Maliyet & Fiyatlandırma
Müteahhit Kar Marjı 2026 — Sağlıklı Hesap Nasıl Yapılır?
Kentsel dönüşümde müteahhit kâr marjı nasıl hesaplanır: pay × satış, maliyet, kalem kalem diğer giderler, Yarısı Bizden'in hesaba doğru girişi ve %25 kurumlar vergisiyle net kâr.
Hızlı Cevap
Kısaca: müteahhit kâr marjı için resmî bir 'sağlıklı oran' yok; marjı, projenin kötü senaryosuna dayanıp dayanmadığıyla ölçün. Brüt kâr = kendi payınızdaki bölümlerin satışı ve sözleşmede size kalan tahsilatlar − (inşaat maliyeti + diğer giderler). Yarısı Bizden (yalnız İstanbul) hak sahiplerine verilir ve maliklerin bedeli olarak yükleniciye aktarılır; kâra etkisi sözleşmeye bağlıdır. Net kâr için kurumlar vergisi %25'tir.
Vakti olmayanlar için en kritik dört madde
- "Sağlıklı marj" için resmî bir oran yok. Marjı, hesabı kötü senaryoyla da çalıştırarak test edin.
- Brüt kâr: (kendi bölümlerinizin satışı + sözleşmede size kalan tahsilatlar) − (inşaat maliyeti + diğer giderler). Net için kurumlar vergisi %25.
- Yarısı Bizden müteahhidin değil hak sahiplerinin desteği; yalnız İstanbul, yalnız malik bölümleri için, inşaat bedeli olarak yükleniciye ödenir.
- Diğer giderleri tek bir yüzdeyle değil, kalem kalem (harç, yapı denetim, proje, finansman, satış, kira desteği) yazın.
Bir kentsel dönüşüm ya da yap-sat işine girerken kâr rakamını sözleşme öncesi oturtamayan müteahhit iki taraftan da yara alır: ya düşük tahminle pazarlığı kaybeder ya da yüksek tahminle taahhüt verip projeyi yarıda bırakır. Aşağıda brüt ve net kârın nasıl kurulacağını, hangi giderlerin unutulduğunu ve Yarısı Bizden desteğinin hesaba doğru nasıl girdiğini anlatıyoruz.
Brüt kâr formülü — 4 bileşen
| Kalem | Açıklama | İşaret |
|---|---|---|
| Müteahhit bölümlerinin satış geliri | Kendi payınızdaki bağımsız bölümlerin alanı × m² satış fiyatı | + |
| Sözleşmede müteahhide kalan tahsilatlar | Maliklerin nakit katkısı ya da (İstanbul'da) Yarısı Bizden ödemeleri — yalnız sözleşme bunları müteahhide bırakıyorsa | + |
| İnşaat maliyeti | Toplam yeni bina alanı × m² maliyet (müteahhit binanın tamamını yapar, yalnız kendi payını değil) | − |
| Diğer giderler | Harç ve ücretler, yapı denetim, proje, finansman, satış, kira desteği, beklenmeyen işler | − |
Bu denklemi Müteahhit Kar Hesaplayıcı ile kendi rakamlarınızla çalıştırabilirsiniz. Her kalemi aşağıda açıyoruz.
Müteahhit gelir hesabı — pay × satış
Müteahhidin asıl geliri kendi payına düşen daireleri satmaktan gelir. Pay yüzdesi sözleşmede pazarlıkla belirlenir; resmî bir oran yoktur. Örnek: 2.400 m² yeni bina, %50 müteahhit payı, 120 m² ortalama daire.
| Parametre | Değer |
|---|---|
| Yeni bina toplam alan | 2.400 m² |
| Daire büyüklüğü | 120 m² |
| Toplam yeni daire | 20 daire |
| Müteahhit payı (%50) | 10 daire = 1.200 m² |
| Malik payı | 10 daire |
| Müteahhit gelir | 1.200 m² × güncel m² satış fiyatı |
Pay yüzdesini ve daire dağılımını maliklerle masaya oturmadan önce netleştirmek için Kat Karşılığı Pay Hesaplayıcı'yı kullanın.
Yarısı Bizden: kimin parası, kâra nasıl girer?
En sık yapılan hata, Yarısı Bizden desteğini müteahhidin "ek kârı" gibi hesaplamak. Cumhurbaşkanı Kararı 8189'a göre:
- Destek yalnız İstanbul'da ve 6306 kapsamındaki riskli yapılar için verilir.
- Hak sahibine verilir: bir konut için 875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi, bir iş yeri için bunun yarısı; aynı hak sahibinin diğer konutları yalnız kredi alır (m.3/5, Karar 9768 ile değişik). Müteahhidin kendi payındaki daireler için destek yoktur.
- Hibe ve kredi, hak sahipleri adına yüklenicinin bankadaki hesabına subasman, taşıyıcı sistem bitimi ve inşaat bitiminde üç eşit taksitle ödenir (m.3/7). Kredi borcu malikindir (m.3/8).
Yukarıdaki örnekte malik payında 10 daire var. Her biri ayrı hak sahibiyse yükleniciye aktarılacak toplam en fazla 10 × 1.750.000 TL = 17.500.000 TL'dir (hibe + kredi). Bu tutarın müteahhit için ne anlama geldiği sözleşmeye bağlıdır: sözleşme bu ödemeleri müteahhide ek bedel olarak bırakıyorsa gelire yazılır; maliklerin payını büyütmek ya da başka bir yükümlülüğü karşılamak için kullanılıyorsa yazılmaz. Hesaba girmeden önce bu maddeyi sözleşmede açıkça kurun. Ödeme takvimini Yarısı Bizden Hesaplayıcı ile görebilirsiniz.
İnşaat maliyeti — m² × toplam alan
İnşaat maliyeti toplam yeni bina alanı × güncel m² inşaat maliyetiniz ile bulunur. En yaygın hata: müteahhit binanın tamamını yapar, yalnız kendi payını değil; maliyet hesabına pay yüzdesini karıştırmayın. Kalem kırılımı için m² Maliyet Hesaplayıcı'ya bakın.
Diğer giderler — en sık unutulan kalemler
Bu kalemlerin oranı projeye göre çok değiştiği için tek bir yüzde yerine her birini teklif ya da tarife üzerinden ayrı ayrı yazın:
- Ruhsat harç ve ücretleri — belediye tarifesine göre
- Yapı denetim hizmet bedeli — kanundaki formülle (alan × grup birim maliyeti × %1,75 / %1,5 / %1,25); yapı denetim ücreti hesaplayıcısı
- Mimari, statik, mekanik, elektrik projeler — teklife göre
- Finansman maliyeti — kullanılan kredinin faizi × süre
- Satış ve pazarlama — komisyon, ilan
- Maliklere kira desteği — sözleşmede müteahhit üstlendiyse
- Beklenmeyen işler — ek imalat, fiyat artışı, gecikme için ayrılan pay
Tüm hesabı birleştirme
| Kalem | Nasıl bulunur |
|---|---|
| Müteahhit gelir | Pay alanı (1.200 m²) × güncel m² satış fiyatı |
| Sözleşmede size kalan tahsilatlar | Sözleşme maddesine göre (varsa) |
| Toplam gelir | Gelir + kalan tahsilatlar |
| İnşaat maliyeti | 2.400 m² × güncel m² maliyet |
| Diğer giderler | Kalem kalem toplam |
| Brüt kâr | Toplam gelir − toplam gider |
Brüt → net kâr — vergi etkisi
- KDV kâr kalemi değildir: satışta tahsil edilir, alışlardaki KDV indirilir, fark ödenir. Konutta 1/4/2022 sonrası ruhsatlı projelerde net 150 m²'ye kadar kısım %10, 6306 kapsamındaki dönüşüm projelerinde %1; aşan kısım %20 (CB Kararı 5359 ve 7346). Ayrıntı: müteahhit vergileri rehberi.
- Kurumlar vergisi %25 (KVK m.32/1); yurt içi asgari kurumlar vergisi kuralı nedeniyle vergi, indirim ve istisnalar düşülmeden önceki kazancın %10'undan az olamaz (m.32/C).
- Şahıs işletmesinde 2026 gelir vergisi tarifesi %15-40 arası dilimlidir (GVGT Seri No 332).
Şirkette kaba bir el hesabı için net kâr ≈ brüt kâr × 0,75 denebilir; kâr dağıtımı ve istisnalar sonucu değiştirir. Gerçek vergi planlamasını mali müşavirinizle yapın.
Marjınız riske dayanıyor mu? Üç test
- Maliyet testi: m² maliyetini örneğin %10-15 artırıp hesabı tekrarlayın.
- Gecikme testi: teslimi 6 ay geciktirip finansman, kira desteği ve gecikme cezasını ekleyin.
- Satış testi: satış fiyatını düşürün ya da satışı geciktirin.
Bu testlerden sonra kâr hâlâ pozitifse marjınız o risklere dayanıyor demektir. Sonucu tek bir "sağlıklı oran"la değil, bu testlerle değerlendirin.
Sonuç
Müteahhit kâr marjı dört kalemin matematiği: kendi bölümlerinizin satışı ve sözleşmede size kalan tahsilatlar, eksi maliyet ve diğer giderler. Yarısı Bizden'i ek kâr değil, maliklerin bedeli olarak doğru yere koymak ve marjı kötü senaryoyla test etmek, iki benzer projeyi birbirinden ayırır. Rakamları şu hesaplayıcılarla doğrulayın:
- m² Maliyet Hesaplayıcı — inşaat maliyetini detaylandırır
- Yarısı Bizden Hesaplayıcı — İstanbul'da destek tutarını ve ödeme takvimini çıkarır
- Kat Karşılığı Pay Hesaplayıcı — daire dağılımını karşılaştırır
- Müteahhit Kar Hesaplayıcı — hepsini birleştirip brüt kâr ve marjı verir
Bölgenizde yeni kentsel dönüşüm işi arıyorsanız, kat maliklerinden gelen firma arayışı başvurularının size iletilmesi için ücretsiz firma kaydınızı bırakabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
›İnşaatta sağlıklı kâr marjı ne kadar?
Resmî ya da ölçülmüş bir 'sağlıklı marj' oranı yok; internette dolaşan '%18-25' gibi aralıkların kaynağı gösterilmiyor. Doğru soru şu: marjınız, bu projede gerçekleşebilecek maliyet artışını, gecikmeyi ve satış yavaşlamasını karşılıyor mu? Bunu görmek için hesabı bir kez de kötü senaryoyla (örneğin maliyet +%15, satış 6 ay geç) çalıştırın; kâr hâlâ pozitifse marjınız o riske dayanıyor demektir.
›Brüt kâr nasıl hesaplanır?
Brüt kâr = müteahhidin gelirleri − (inşaat maliyeti + diğer giderler). Gelir, kendi payına düşen bağımsız bölümlerin satışı ve sözleşmeye göre müteahhide kalan tahsilatlardır (örneğin maliklerin nakit katkısı). Net kâra ulaşmak için kurumlar vergisi (%25, KVK m.32/1) ya da şahıs işletmesinde gelir vergisi dikkate alınır; KDV satışta tahsil edilip indirilecek KDV düşülerek ödenen ayrı bir vergidir, kâr kalemi değildir.
›En sık unutulan gider kalemleri hangileri?
Ruhsat harç ve ücretleri, yapı denetim hizmet bedeli, mimar ve mühendislik proje bedelleri, finansman maliyeti, satış ve pazarlama giderleri, maliklere ödenecek kira desteği ve beklenmeyen ek imalat payı. Bunların oranı projeye göre çok değişir; tek bir yüzdeyle değil, her kalemi teklif ya da tarife üzerinden ayrı ayrı yazmak en güvenlisidir. Yapı denetim bedeli örneğin kanundaki formülle hesaplanır.
›Yarısı Bizden kâr marjını nasıl etkiliyor?
Yarısı Bizden yalnız İstanbul'da geçerli ve müteahhide değil hak sahiplerine verilir: hak sahibinin bir konutu için 875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi, hak sahipleri adına yüklenicinin hesabına üç eşit taksitle ödenir (CB Kararı 8189 m.3/5, 3/7). Yani bu para maliklerin inşaat bedeli karşılığıdır; müteahhidin kendi daireleri için destek yoktur. Müteahhidin kârına etkisi sözleşmeye bağlıdır: destek müteahhide ek bedel olarak mı kalıyor, yoksa malik payını mı büyütüyor — bunu sözleşmede açıkça yazın.
›Kâr marjı düşük çıkan işe girmeli miyim?
Marjınız kötü senaryoda (maliyet artışı, gecikme, satış yavaşlaması) sıfırın altına iniyorsa hata payınız yok demektir. Böyle bir işe girmeden önce pay oranını yeniden konuşmak, sözleşmeye fiyat farkı maddesi koymak ya da maliyet varsayımlarını teklifle doğrulamak gerekir.
İlgili araçlar & hesaplayıcılar
İnşaat firması mısınız?
Rehberlerimizi okuyan kat malikleri, binaları için firma arayışı başvurusu bırakıyor. Ücretsiz kaydınızı oluşturun; bölgenizden uygun bir başvuru geldiğinde telefonla doğrulanmış şekilde size iletelim.
İlgili yazılar
Maliyet & Fiyatlandırma
m² Kentsel Dönüşüm Maliyeti 2026 — Demir, Çimento, İşçilik Kırılımı
Kaba inşaat ~%46, ince iş ~%25. Demir, çimento, işçilik ve tesisatın m² maliyetindeki payı — sabit fiyat değil, kendi rakamınızı kurma yöntemi.
Devamını oku
Devlet Desteği
Yarısı Bizden 2026 — Müteahhit için Tam Rehber (Hibe, Kredi, Ödeme Akışı)
Yarısı Bizden 2026 destek paketinin müteahhit perspektifinden anlatımı: konut başına 1.750.000 TL desteği, 3 eşit taksitli ödeme akışı, başvuru süreci, son tarih ve sık yapılan hatalar.
Devamını oku