Hukuk
İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) 2026 — Başvuru + Belgeler + Süre
İskan başvurusu için 8 belge: yapı denetim raporu, tesisat kabul, DASK, asansör muayenesi, çevre etüd. Süreç 30-60 gün. Yarısı Bizden'in son taksiti inşaat bitiminde ödenir.
Hızlı Cevap
İskan, bina bittiğinde belediyenin 'burada oturulur' dediği yasal kullanım izni belgesidir. Kat mülkiyetine geçiş, daire satışı, banka kredisi, hepsi bu tek belgeye bağlı. Başvuru genelde 30-60 gün sürer. 8 ana belge gerekiyor: yapı denetim raporu, tesisat kabul, DASK, asansör muayenesi gibi.
Vakti olmayanlar için iskanın özü dört maddede
- İskan = yapı kullanma izin belgesi. Bina tamamlandığında belediyenin verdiği yasal kullanım onayı.
- Olmadan: kat mülkiyeti yok, daire satışı yok, banka kredisi yok.
- 8 belge gerekli: yapı denetim raporu, tesisat kabul, DASK, asansör muayenesi, çevre etüd vb.
- Süre 30-60 gün, İstanbul'da 60-90 gün.
Yapı Kullanma İzin Belgesi, sahada kısaca iskan dediğimiz belge, kentsel dönüşüm sürecinin son ve bence en kritik evrakıdır. Açık konuşayım: bu belge cebinizde olmadan bina hukuken "yarım" sayılır. Daireyi satamazsınız, malik kredi çekemez. İşin bittiği yer ruhsatın çıktığı gün değil, iskanın geldiği gündür.
Aşağıda 2026 itibarıyla iskan sürecini, gereken belgeleri, sahada en çok tökezlenen noktaları ve iskanın eksik kaldığı durumu tek tek anlatıyorum. Hem müteahhit hem malik gözünden, bürokratik dille değil sahadaki haliyle.
İskan ne işe yarar?
- Yasal kullanım onayı: Bina projeye, yönetmeliklere, imar mevzuatına uygun yapılmış demek
- Kat mülkiyetine geçiş: Kat irtifakı kat mülkiyetine dönüşür, her dairenin ayrı tapusu çıkar
- Resmi satış: Daire satıldığında tapu devri normal tapu sicilinde işlenir
- Banka kredisi: Konut kredisi için banka iskan ister
- Yarısı Bizden notu: Destek üç eşit taksitle ödenir; son taksit iskana değil, inşaat bitimine bağlıdır
- Sigorta: Zorunlu DASK ve diğer konut sigortaları iskan sonrası yapılır
- Resmi adres: Posta, e-Devlet, vergi dairesi adres tanımlaması
İskan başvurusu için gerekli belgeler
- Yapı denetim olumlu son rapor — seviye tespitleri + iskan öncesi son denetim
- Yapı ruhsatı + onaylı projeler (mimari, statik, mekanik, elektrik)
- Tesisat kabul tutanakları:
- Su tesisatı (su idaresi onayı)
- Elektrik tesisatı (TEDAŞ onayı)
- Doğalgaz tesisatı (gaz dağıtım şirketi onayı)
- Asansör periyodik muayene raporu (TSE veya yetkili kuruluş)
- Yangın söndürme sistemi onayı (itfaiye veya yetkili mühendis)
- DASK poliçesi (her bağımsız bölüm için)
- Çevre + zemin etüd raporu (gerekirse)
- Komşu binalar açısından zarar yok bildirimi (komşu binaların imzalı bildirimi)
İskan başvuru süreci — adım adım
- İnşaat tamamlanması: Tüm yapı + tesisat + iç işler tamamlanmış, temizlenmiş halde
- Yapı denetim son raporu: Yapı denetim firması saha ziyareti yapar, son rapor verir (olumlu/olumsuz)
- Tesisat kabul: Su, elektrik, doğalgaz idarelerine başvuru, kabul tutanakları
- Belediyeye başvuru: İlçe belediyesi imar müdürlüğüne tüm belgelerle birlikte başvuru (1-2 hafta belge toplama)
- Belediye incelemesi: 30 gün içinde uzman heyet binayı yerinde inceler
- Eksik bildirim (varsa): Belediye 15 gün ek süre verir
- İskan verilmesi: Onay sonrası 5-10 iş günü içinde belge düzenlenir
- Tapu kat mülkiyeti tescili: İskan ile tapu müdürlüğüne başvuru (1-3 hafta)
Süre — gerçekçi beklentiler
| Aşama | Süre |
|---|---|
| Belge toplama | 1-2 hafta |
| Belediye başvuru + inceleme | 30-45 gün |
| Eksik tamamlama (varsa) | +15-30 gün |
| İskan düzenlenmesi | 5-10 gün |
| Kat mülkiyeti tescili | 1-3 hafta |
| TOPLAM | 45-90 gün |
Sık yapılan hatalar
- Eksik tesisat kabul: Su/elektrik/doğalgaz birinin eksik olması iskan başvurusunu durdurur. Tesisat kabullerini paralel yürütün.
- DASK gecikme: Tüm daireler için ayrı DASK poliçeleri şart. Bir daire eksikse iskan verilmez.
- Asansör periyodik muayene gecikmesi: Asansör montaj + ilk muayene paralel yürütülmeli. Sonradan yapmak süreci uzatır.
- Çevre etüd ihmali: Sahil/dere/koruma alanı yakını binalarda zorunlu. Gözden kaçırılırsa iskan reddedilir.
- Komşu binalardan zarar bildirimi alınmama: Komşu binaların imzaları zor toplanır. Erken başlanmalı.
Müteahhit için pratik tavsiyeler
- İskan checklist'i baştan oluşturun: Projenin son 2 ayında belgeleri toplamaya başlayın
- İlçe belediyesinde bağlantı: Belediye imar müdürünü tanıyan biri varsa süreç hızlanır
- Yapı denetim firmasıyla koordinasyon: Son rapor için temiz iş şart. Eksik var ise erken tamamlayın
- Maliklere bilgi verin: İskan süreci 2-3 ay sürebilir, maliklerin sabırsızlanmaması için süreyi açıkça söyleyin
Eksik iskan durumu — kat malikleri için
Sahada en çok şunu görüyorum: bina bitmiş, daireler dolmuş ama iskan bir türlü alınmamış, askıda kalmış. Genelde şu üç sebepten oluyor:
- Müteahhit iflas etti, son düzeltmeler yapılmadı
- Belediye ile tartışma, bürokratik tıkanma
- Yapısal eksiklik (deprem yönetmeliği ihlali vs.)
Bu duruma düştüyseniz panik yapmadan adım adım ilerlemek lazım. Çözüm yollarını ayrı bir rehberde topladım: İskan Ruhsatı Eksikliği Ne Yapılır
Sonuç
Toparlayayım: iskan, kentsel dönüşümün son ve en kritik aşaması. Bina bitse bile o belge gelmeden iş hukuken yarım kalır, bunu hep aklınızda tutun. Benim tavsiyem net: belgeleri son aya bırakmayın, belediyeyle erken konuşun ve tesisat kabulleri gibi işleri paralel yürütün. Bu disiplinle süreci rahat 45-60 güne çekebilirsiniz.
İlgili rehberler:
Sıkça Sorulan Sorular
›İskan (yapı kullanma izin belgesi) nedir, niye önemli?
Açık konuşayım: iskan, binayı bitirmenizin değil, devletin 'evet bu binada oturulur' demesinin belgesidir. Belediye veriyor, oturulabilir ve yasal kullanıma uygun demek. Olmadığında dört duvar boş kalır: kat mülkiyetine geçemezsiniz, daireyi resmi tapuyla satamazsınız, banka kredi vermez, resmi adres bile alamazsınız.
›İskan başvurusu için hangi belgeler gerekli?
Sekiz ana kalem var ve birinin eksikliği bile başvuruyu durdurur. Yapı denetim olumlu son rapor, yapı ruhsatı ile onaylı projeler, tesisat kabul tutanakları (su, elektrik, doğalgaz), asansör periyodik muayene raporu, DASK poliçesi, asansör ile yangın söndürme sistemi onayları, çevre ve zemin etüd raporu, son olarak komşu binalar açısından zarar yok bildirimi. Sahada en çok zinciri kıran kalem tesisat kabulleridir.
›İskan ne kadar sürer?
Kâğıt üstünde belediye başvurudan sonra 30 gün içinde inceleme yapar, eksik belge çıkarsa 15 gün ek süre verir. Pratikte genelde 30-60 günde biter. İstanbul gibi büyük belediyelerde yoğunluktan 60-90 güne sarktığını çok gördüm. Tek hızlandırıcı şu: yapı denetim raporları tertemiz çıkmışsa süreç gözle görülür kısalıyor.
›İskan reddedilirse ne olur?
Belediye eksiklikleri bildirir; müteahhit bunları giderir, sonra yeniden başvurursunuz. Mesele ruhsata aykırı imalat gibi ciddi bir konuysa iş mühürleme, ruhsat iptali ve yıkım sürecine kadar gidebilir (3194 sayılı İmar Kanunu m.32). Sözleşmenizde teslim "iskân alınmış hâlde" tanımlandıysa iskân gecikmesi teslim gecikmesi sayılır ve gecikme cezası maddesi devreye girer; bunu sözleşmeye bu açıklıkla yazdırın.
›Eksik iskan ile daire satın alırsam ne olur?
Benim tavsiyem net: ucuz diye atlamayın, risk gerçekten yüksek. Tapu sicilinde 'iskansız' notu kalır, banka konut kredisi vermez, sigorta yaptıramazsınız, resmi adres alamaz, su-elektrik-doğalgaz aboneliğini geçici tutmak zorunda kalırsınız. En kötüsü de şu: iskan sonradan da alınamazsa daire 'kaçak yapı' statüsüne düşebilir. Detay: /blog/iskan-ruhsati-eksikligi-ne-yapilir
İlgili araçlar & hesaplayıcılar
İnşaat firması mısınız?
Rehberlerimizi okuyan kat malikleri, binaları için firma arayışı başvurusu bırakıyor. Ücretsiz kaydınızı oluşturun; bölgenizden uygun bir başvuru geldiğinde telefonla doğrulanmış şekilde size iletelim.
İlgili yazılar
Hukuk
İskan Ruhsatı Eksikliği Ne Yapılır? Sorun Çözüm Rehberi
İskan yoksa satış, kredi ve abonelik tıkanır. Eksik iskanın 5 ana sebebi ve her biri için adım adım çözüm yolu.
Devamını oku
Devlet Desteği
Yarısı Bizden 2026 — Müteahhit için Tam Rehber (Hibe, Kredi, Ödeme Akışı)
Yarısı Bizden 2026 destek paketinin müteahhit perspektifinden anlatımı: konut başına 1.750.000 TL desteği, 3 eşit taksitli ödeme akışı, başvuru süreci, son tarih ve sık yapılan hatalar.
Devamını oku
Hukuk
Kat İrtifakı vs Kat Mülkiyeti — Fark ve Geçiş Süreci 2026
Kat irtifakı inşaat halinde, kat mülkiyeti iskandan sonra kurulur. Aradaki fark, 4 aşamalı tapu süreci ve 6306 kapsamındaki harç muafiyeti.
Devamını oku
Hukuk
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş: Adım Adım 2026
İskan alındıktan sonra kat irtifakını kat mülkiyetine çevirmenin tüm adımları: yapı kullanma izni, tescil dosyası, tapu işlemi, gereken belgeler ve süre. Müteahhidin dairesini satabilmesi için neden kritik.
Devamını oku