Hukuk
Apartman Yönetim Planı ve Aidat 2026 — Yeni Binada Kurallar
Kat mülkiyeti tesisi için zorunlu yönetim planı. Aidat hesabı (arsa payı oranlı), yönetici seçimi, ortak alan kuralları, profesyonel yönetim firması alternatifi. 12 daireli örnek.
Hızlı Cevap
Apartman yönetim planı, kat mülkiyeti tesisi için zorunlu (634 sayılı kanun); binanın anayasası gibi düşünün. Aidat hesabı ve kararlar arsa payı oranıyla yürür. 2026'da 12 daireli İstanbul binasında aidat 800-1.500 TL/ay, lüks rezidansta 3-8K. Ödemeyen olursa yol belli: ihtarname → ilamsız icra → daire haczi. Yönetim kurulu yıllık seçilir.
Hızlı bakış
- Yönetim planı kat mülkiyeti tesisi için zorunlu (634 sayılı kanun).
- Aylık aidat: 12 daireli İstanbul binası 800-1.500 TL/ay, lüks rezidans 3-8K TL.
- Aidat arsa payı oranıyla hesaplanır (büyük daire daha çok öder).
- Aidat ödememe → ihtarname → icra → daire haczi. Aidat alacağı imtiyazlı.
Kentsel dönüşümün heyecanı genelde anahtar teslim olunca biter, asıl günlük hayat o zaman başlar: aidat ne kadar olacak, yöneticiyi kim yapacak, evcil hayvan serbest mi, balkona klima takılır mı? Sahada en çok da bu konularda kavga çıktığını görüyorum. Apartman yönetim planı işte tam bu noktada devreye giriyor; yasal olarak zorunlu, pratikte ise binanın huzurunu belirleyen belge.
Aşağıda 2026 itibariyle yönetim planının nasıl hazırlandığını, aidatın gerçek rakamlarla nasıl hesaplandığını, ortak alan kurallarını ve en çok düşülen tuzakları tek tek anlatıyorum.
Yönetim planı nedir?
Açık söyleyeyim, çoğu malik bu belgeyi okumadan imzalıyor; halbuki sonradan tartışılan her konunun cevabı burada yazılı. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 28-29 kapsamında apartman/site yönetiminin tüm kurallarını içeren yazılı belgedir. Kat mülkiyeti tesisi sırasında tapu müdürlüğüne sunulur ve sonraki bütün kararlarda bağlayıcıdır.
Yönetim planında olması gereken bölümler
- Genel hükümler: Apartman adı, adres, daire sayısı, arsa payı oranları
- Ortak alanlar: Bahçe, otopark, asansör, çatı, merdiven, antre, sığınak — kullanım kuralları
- Aidat hesabı: Yıllık bütçe + paylaştırma formülü
- Yönetici seçimi: Yıllık toplantı + oy kullanma kuralları
- Bağımsız bölüm kullanımı: Ne yapılabilir (iç tadilat), ne yapılamaz (dış cephe değişikliği)
- Gürültü ve disiplin: Gece saatleri, müzik, hayvan, inşaat
- Kira sözleşmesi kuralları: Aidat sorumluluğu (genelde kiracı + malik ortak)
- Anlaşmazlık çözümü: Sulh Hukuk Mahkemesi
- Sigorta: Zorunlu DASK + ortak alan sigortası
- Aidat ödememe yaptırımları: Faiz, icra takibi
Aidat hesabı — gerçek örnek
12 daireli İstanbul binası — yıllık bütçe
| Kalem | Yıllık tutar (TL) | Aylık tutar |
|---|---|---|
| Asansör bakım + muayene | 60.000-100.000 | 5.000-8.300 |
| Güvenlik (24/7 kameralı) | 20.000-50.000 | 1.700-4.200 |
| Temizlik + bahçıvan | 40.000-80.000 | 3.300-6.700 |
| Ortak alan elektrik/su | 15.000-30.000 | 1.300-2.500 |
| Su deposu temizliği | 3.000-5.000 | 250-420 |
| Doğalgaz ortak alan | 5.000-10.000 | 420-830 |
| Ortak alan sigortası | 5.000-10.000 | 420-830 |
| Yönetici ücreti (gönüllü değilse) | 30.000-60.000 | 2.500-5.000 |
| Yedek fon (acil onarım için) | 20.000-40.000 | 1.700-3.300 |
| TOPLAM | ~198.000-385.000 | ~16.500-32.000 (bina toplam) |
| HANE BAŞINA AYLIK | — | ~1.400-2.700 TL |
Şunu da ekleyeyim: profesyonel yönetim firması tutarsanız aidat +%30-50 artıyor (3-8K TL/ay), ama bütün dert sizden çıkıyor. Benim tavsiyem, kararı vermeden önce gönüllü yöneticiyle bu firmayı yan yana koyup gerçekten karşılaştırmanız.
Aidat hesaplaması yöntemleri
1. Eşit dağıtım (en basit)
- Toplam yıllık gider / 12 / hane sayısı = aylık aidat
- Büyük + küçük daire aynı aidat öder
- Adil değil ama hesabı kolay
2. Arsa payı oranlı (önerilen, yasal)
- Her dairenin arsa payı oranı kadar aidat öder
- Büyük daire (örn: 130 m², %12 pay) küçükten (80 m², %7) %70 daha fazla
- Yargıtay 18. HD ve 634 sayılı kanun standardı
3. m² oranlı (alternatif)
- Arsa payı yerine bağımsız bölüm m²'si esas alınır
- Genelde arsa payı ile aynı ama küçük farklar olabilir
Yönetim kurulu seçimi ve görevleri
Yıllık olağan toplantı
- Yılda en az 1 kez (genelde Mart-Mayıs)
- 15 gün önceden yazılı çağrı (taahhütlü mektup)
- Arsa payı oranıyla oy kullanma
- Salt çoğunluk kararlar (basit konular), 2/3 büyük kararlar
Yönetici görevleri
- Aidat tahsilatı + ödeme takibi
- Tüm bakım/onarım organizasyonu
- Yıllık bütçe hazırlama + denetim
- Acil durum yönetimi
- Apartman defteri tutma (zorunlu)
- Yıllık rapor sunma
Profesyonel yönetim firması (alternatif)
- Apartman büyükse (20+ daire) önerilir
- Aylık 3.000-8.000 TL ek aidat (12-30K TL/ay tüm bina)
- Tüm yasal süreçleri yönetir
- Sahip değişikliklerinde bilgi yenilemesi otomatik
- Markalar: İPM Yönetim, Kentsa, Çağdaş Site Yönetim, Mansolye vb.
Aidat ödememe yaptırımları
- 1. ay: Yönetim hatırlatma (yazılı veya WhatsApp)
- 2. ay: Gecikme faizi başlar (yönetim planında belirtilen oran, genelde aylık %2)
- 3. ay: Noter ihtarnamesi (30 gün son fırsat)
- 4. ay sonrası: İlamsız icra takibi başlatılır (yönetici veya yönetim firması)
- 5-6. ay: Mal/maaş haczi, daire haczi süreci
- 1 yıl sonrası: Yargı kararı + daire satışı (son çare, nadir)
Yeni binada yönetim planı hazırlama
Müteahhit tarafından sunulan taslak
- Müteahhitler genelde standart bir yönetim planı taslağı verir
- Bu taslak kontrol edilmeli, avukatınızla incelenmeli
- Yargıtay 18. HD içtihatlarına uygun olmalı
Maliklerin önemli kararları
- Aidat hesabı yöntemi: Eşit mi, arsa payı mı? (önerilen: arsa payı)
- Profesyonel yönetim mi gönüllü yönetici mi? Bina büyüklüğüne göre
- Evcil hayvan kuralları: Serbest, sınırlı (köpek/kedi) veya yasak
- Dış cephe kuralları: Klima, çamaşır asma, dış görünüm
- Kira sözleşmesi kısıtlamaları: Kısa süreli kiralama (Airbnb tarzı) yasak/serbest
- Ortak alan kullanımı: Spor salonu, çocuk parkı, havuz kuralları
Yönetim planı örnek maddeleri
Aidat maddesi (önerilen)
"Aidat ödemeleri her ayın 5'ine kadar yönetim banka hesabına yatırılır. Geciken ödemeler için aylık %2 gecikme faizi uygulanır. Aidat tutarı her dairenin arsa payı oranıyla orantılıdır. Yıllık bütçe Mart ayında yapılan olağan toplantıda görüşülür ve onaylanır."
Ortak alan maddesi
"Otopark her bağımsız bölüm için belirlenmiş tek yere sahiptir. Misafir araçları için sınırlı misafir otoparkı bulunur (3 yer, 4 saat sınırlı). Bahçe kullanımı 09:00-22:00 saatleri arasındadır."
Sık yapılan hatalar
- Yönetim planı taslağını okumadan onaylamak: Müteahhit lehine maddeler olabilir. Avukatınızla inceleyin
- Aidat yöntemi seçimi yanlış: Eşit dağılım büyük daireli malikleri memnun etmez. Arsa payı önerin
- Yedek fon ayırmamak: Acil onarımda para yok sıkıntısı. Aidatın %10-15'i yedek olmalı
- Profesyonel yönetim tartışması: Bina 12+ daireli ise profesyonel öneriyoruz. Gönüllü yöneticilik küçük ihtilaflarda tıkanır
- Yıllık toplantıya katılmamak: Kararlar size sorulmaz. Katılım şart
Müteahhitler için tavsiyeler
- Standart yönetim planı şablonu hazırlayın: Yargıtay uyumlu, profesyonel bir avukat hazırlığı
- Maliklere açıklama oturumu yapın: Yönetim planını birlikte gözden geçirme
- Profesyonel yönetim firmasını önerin: Bina 20+ daireli ise. Maliklerin işini kolaylaştırır
- İlk yıl aidat fonunu sunmayı düşünün: Satış argümanı olarak güçlü
Sonuç
Yıllarca süren komşu kavgalarının çoğunun kökü, baştan iyi yazılmamış bir yönetim planına dayanıyor; bunu defalarca gördüm. Kat mülkiyeti tesisi için yasal zorunluluk olmasının ötesinde, 30+ yıl boyunca herkesi bağlayacak bir belge bu. Benim formülüm net: doğru aidat hesabı (arsa payı oranlı), dengeli kurallar ve büyük binalarda profesyonel yönetim. Müteahhidin önünüze koyduğu taslağı sakın okumadan onaylamayın.
İlgili rehberler:
Sıkça Sorulan Sorular
›Apartman yönetim planı nedir, niye gerekli?
Basitçe binanın anayasası diyorum buna. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında <strong>kat mülkiyeti tesisi için zorunlu</strong>; bu belge olmadan tapu işiniz yürümez. İçinde aidat hesabından evcil hayvana, gürültüden dış cephe değişikliğine kadar her şey yazar. Yeni binada iskan + kat mülkiyeti aşamasında hazırlanır.
›Aidat ne kadar olmalı, nasıl hesaplanır?
Mantığı şu: aylık aidat = (yıllık ortak giderler / 12) / hane sayısı. 2026'da İstanbul'da standart 12 daireli bir bina için pratikte 800-1.500 TL/ay görüyorum (asansör + güvenlik + temizlik + bahçıvan + ortak elektrik/su). Lüks rezidansta bu 3.000-8.000 TL/ay'a çıkıyor. Bence en adili arsa payı oranıyla bölmek; büyük daire doğal olarak daha çok öder.
›Yönetim kurulu nasıl seçilir?
Yılda bir yapılan olağan kat malikleri kurulu toplantısında seçiliyor. Oylar arsa payı oranıyla sayılıyor (büyük kararlarda 2/3 çoğunluk gerekiyor). Yönetici 1 yıllığına seçilir, yanına denetçi de konabilir. Gönüllü yönetici bulamazsanız profesyonel yönetim firması alternatif: aylık 3-8K TL ek aidat tutuyor ama tüm işi sırtınızdan alıyor.
›Aidatını ödemeyen maliki ne yapılır?
Sırasıyla gidiyorsunuz: önce ihtarname (30 gün son fırsat), olmazsa ilamsız icra. İşin can alıcı yanı şu, aidat alacağı imtiyazlı alacak sayılıyor, yani daire haczedilebiliyor. 2024 sonrası Yargıtay 18. HD kararıyla aidat borcu olan malik kat mülkiyeti devrini de yapamıyor. Sahada gördüğüm kadarıyla bu baskı çoğu durumda parayı masaya getiriyor.
›Yeni binada yönetim planı kim hazırlar?
Genelde müteahhit firma standart bir taslakla geliyor; benim tavsiyem bunu sözleşmeye bağlamanız. Taslak, maliklerin onayıyla son halini alıyor. Anlaşmazlık çıkarsa avukatla düzenlemek en sağlamı. Sonrasında kat mülkiyeti tescili için tapu müdürlüğüne sunuluyor, iskan başvurusu sırasında da belediyeye veriliyor.
İlgili araçlar & hesaplayıcılar
Binanız için firma mı arıyorsunuz?
Ücretsiz başvurunuzu bırakın; bölgenizde kentsel dönüşüm yapan anlaşmalı inşaat firmalarıyla eşleştiğinde size dönüş yapılır. Bağlayıcılık yok, karar her zaman sizin.
İlgili yazılar
Hukuk
Kat İrtifakı vs Kat Mülkiyeti — Fark ve Geçiş Süreci 2026
Kat irtifakı inşaat halinde, kat mülkiyeti iskandan sonra kurulur. Aradaki fark, 4 aşamalı tapu süreci ve 6306 kapsamındaki harç muafiyeti.
Devamını oku
Hukuk
İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) 2026 — Başvuru + Belgeler + Süre
İskan başvurusu için 8 belge: yapı denetim raporu, tesisat kabul, DASK, asansör muayenesi, çevre etüd. Süreç 30-60 gün. Yarısı Bizden'in son taksiti inşaat bitiminde ödenir.
Devamını oku
Hukuk
Daire Teslim Kabul Tutanağı 2026 — 9 Alan Kontrol + Garanti Süreleri
Daire teslim alırken 9 alan kontrol: yapısal, tesisat, pencere/kapı, sıva/boya, zemin, mutfak/banyo, asansör, ortak alan, belgeler. Ayıp davası süresi teslimden itibaren 5 yıl (TBK 478).
Devamını oku