Kat Mülkiyeti Nasıl Alınır 2026? Kat İrtifakından Geçiş, Belgeler, Harç

Sahada müteahhitle en çok karıştığını gördüğüm konulardan biri budur: "Daireleri kat irtifakı tapusuyla sattım, gerisini sonra hallederim" deyip işin en kritik adımını sona bırakmak. Oysa binayı bitirmek tek başına yetmiyor; o binayı resmen "daireler topluluğu" haline getirip her bağımsız bölüme ayrı bir mülkiyet kazandırmak gerekiyor. Bu yazı tam da o geçişi, yani kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş sürecini adım adım anlatıyor. İki kavram arasındaki ayrımı uzun uzun değil kısaca geçeceğim; çünkü asıl mesele süreç.

Önce kısa fark: irtifak mı, mülkiyet mi?

Kat irtifakı, bina henüz yokken ya da yapım aşamasındayken arsa payına bağlı olarak kurulan bir haktır. Ortada fiilen teslim edilmiş bir daire değil, gelecekte yapılacak bir bağımsız bölüm üzerinde bir hak vardır. Kat mülkiyeti ise bina bitip iskan alındıktan sonra, bağımsız bölümün kendisi üzerinde kurulan tam mülkiyettir. Kabaca: irtifak "yapılacak daire", mülkiyet "bitmiş ve resmen tanınmış daire" demektir. Bu ayrımı daha ayrıntılı görmek isterseniz kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı yazısına bakın; burada odağımız geçiş süreci.

İskan olmadan kat mülkiyeti kurulamaz

Geçişin tek değişmez ön şartı şudur: binanın yapı kullanma izin belgesi, yani halk arasındaki adıyla iskanı alınmış olmalı. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyetinin ancak yapı tamamlanıp kullanıma uygun bulunduğunda kurulabileceği esasına dayanır. İskan, belediyenin "bu bina projesine uygun bitti, oturulabilir" onayıdır; bu onay olmadan tapu müdürlüğü kat mülkiyeti kütüğüne tescil yapmaz. Bu yüzden süreci hep iskanla başlatın. İskanın nasıl alındığını ve nelerin beklediğini yapı kullanma izin belgesi (iskan) yazısında ayrıntılandırdık.

Kanun ne diyor: iskanla resen çevirme

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu geçişi bir "yeniden kuruluş" olarak değil, kendiliğinden çevirme olarak düzenliyor. m.3/3: "Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir."

Pratik sonuçları üç tane:

• Tek bir malik başlatabilir. Bütün maliklerin birlikte başvurması gerekmez; iskan alınmışsa maliklerden biri (ya da arsa maliki sıfatıyla müteahhit) işlemi başlatabilir.
• Ek belge istenmez. Cins değişikliği yapılmış kat irtifaklı taşınmaz, kat irtifakı resmî senedi ile onaylı mimari proje ve yapı kullanma izin belgesine dayanılarak başka belge aranmadan çevrilir (m.10/6, m.12). Yönetim planı kat irtifakında verildiği için geçişte ayrıca istenmez (m.14).
• Döner sermaye yok. m.10/6: "Bu işlemler, döner sermaye hizmet bedelinden muaftır." 6306 kapsamındaki dönüşümlerde ilk tescil ve devir işlemleri ayrıca tapu harcı, döner sermaye ücreti ve damga vergisinden istisnadır (6306 m.7/9).

Adım adım geçiş süreci

Geçiş, sabırlı bir evrak işidir ama mantığı basittir. Sırayı bozmadan ilerlerseniz takılma yaşamazsınız:

1. Yapı kullanma izin belgesini (iskan) alın. Bina projesine uygun bitirilir, belediye denetimi yapılır ve iskan verilir. Bu, sürecin kilit taşıdır; gerisi buna dayanır.
2. Belgeleri toplayın. Belediyece onaylı mimari proje ve yapı kullanma izin belgesi yeterli; kat irtifakının tescil resmî senedi zaten tapudadır. Yönetim planı geçişte ayrıca istenmez (m.14). Tapuda işlem yapacak kişinin kimliği, varsa vekâletname ve zorunlu deprem sigortası poliçesi de sorulur.
3. Tapu müdürlüğüne başvurun. Başvuruyu maliklerden biri yapabilir (m.3/3). Müdürlük iskanın yapının tamamı için düzenlendiğini ve projeyle tutarlılığı inceler.
4. Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. İnceleme olumluysa bina kat mülkiyeti kütüğüne geçirilir ve her bağımsız bölüme ayrı tapu düzenlenir. Artık her daire, arsa payından bağımsız, kendi başına alınıp satılabilen tam bir mülktür.

Müteahhit açısından neden bu kadar kritik?

Kat irtifakı tapusu hukuken geçerli bir mülkiyet belgesidir; daireyi bu tapuyla satabilirsiniz. Ama işin pratiğine bakalım: konut kredisi veren bankaların büyük kısmı, iskanı alınmamış ya da kat mülkiyetine geçmemiş bir daireye temkinli yaklaşır, çoğu zaman kat mülkiyetli tapu ister. Alıcı da öyledir; iskanlı, kat mülkiyetli daireyi daha güvenli ve daha değerli görür. Kat mülkiyetine geçmeden iskan tarafında bir sorun çıkarsa daireniz fiilen "yarım" kalır: bitmiştir ama tam değerine ve kolay finansmana kavuşamaz. Bu yüzden satışı kat irtifakı aşamasında başlatsanız bile, kat mülkiyetine geçişi planınızın merkezine koyun.

Maliyet tarafı da hafif: iskanla resen çevirme döner sermaye hizmet bedelinden muaf (KMK m.10/6); kentsel dönüşümde 6306 m.7/9 ayrıca yeni yapıların malik ve müteahhide ilk tescil ve devrini tapu harcı, döner sermaye ücreti ve damga vergisinden istisna tutar. Asıl zaman kaybı neredeyse her zaman iskanda ve projeye aykırılıkta çıkar, tescilin kendisinde değil. Hisse ve tapu hareketlerini doğru kurgulamak için hisse devri ve kat irtifakı rehberimiz işinizi kolaylaştırır.

Geçişi projenizin içinde takip edin

Kat mülkiyetine geçiş, tek seferlik bir formalite gibi görünse de aslında iskan, evrak ve daire satışlarının üst üste bindiği bir süreçtir. Hangi dairenin kat irtifakıyla, hangisinin kat mülkiyetiyle satıldığını; iskanın hangi aşamada olduğunu ve hangi alıcının kat mülkiyetli tapu beklediğini dağınık tutarsanız, sahada karışıklık ve gecikme kaçınılmaz olur. İnşaatpanel'de her projeyi açıp daire satışlarını, tapu durumunu ve belgeleri tek yerden takip edebilir; iskan ve kat mülkiyetine geçiş adımlarını proje akışının içinde görerek hiçbir daireyi "yarım" bırakmadan teslim sürecini yönetebilirsiniz.