Hukuk
Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları 2026 — Tahliye + ~125K TL Destek
Kiracılar kentsel dönüşüm sürecinde tahliye süresi, taşınma desteği (~125K TL), sözleşme feshi, depozito iadesi haklarına sahip. 5 ana hak, başvuru süreci, pratik tavsiyeler.
Hızlı Cevap
Kiracının elinde aslında beş hak var: tahliye süresi (30 gün önceden bildirim), tek seferlik kira yardımı (malik aylık tutarının iki katı; İstanbul'da 16.000 TL), nakliye yardımı, sözleşmeyi erken feshetme hakkı ve depozito iadesi. Açık konuşayım, tahliyeyi durduramazsınız; haklı sebeple gelen erken fesihten dolayı da tazminat alamazsınız (TBK 351).
Vaktiniz yoksa önce şu dört maddeyi okuyun
- Kiracı tahliye süresinin en az 30 gün önceden yazılı bildirilmesi şart.
- Tek seferlik kira yardımı (malik aylık tutarının iki katı: 16.000 / 13.000 / 11.000 / 9.000 TL; malikin aylık kira yardımından farklı).
- Tahliyeyi engelleyemez ama erken fesih için tazminat talep edemez (TBK 351 — haklı sebep).
- Yeni binada kiracıya öncelik yasal zorunluluk değil. Sözleşmede istenirse yazılmalı.
Yıllardır bu süreçleri yakından izliyorum ve net söyleyebilirim: kentsel dönüşümde en çok arada kalan taraf kiracılardır. Kararı kat malikleri alıyor, devlet desteğini malikler topluyor, yeni binadaki daireleri de yine malikler sahipleniyor. Peki kiracı? Eline tahliye bildirimi geldiğinde çoğu kişi ne yapacağını, neye hakkı olduğunu bilmiyor.
Aşağıda 2026 itibariyle bir kiracının elindeki tüm hakları, taşınma desteğini, hukuki süreci ve sahada işe yarayan tavsiyeleri tek tek açtım. Beklentinizi gerçekçi kurmanız için hangi haklar gerçekten elinizde, hangileri sadece "olsa iyi olur", onu da net söyleyeceğim.
Kiracının yasal hakları (5 ana hak)
1. Tahliye süresi hakkı
- Kat malikleri 2/3 çoğunluk kararı aldıktan sonra kiracılara yazılı tahliye bildirimi şart
- Minimum süre: 30 gün (Yargıtay 6. HD pratik)
- Daha uzun süre verilmesi mahkemece istenebilir (bazı durumlarda 60-90 gün)
- Bildirim noter ihtarnamesi ile yapılmalı (sözlü bildirim geçersiz)
2. Tek seferlik kira yardımı
- 6306 kapsamında kiracıya bir defaya mahsus ödeme
- Tutar: malik aylık tutarının iki katı — İstanbul 16.000 TL; Ankara, Antalya, Bursa, İzmir 13.000 TL; diğer büyükşehirler 11.000 TL; diğer iller 9.000 TL
- 125.000 TL rakamı Yarısı Bizden'in tahliye desteğidir: yalnız İstanbul'da, kararda "verilebilir" diye geçer; kime ödeneceğini Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na sorun
- Şartlar: tahliye anında binada oturuyor olmak + geçerli kira sözleşmesi
- Başvuru: ÇŞB il müdürlüğü veya e-Devlet 4621 hizmet kodu (kiracı için ayrı başvuru)
- Belgeler: kira sözleşmesi + tahliye tutanağı + kimlik + IBAN
3. Mal ve eşya nakliye yardımı
- Tek seferlik kira yardımı taşınma maliyetinin bir kısmını karşılar
- Ek olarak bazı belediyeler nakliye organizasyonu yapar (İBB "Taşınma Destek Hizmeti")
- Eşya değer kaybı için tazminat hakkı yoktur — eşya kendisi taşınır
4. Kira sözleşmesi feshi hakkı
- TBK Madde 351 — haklı sebep nedeniyle erken fesih
- Kiracı kalan sözleşme süresi için tazminat ödemez
- Peşin alınmış kira ücretleri iade edilir (malik tarafından)
5. Depozito iadesi
- Standart depozito iade kuralları geçerli (TBK Madde 342)
- Malik dairede hasar yoksa 30 gün içinde nakit iade
- Tahliye tutanağında dairenin durumu kayıt altına alınmalı
Tahliye süreci — adım adım
- 2/3 çoğunluk kararı: Kat malikleri kentsel dönüşüm kararı alır
- Müteahhitle sözleşme + ÇŞB başvurusu: 2-3 ay sürebilir
- Riskli yapı raporu kesinleşmesi: 60 gün itiraz süresi geçmiş olmalı
- Tahliye bildirimi: Kiracılara noter ihtarnamesi (en az 30 gün önceden)
- Kiracı taşınma desteği başvurusu: ÇŞB il müdürlüğü veya e-Devlet
- Tahliye + tutanak: Belediyeyi de davet edip tutanağı 3 imzalı yapın (malik + kiracı + belediye temsilcisi)
- Depozito iadesi: 30 gün içinde
Yeni evde geçici barınma seçenekleri
1. Aile/dost ile geçici kalma
- En ucuz seçenek
- Süre 22 ay (inşaat dönemi) çok uzun, ilişki gerginleşebilir
- Eşya depolama ayrı sorun (genelde 6-12 ay ücretli depo)
2. Geçici kira (önerilen)
- Aynı semtte küçük daire kiralama
- Tek seferlik kira yardımı + kendi tasarrufunuzla 18-22 ay kira
- İstanbul: aylık 18-25K TL (3+1 daire), Anadolu 8-15K TL
- Taşınma yardımı kira ücretinin sadece bir kısmını karşılar
3. Apart otel / rezidans
- Kısa vadeli (3-6 ay)
- Pahalı ama eşya depolama dahil
- Aylık 30-50K TL İstanbul, 15-25K TL Anadolu
4. Yeni semtte ev arama
- Eski semtin kira fiyatları yükseldiyse alternatif
- Çocuk okulu/iş yeri değişikliği gerekebilir
- Uzun vadeli kira (eski ev sahibine dönmek zorunda değil)
Kiracı için pratik tavsiyeler
- Kira sözleşmenizi noter onaylı yapın: ÇŞB taşınma desteği için şart. Adi sözleşme + banka hesap akışı da kabul edilir ama noter daha güvenli
- Tahliye tarihini geciktirmeye çalışın: 30 gün minimum, ancak mahkeme bazı durumlarda 60-90 güne çıkartabilir. Çocuk okulu, hamilelik, ciddi hastalık gibi haklı sebepler güçlü
- Taşınma desteği başvurusunu hemen yapın: Bildirim alır almaz başvuru. Onay 1-2 ay sürer
- Yeni ev araştırmaya erken başlayın: Aynı semt uygun kiralık daire kısıtlı olabilir
- Eşya depolama: Geçici barınma yer kısıtlıysa eşyanız için ayrı depo (200-400 TL/m³ ay)
- Yasal danışmanlık alın: Avukat ücreti 5-10K TL, devlet desteklerini düzgün almak için değer
- Yeni binaya dönüş anlaşması: Sözleşmede malik "yeni binada dilersen sana kiraya verebilirim" yazabilir. Maliki ikna edebilirsiniz
Sık yapılan hatalar
- Kira yardımı başvurusunu unutmak: tek seferlik yardım (İstanbul'da 16.000 TL) kaybedilir. Bildirim alındığında hemen başvuru
- Kayıt dışı kira: Sözleşme yoksa veya kayıt dışıysa taşınma desteği alınamaz
- Geç tahliye: Mahkeme kararıyla zorla tahliye yapılırsa ek tazminat ödenir (avukat ücreti + nakliye)
- Depozito iade edilmemesi: Tahliye tutanağında dairenin durumu yazılmamışsa malik tartışma çıkarır
- Geçici eve yerleşip eşyalar kayıp: Yetersiz taşınma planlaması, eşya zarar görür
Kat maliki için kiracı yönetimi
Diyelim ki kat maliki sizsiniz, dönüşümü başlatıyorsunuz ve dairenizde oturan bir kiracı var. Benim tavsiyem net: bu işi sürtüşmeye çevirmeyin, süreci kolaylaştırmak en çok sizin işinize yarar. Şunlara dikkat edin:
- Kiracıyı erken bilgilendirin (kararın resmiyet kazanmasından önce de mümkün)
- Noter ihtarnamesi şart (30 gün öncesinden)
- Taşınma desteği başvurusunda kiracıya yardımcı olun (belgeleriniz için tapu fotokopisi vb. gerek olabilir)
- Depozito iadesini geciktirmeyin
- İnsan ilişkisi korumak için iyi niyetli yaklaşım (sonraki süreçte gerek olabilir)
Müteahhit firma için kiracı tutumu
Müteahhit tarafındaysanız şunu sahada defalarca gördüm: kiracıyla iyi ilişki kuran firma tahliyeyi haftalar önce kapatıyor, ters köşe yapan firma aylarca o binayı boşaltamıyor. Yani bu sadece nezaket değil, doğrudan takviminizi etkileyen bir iş. Yapabilecekleriniz:
- Tahliye sürecini malik adına organize edebilir (gönüllü)
- Kiracıya taşınma desteği başvurusunda yardım
- Geçici barınma seçenekleri önerme
- Pozitif kentsel dönüşüm hikayesi yaymaya katkı (sonraki projeler için)
Sonuç
Toparlayayım: kentsel dönüşümde kiracı yasal koruma altında, ama hakkını bilmeyen ciddi para kaybediyor. En temel üçlü tek seferlik kira yardımı, 30 günlük tahliye süresi ve depozito iadesi. Erken planlarsanız, belgelerinizi toparlarsanız ve gerekirse bir avukata danışırsanız süreç sancısız yürür. Malikle iyi geçinmek de yeni binaya dönme şansınızı artırır; yasal zorunluluk değil ama tamamen mümkün.
Konuyu derinleştirmek isterseniz şu rehberler işinize yarar:
Sıkça Sorulan Sorular
›Kentsel dönüşüm sürecinde kiracının hakları neler?
Açık konuşayım, sahada çoğu kiracı bu hakları olduğunu bile bilmiyor. Beş başlık var: (1) Tahliye süresi, en az 30 gün önceden yazılı bildirim alacaksınız. (2) Tek seferlik kira yardımı: 6306 kapsamında kiracıya malik aylık tutarının iki katı, bir defaya mahsus ödeniyor (il grubuna göre 16.000 / 13.000 / 11.000 / 9.000 TL). (3) Mal ve eşya nakliye yardımı, yani taşınma araç gideri. (4) Kira sözleşmesini haklı sebeple feshetme hakkı. (5) Sözleşmenin kalan süresine ilişkin tazminat hakkı.
›Kiracı kira yardımı alabilir mi?
Alabilir ama tek seferlik, burada en çok karıştırılan nokta bu. 6306 kapsamında kiracıya, bulunduğu ilin malik aylık tutarının iki katı bir defaya mahsus ödeniyor: İstanbul 16.000 TL; Ankara, Antalya, Bursa, İzmir 13.000 TL; diğer büyükşehirler 11.000 TL; diğer iller 9.000 TL. İnternette dolaşan 125.000 TL ise Yarısı Bizden'in tahliye desteği; yalnız İstanbul'da geçerli, kararda 'verilebilir' diye geçiyor ve kime ödeneceğini Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na sormanız gerekiyor. Kira yardımını malikin aldığı 18 aylık aylık kira yardımıyla karıştırmayın; kiracıya tek defa, malike her ay ödeniyor. Şartı da net: tahliye anında binada fiilen oturuyor olmak + geçerli kira sözleşmesi (noter onaylı ya da banka hesap akışlı).
›Kiracı tahliyeye karşı çıkabilir mi?
Burada beklentiyi baştan doğru kurmak lazım: kiracı mahkemeye gidip süre uzatma isteyebilir ama tahliyeyi durduramaz. 6306 sayılı kanundaki riskli yapıdan tahliye zorunluluğu kiracıya da işliyor. Kiracının elindeki tek koz şu iki itiraz: (1) yeterli süre verilmediği, (2) taşınma yardımının eksik kaldığı. Onun ötesinde binayı boşaltmamak gibi bir seçenek yok.
›Kira sözleşmesinin kalan süresi ne olur?
TBK Madde 351 size haklı sebeple erken fesih hakkı veriyor. Sahada en çok şunu görüyorum: kiracı kalan süre için tazminat alacağını sanıyor, oysa alamıyor (TBK 351, durum kiraya verenin kontrolü dışında sayılıyor). Buna karşılık malik, peşin tahsil ettiği aylık kira ücretlerini geri vermek zorunda. Depozitonuz da iade edilir.
›Kentsel dönüşüm sonrası yeni binada eski kiracıya öncelik var mı?
Maalesef yasal bir zorunluluk yok. Sözleşmeye yazdırırsanız malik öncelik tanıyabilir ama bunu kanun zorlamıyor. Gerçeği söyleyeyim: yeni binada malik ya kendi oturuyor ya da satıyor, eski kiracının geri dönme şansı düşük. Yine de maliki ikna edip bunu kâğıda geçirmek mümkün. Aşağıda nasıl yapılacağına dair pratik öneriler var.
İlgili araçlar & hesaplayıcılar
Binanız için firma mı arıyorsunuz?
Ücretsiz başvurunuzu bırakın; bölgenizde kentsel dönüşüm yapan anlaşmalı inşaat firmalarıyla eşleştiğinde size dönüş yapılır. Bağlayıcılık yok, karar her zaman sizin.
İlgili yazılar
Devlet Desteği
Kira Yardımı Kimler Alabilir, Ne Kadar? İl İl Tutarlar
Malik 18 ay aylık alır: İstanbul 8.000 TL, Ankara/İzmir/Bursa/Antalya 6.500 TL. Kiracı aylık değil, tek seferde iki katını alır. Başvuru için 1 yıl süre var.
Devamını oku
Hukuk
Kentsel Dönüşümde Çoğunluk Kararı: 2/3'ten P+1'e (2026)
Riskli yapıda dönüşüm kararı hisse oranına göre salt çoğunlukla (P+1) alınır — eşiği 2023'te 7471 sayılı Kanun indirdi. Çoğunluk hesabı, toplantı ilanı, katılmayana bildirim, payın açık artırmayla satışı ve dava süreleri.
Devamını oku
Devlet Desteği
Riskli Yapı Raporu Nasıl Alınır? 2026 Adım Adım Rehber
Bakanlık lisanslı kuruluşa elektronik sistemden yaptırılır, masrafı maliklere ait. Tapuya bildirim, 15 günlük ilan ve itiraz süresi, tek rapor kuralı, yıkım için en fazla 90 gün (6306 Uygulama Yönetmeliği m.7-8).
Devamını oku
Kat Maliki Rehberi
Dairem Kirada: Kentsel Dönüşümde Ev Sahibi Olarak Sorumluluğunuz (2026)
Kiracıyı çıkarmak kimin işi, tahliye masrafını kim öder, kira yardımı kime yazılır? Tahliyeyi müteahhide bırakan sözleşme maddesi ve anlaşmalı çıkış.
Devamını oku