Hukuk
Daire Teslim Kabul Tutanağı 2026 — 9 Alan Kontrol + Garanti Süreleri
Daire teslim alırken 9 alan kontrol: yapısal, tesisat, pencere/kapı, sıva/boya, zemin, mutfak/banyo, asansör, ortak alan, belgeler. Ayıp davası süresi teslimden itibaren 5 yıl (TBK 478).
Hızlı Cevap
Daire teslim kabul tutanağı, müteahhitten malike daire teslimini kayıt altına alan belgedir. O imza atılınca sonradan çıkan kusurları ispatlamak zorlaşır. Açık konuşayım, dokuz alanı atlamadan kontrol edin: yapısal, tesisat, pencere/kapı, sıva/boya, zemin, mutfak/banyo, asansör, ortak alanlar, belgeler. Bulduğunuz her eksiği tutanağa yazın ve 30 gün süre verin.
Hızlı bakış
- İmzayı attıktan sonra sonradan çıkan kusuru ispatlamak zor. O yüzden imzadan önce daireyi karış karış gezin.
- 9 ana alan kontrolü: yapısal, tesisat, pencere/kapı, sıva/boya, zemin, mutfak/banyo, asansör, ortak alanlar, belgeler.
- Eksiklikleri tutanağa yaz, 30 gün süre ver, son %5-10 ödemeyi bekle.
- Ayıp davaları taşınmaz yapılarda teslimden itibaren 5 yıl, ağır kusurda 20 yıl (TBK m.478); ayıbı gecikmeden bildirin (TBK m.477).
Kentsel dönüşümde en çok hafife alınan an, daire teslim tutanağının imzalandığı andır. Sahada en çok şunu görüyorum: insan yeni dairesine kavuşmanın sevinciyle kağıdı şöyle bir okuyup imzayı atıyor. Oysa aylar, bazen yıllar sonra çıkan sızıntı, çatlak ya da dökülen fayans için tazminat hakkınız tam olarak o tutanağa ne yazdığınıza bağlı. Bu yüzden teslim günü acele etmeyin, sistemli bir kontrolden geçirin.
Aşağıda 2026 itibariyle tutanağın nasıl düzenleneceğini, daireyi karış karış gezerken bakmanız gereken 9 alanı ve sonradan çıkan kusurlarda hangi hakların elinizde kaldığını tek tek anlatıyorum.
Kabul tutanağı nedir?
İşin hukuki tarafı aslında basit. Türk Borçlar Kanunu eser sözleşmesinde teslim alana eseri gözden geçirip ayıpları bildirme yükü getiriyor ve kabulden sonra müteahhidin sorumluluğunu daraltıyor (TBK m.474, m.477). Kentsel dönüşümde de bunun karşılığı, daire için imzaladığınız kabul tutanağı. Yani imza, sözün senede dönüştüğü yer.
- Müteahhit ve kat maliki tarafından birlikte düzenlenir
- Teslim tarihi + dairenin durumu + eksiklikler (varsa) yazılır
- İmza atılınca dairenin teslim alındığı kabul edilir
- Tapu kat mülkiyeti tescili için bu belge gerekli olabilir
Teslim öncesi hazırlık
- Profesyonel kontrolör (önerilen): Mimari/yapı uzmanı daireyi inceler; ücreti için önceden yazılı teklif alın
- Sözleşme + ek dokümanlar: Sözleşmedeki marka listeleri, m² beyanı, teslim yetkilisi
- Kontrol listesi (checklist): Aşağıdaki 9 alan listesi yanınızda olsun
- Cep telefonu (fotoğraf için): Her sorunu fotoğraflayın, tarih + saat şart
- Yardımcı ekipman: Su seviye aleti (zemin eğimi), metre (m² doğruluğu), lamba (karanlık köşeler)
9 alan kontrolü
1. Yapısal kontrol
- Tavan ve duvarlarda çatlak var mı? Saç teli kalınlığından büyük çatlak ciddi
- Köşelerde sızıntı izi (sarı/kahve leke)
- Kolonların görünüşü düzgün mü (eğri/çarpık olmamalı)
- Pencere çevresinde nem/küflenme
- Balkon, ışıklık, çatı geçirgenliği
2. Tesisat kontrolü
- Tüm su muslukları çalışıyor mu? Su basıncı yeterli mi?
- Sıcak su anında geliyor mu? (kombi durumu)
- Doğalgaz vanaları sızdırıyor mu? (sabun köpüğü testi)
- Tüm elektrik prizleri ve anahtarları çalışıyor mu?
- İnternet/TV kablo bağlantı altyapısı tamamlandı mı?
- Su giderleri çalışıyor mu? (mutfak, banyo, balkon)
3. Pencere ve kapı kontrolü
- Tüm pencereler açılıyor + kapanıyor mu? Kilit çalışıyor mu?
- Cam tek mi, ısıcam mı (sözleşmede belirtilen tipte)?
- Ses izolasyonu yeterli mi?
- Daire giriş kapısı çelik mi, kilit + anahtarlar?
- İç kapıların menteşeleri sıkı mı?
- Pencerelerde rüzgar/su sızdırması
4. Sıva ve boya kontrolü
- Sıva düz mü? El gezdirince çıkıntı/kabarcık var mı?
- Boya tek kat mı, iki kat mı?
- Boya rengi sözleşmede belirtilen renk mi?
- Köşelerde leke, fırça izi, akıntı
- Marka kontrolü (Filli Boya/Kalekim/vd. sözleşmeyle)
5. Zemin kontrolü
- Parke düzgün döşenmiş mi? (su seviye aleti ile eğim testi)
- Parke tipi sözleşmedekiyle uyumlu mu (AGT, Camsan, vd.)?
- Fayans/seramik düzgün mü? Hafif eğimle drenaj sağlanmış mı (banyo, mutfak)?
- Süpürgelik düzgün mü?
- Zemin malzemesi yüzey bozukluğu
6. Mutfak + banyo kontrolü
- Mutfak dolabı kapakları + çekmeceler çalışıyor mu?
- Mutfak armatürü marka kontrolü (ECA/Kale/Vesbo)
- Banyo armatürü + duşakabın çalışıyor mu?
- Klozet + lavabo sızıntı kontrolü
- Fayans aralık (derz) düzgün mü?
- Doğru havalandırma fanları çalışıyor mu?
7. Asansör + ortak alanlar
- Asansör çalışıyor mu? Her kata düzgün hizalanıyor mu?
- Asansör periyodik muayene belgesi (yıllık)
- Bina giriş holü temiz + tamam
- Yer altı otopark çalışıyor mu?
- Çatı + bahçe ortak alanlar
8. Belge kontrolü
- İskan ruhsatı (yapı kullanma izin belgesi) — orijinal
- DASK poliçesi (sizin daireniz için)
- Tapu kat mülkiyeti tescil belgesi
- Yapı denetim son raporu
- Bağımsız bölüm planları (mimari)
- Yönetim planı (apartman yönetim kuralları)
9. m² ölçüm kontrolü
- Daire m²'si sözleşmede yazılanla uyumlu mu?
- Metre ile her odanın boyutu ölçülmeli
- Kanunda sabit tolerans oranı yok; sözleşmedeki toleransı aşan eksiklikte bedelden indirim istenebilir (TBK m.475)
- Detay: Anlaşmazlıklar Rehberi
Tutanak nasıl yazılmalı?
Örnek tutanak metni
"Bu tutanak, [tarih] tarihinde, [müteahhit firma] tarafından kentsel dönüşüm projesi kapsamında inşa edilen [adres] adresindeki bağımsız bölüm 12'nin, kat maliki [malik adı]'a teslim edilmesini kayıt altına alır.
Daire genel olarak kabul edilebilir durumda olup, aşağıdaki eksiklikler tespit edilmiştir:
1. Salon batı duvarında 30 cm uzunluğunda saç teli çatlak (foto Ek-1)
2. Banyo duş alanı sızdırma tespit edildi (foto Ek-2)
3. Mutfak alttaki dolap kapağı eksik (foto Ek-3)
Müteahhit, bu eksiklikleri 30 gün içinde tamamlamayı taahhüt eder. Eksikler tamamlanana kadar sözleşme bedelinin son %5'i ([tutar] TL) malik tarafından ödenmeyecektir. Malikin ayıp ve gecikme cezasına ilişkin hakları saklıdır (TBK m.179/2, m.475, m.478).
İmzalar: [müteahhit yetkilisi] / [kat maliki]"
Sık yapılan hatalar
- Telaşla imzalamak: Müteahhit "tutanak bekleniyor" baskısı yapsa bile en az 2-3 saat ayırın. Aceleyle imza pahalıya patlar.
- Eksik bulup yazmamak: Tüm eksiklikler tutanağa mutlaka yazılmalı. "Sonra düzeltirim" sözüne güvenmeyin.
- Fotoğraf çekmemek: Her eksik için fotoğraf + tarih + saat. Sonraki ispat için kritik.
- Tek başına gitmek: Mümkünse yapı uzmanı + tanık ile gidin. Tek tanık güçsüz kalır.
- Belgeler ihmali: İskan + DASK + tapu — bunlar eksikse imzalamayın.
- m² ölçmemek: Sonradan m² farkı tespit edilirse dava açmak zor. Metre ile ölçün, tutanağa yazın.
Eksik tamamlanmazsa ne yapılır?
- İhtarname (30 gün sonra): Noter ihtarı, eksikleri tamamlama veya tazminat talebi
- Uzlaşma görüşmesi: Eksiklerin tamamlanması ya da bedelden indirim üzerinde anlaşma
- Arabuluculuk: Dava öncesi zorunlu olup olmadığı uyuşmazlığın niteliğine göre değişir; avukatınıza sorun
- Dava: Görevli mahkemeyi avukatınız belirler
Yasal sorumluluk süreleri
| Kusur tipi | Süre | Yasal dayanak |
|---|---|---|
| Ayıplı eser davası (taşınmaz yapı) | Teslimden itibaren 5 yıl | TBK m.478 |
| Müteahhidin ağır kusuru | Teslimden itibaren 20 yıl | TBK m.478 |
| Kasten gizlenen ayıp | Kabulden sonra da sorumluluk sürer | TBK m.477 |
| Yapı denetim kuruluşu — taşıyıcı sistem | Yapı kullanma izninden itibaren 15 yıl | 4708 sayılı Kanun m.3 |
| Yapı denetim kuruluşu — taşıyıcı olmayan kısımlar | Yapı kullanma izninden itibaren 2 yıl | 4708 sayılı Kanun m.3 |
| Marka garantili ürünler (asansör, kombi) | Garanti belgesindeki süre | Üretici garantisi |
Müteahhitler için pratik tavsiyeler
- Teslim öncesi kontrolünüzü kendi ekibinizle yapın: Eksikleri önceden tamamlayın
- Detaylı tutanak şablonu hazırlayın: 9 alan checklist + boş eksiklik alanı
- Eksiklikleri itiraf etme cesareti: Maliklerle güven ilişkisi için
- 30 gün eksik tamamlama disiplini: Gecikme reputation zedeler
- İnşaatpanel'de teslim modülü: Tüm teslim sürecini dijital takip
Sonuç
Açık konuşayım: daire teslim tutanağı bütün sürecin en kritik son adımıdır. Aceleyle atılmış bir imza, karşı tarafa sonradan çıkan kusurları reddetmek için hazır bahane verir. Sağlıklı teslimin formülü bende hep aynı: 9 alanı tek tek gez, bulduğun her eksiği yaz, fotoğrafla, müteahhide 30 gün süre ver. Bir de şunu sakın unutmayın: sonradan çıkan ayıbı gecikmeden yazılı bildirin, yoksa kabul etmiş sayılırsınız.
İlgili rehberler:
Sıkça Sorulan Sorular
›Daire teslim kabul tutanağı nedir?
Daireyi teslim ederken müteahhitle malik arasında imzalanan resmi belge. İçinde teslim tarihi, dairenin durumu ve varsa eksiklikler yazılı olur. Açık konuşayım: malik o imzayı atınca 'daireyi teslim aldım' demiş oluyor, sonradan çıkan kusuru ispatlamak da bir hayli zorlaşıyor. O yüzden imzadan önce daireyi karış karış gezmek şart.
›Teslim sırasında neye dikkat etmeli?
Sahada her seferinde aynı dokuz alana bakıyorum: (1) yapısal (çatlak, sızıntı, kolon görünüşü), (2) tesisat (su, elektrik, doğalgaz çalışıyor mu), (3) pencere/kapı (kilit, açma-kapama, ses izolasyonu), (4) sıva/boya (eksiklik, lekeler), (5) zemin (parke, fayans), (6) mutfak/banyo (sıva, fayans, armatür), (7) asansör denemesi, (8) ortak alanlar, (9) DASK ve iskan belgeleri. Birini atlamayın, en çok orası başınızı ağrıtır.
›Eksik bulursam ne yapmalıyım?
Benim tavsiyem net: gördüğünüz <strong>her eksiği tek tek tutanağa yazın</strong>, gözünüze küçük görünse bile. Fotoğraf çekmenize de kimse engel olamaz. Eksiklere 30 gün süre verin ve bu süre dolana kadar son ödemeyi (genelde %5-10) elinizde tutun. Müteahhit işi yapmazsa önce noter ihtarnamesi, gerekirse mahkeme.
›Tutanağı imzalamadan dairemi kullanamaz mıyım?
Kağıt üstünde imza şart değil ama işin gerçeği şu: imzalamadan müteahhit size anahtarı vermez. Sahada çoğu zaman tutanak ile anahtar teslimi aynı anda olur. Eksik varsa benim önerim, hepsini tutanağa not düşüp öyle imzalamak; böylece anahtarı alırsınız, eksiklerin peşine de yazılı bir kayıtla düşersiniz.
›Tutanak sonrası hangi kusurlar müteahhit garantisi altında?
Kanunda "yapısal 10 yıl, gizli 5 yıl, görünür 1 yıl" diye bir ayrım yok. Taşınmaz yapılarda ayıplı eser nedeniyle açılacak davalar teslimden itibaren 5 yılda, müteahhidin ağır kusuru varsa 20 yılda zamanaşımına uğrar (TBK m.478). Süre kadar bildirim de önemli: eseri kabul ettikten sonra müteahhit, kasten gizlediği ve olağan gözden geçirmede fark edilemeyecek ayıplar dışında sorumluluktan kurtulur; sonradan ortaya çıkan ayıbı gecikmeden bildirmezseniz de kabul etmiş sayılırsınız (TBK m.477). Ayrıca yapı denetim kuruluşu, yapı kullanma izninden itibaren taşıyıcı sistem için 15 yıl, diğer kısımlar için 2 yıl kusuru oranında sorumludur (4708 sayılı Kanun m.3).
İlgili araçlar & hesaplayıcılar
Binanız için firma mı arıyorsunuz?
Ücretsiz başvurunuzu bırakın; bölgenizde kentsel dönüşüm yapan anlaşmalı inşaat firmalarıyla eşleştiğinde size dönüş yapılır. Bağlayıcılık yok, karar her zaman sizin.
İlgili yazılar
Hukuk
Kentsel Dönüşüm Anlaşmazlıkları 2026 — 5 Uyuşmazlık ve Kanuni Çözüm Yolu
Arsa payı, katılmayan malik, müteahhit gecikmesi, m² farkı ve ruhsata aykırılık: 5 anlaşmazlıkta kanun ne diyor? Kat Mülkiyeti, 6306, Borçlar ve İmar Kanunu maddeleriyle çözüm yolu.
Devamını oku
Hukuk
İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) 2026 — Başvuru + Belgeler + Süre
İskan başvurusu için 8 belge: yapı denetim raporu, tesisat kabul, DASK, asansör muayenesi, çevre etüd. Süreç 30-60 gün. Yarısı Bizden'in son taksiti inşaat bitiminde ödenir.
Devamını oku
Hukuk
Müteahhit Gecikme Cezası 2026 — Cezai Şart, Fesih Hakkı + Hesaplama
Müteahhit teslimi gecikirse günlük ceza nasıl hesaplanır ve talep edilir? Tutar sözleşmeye bağlıdır. TBK 179-182 cezai şart kuralları, çekincesiz teslimde hak kaybı, mücbir sebep ve sözleşmeden dönme.
Devamını oku
Hukuk
Geçici ve Kesin Kabul: Yapı Teslim Süreci Rehberi 2026
Geçici kabul (iş bitti, teslim alındı, kusurlar listelenir) ile kesin kabul (kusur/teminat süresi sonunda nihai kabul) arasındaki fark; kat karşılığı/özel inşaatta teslimin daire teslim tutanağı, iş bitirme ve iskan üzerinden işleyişi; teslim sonrası ayıp ve garanti sorumluluğu ve teslim tarihini belgelemenin neden kritik olduğu.
Devamını oku