantığı.
Devamını oku
Hukuk
Tapu Harcı Muafiyeti — Kentsel Dönüşümde 6306 Avantajı (2026)
6306 m.7/9: dönüşüm işlemlerinde tapu harcı, döner sermaye ücreti ve damga vergisi alınmaz. Hangi işlem girer, örnek hesap, muafiyeti kaçırtan hatalar.
Devamını oku
Hukuk
Müteahhit İflas Ederse Ne Olur? — Kat Maliki Kurtarma Rehberi 2026
Müteahhit firma iflas ederse kentsel dönüşüm projesi nasıl kurtulur? 4 senaryoya göre yol haritası, Yarısı Bizden hibe koruma, yeni müteahhit transferi, sözleşmede iflas maddesi.
Devamını oku
Hukuk
İpotekli / Kredili Daire Kentsel Dönüşümde Ne Olur? 2026 Malik Rehberi
İpotekli, konut kredili ya da haczli daire kentsel dönüşüme girer mi? Bina yıkılınca ipoteğe ne olur, ipotek ve şerhler yeni bağımsız bölüme nasıl taşınır, banka muvafakati ve kredi ödemesi süreç boyunca nasıl işler? Kat maliki için 2026 rehberi.
Devamını oku