Maliyet & Fiyatlandırma
Müteahhit Vergileri 2026 — KDV, Gelir, Kurum Vergisi Tam Rehber
Müteahhit vergileri 2026: konutun 150 m²'ye kadar kısmı %10 (6306 dönüşüm projesinde %1), aşan kısım ve dükkan %20 KDV; 2026 gelir vergisi dilimleri, Ltd/AŞ %25, indirilebilir giderler.
Hızlı Cevap
Özetle: 2026'da konut satışında net 150 m²'ye kadar kısım normal projede %10, 6306 dönüşüm projesinde %1; aşan kısım ve dükkan %20 KDV. Gelir/kurum vergisi tarafında şahıs şirketi %15-40 kademeli, Ltd/AŞ %25 sabit. Yarısı Bizden hibesi maliklere verilir ve müteahhide inşaat bedeli karşılığı aktarılır; vergisel kaydı mali müşavirle netleştirilmeli. Benim tavsiyem net: bütün bu kurguyu mali müşavirinizle birlikte oturtun.
Hızlı bakış
- Konut KDV: 150 m²'ye kadar kısım %10 (6306 dönüşüm projesinde %1), aşan kısım %20. Dükkan tamamen %20.
- Gelir/Kurum vergisi: Şahıs %15-40 kademeli, Ltd/AŞ %25 sabit.
- Yarısı Bizden hibe: Malike verilir, yükleniciye inşaat bedeli olarak aktarılır — kaydı mali müşavirle netleştirin. Yapılan satıştan kar normal vergiye tabi.
- Mali müşavir koordinasyonu şart. Vergi yapılandırmasını baştan yanlış kurarsanız, sonradan düzeltmek hem zaman hem para yer.
Açık konuşayım: bir müteahhidin yıllık kârının %20-35'i vergiye gidiyor ve çoğu meslektaşım bunu işin sonunda fark ediyor. Oysa kurguyu doğru kurarsanız (şahıs mı şirket mi, hangi KDV oranı, neyi indiriyorsunuz) bu oran %15'e iniyor; yanlış kurarsanız %40'a tırmanıyor. Sahada gördüğüm fark milyonlarca TL'yi buluyor.
Aşağıda 2026 itibariyle bir müteahhidin ödediği vergileri tek tek açtım: oranlar, indirim kalemleri ve kurguyu baştan doğru kurmak için sahada işe yarayan tavsiyeler. Mevzuat ezberletmek değil, cebinizdeki parayı korumak derdindeyim.
1. KDV — konut + dükkan satışında
| Satış tipi | KDV oranı | Detay |
|---|---|---|
| Konut (150 m² altı) | %1 | İndirimli oran — sosyal konut teşviği |
| Konut (150 m² üstü) | %20 | Lüks konut sayılır, standart KDV |
| Dükkan, ofis, iş yeri | %20 | Ticari satış, indirim yok |
| Devre mülk, otel pay | %20 | Konut sayılmaz |
İndirilebilir KDV
Malzeme, işçilik ve taşeron faturalarındaki KDV'yi indirebilirsiniz, bu gerçekten ciddi bir kalem. Ama şunu peşinen aklınıza yazın: fatura olmadan KDV indirimi yok. Sahada en çok şunu görüyorum; "elden anlaştık, ucuza geldi" denen iş, fatura çıkmayınca KDV tarafından sessizce daha pahalıya patlıyor. Bu yüzden tedarikçi ve taşeron ödemelerini faturalı yürütün.
2. Gelir Vergisi vs Kurum Vergisi
Şahıs / Adi şirket
Burada gelir vergisi kademeli işliyor; kazandıkça dilim yükseliyor. 2026 tablosu (ücret dışı gelirler; Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No 332, RG 31/12/2025) şöyle:
- 190.000 TL'ye kadar: %15
- 190.001-400.000 TL: %20
- 400.001-1.000.000 TL: %27
- 1.000.001-5.300.000 TL: %35
- 5.300.000 TL üstü: %40
Limited Şirket / Anonim Şirket
- Kurum vergisi: %25 sabit (2026)
- Net kar dağıtımı (kar payı çekimi) ek %15 stopaj
- Etkin toplam vergi: ~%36 (kurum + stopaj)
Hangisi daha avantajlı?
Pratik kuralım şu: kârı 1.000.000 TL'nin altında kalan müteahhide şahıs şirketi rahat oturuyor, efektif vergi ~%20'de kalıyor. Ama kâr 2M TL'yi geçtiyse Limited Şirket öne geçiyor, çünkü kurum vergisi %25'te sabit, kademeli dilimler sizi yukarı taşımıyor. Anonim Şirket'e gelince, vergi tarafında Ltd ile aynı yere çıkıyor ama bürokratik yükü daha ağır; çoğu müteahhit için gereksiz.
3. Yarısı Bizden 2026 hibesinde vergi
Bu konuda internette en sık okunan cümle "devlet hibesi vergisizdir"; ama müteahhit için soru yanlış kurulmuş. Hibe ve kredi müteahhide değil, hak sahibi maliklere verilir; Cumhurbaşkanı Kararı 8189 m.3/7'ye göre hak sahipleri adına yüklenicinin bankadaki vadesiz hesabına, subasman, taşıyıcı sistem bitimi ve inşaat bitiminde üç eşit taksitle ödenir. Yani müteahhidin eline geçen para, malikin inşaat bedelinin bir kısmının devlet tarafından karşılanmasıdır.
Bu tahsilatın müteahhit tarafında hasılat ve KDV açısından nasıl kaydedileceği sözleşmenin yapısına (kat karşılığı mı, bedel karşılığı mı, karma mı) bağlıdır. Hibeye özgü açık bir vergi istisnası hükmü tespit edemedik; bu yüzden kaydı proje başında mali müşavirinizle, tereddüt varsa Gelir İdaresi'nden özelge alarak netleştirin. Destek tutarları ve ödeme takvimi için Yarısı Bizden müteahhit rehberine bakın.
4. Vergi indirilebilir giderler
İşin en sevdiğim kısmı burası, çünkü kâğıt üzerindeki vergiyi en çok düşüren yer burası. Şu kalemleri vergi matrahından düşebilirsiniz:
- Doğrudan inşaat: Malzeme, işçilik, taşeron ödemeleri (faturalı)
- Proje + ruhsat: Mimari, statik, mekanik, elektrik + yapı denetim + harçlar
- Finansman: Banka kredi faizleri, leasing, finansman giderleri
- Sigortalar: Tüm ticari sigortalar (yangın, all risk, iş kazası)
- Yönetim: Ofis kirası, personel maaşları, SGK, telefon/internet, araç giderleri
- Profesyonel hizmetler: Avukat, mali müşavir, danışman ücretleri
- Reklam + tanıtım: Sosyal medya, Google ads, broşür, showroom
- Bağış (sınırlı): Kar'ın %5'ine kadar resmi kurum/dernek bağışları
5. KDV iadesi — kaçırmayın
Yurt dışında proje yapan bir Türk müteahhitseniz, ödediğiniz KDV'yi devletten geri alabiliyorsunuz; bunu kaçırmayın, ciddi para. Ama açık olayım: yurt içi konut satışında KDV iadesi diye bir şey yok. Yine de girişlerinizdeki KDV'yi indirebiliyorsunuz, o kapı her zaman açık.
6. Sözleşme harcı + Damga vergisi
Bunlar küçük gibi görünüp toplamda canınızı yakan kalemler. Kat karşılığı sözleşmesinde durum şöyle:
- Damga vergisi: Sözleşme bedeli × binde 9.48 (2026)
- Tapu harcı: Kentsel dönüşümde MUAFİYET var (6306 Madde 9). Yap-sat'ta tam ödenir (alıcı + satıcı %4)
- Detay: Tapu Harcı Muafiyeti Rehberi
7. Müteahhit için 5 pratik tavsiye
- İlk fizibilitede vergiyi unutmayın — brüt karın %20-35'i vergi gider. Net karı hesaplarken vergi sonrasını gösterin.
- Şirket tipini doğru seçin — yıllık 1M TL altı kar şahıs, 2M üstü Ltd/AŞ. Geçiş için mali müşaviri tutun.
- Tüm giderleri faturalı yapın — fatura yoksa gider yok, vergi yüksek. Taşeron + işçi ödemelerinde dikkat.
- KDV iade sürecini bilin — yurt dışı proje varsa aktif olarak takip edin.
- Yıllık vergi planlaması yapın — kar yüksek gelirsek son çeyrekte yatırım/ekipman alımıyla vergi matrahı düşürülebilir.
Mali müşavir seçimi
Burada en kritik tavsiyem şu: inşaat ve kentsel dönüşüm bilen bir mali müşavirle çalışın. Genel muhasebeci yetmiyor; Yarısı Bizden hibesini, kat karşılığı sözleşme muhasebesini ve KDV indirim kurallarını bilmesi gerekiyor. Sahada gördüğüm en pahalı hatalar, bu konuları bilmeyen muhasebecilerin elinden çıkıyor. Şehrinizdeki TÜRMOB listesinden "inşaat sektörü uzmanı" filtresiyle bulabilirsiniz.
Sonuç
Toparlayayım: vergi yapılandırması müteahhidin kârını çift haneli yüzdelerle eğip büküyor, bu kadar net. Doğru şirket tipini seçmek, giderleri faturayla belgelemek, Yarısı Bizden hibesini doğru muhasebeleştirmek ve yıllık planlama yapmak; hepsi bir araya gelince sağlıklı bir net kâr kalıyor elinizde. Benim tecrübem şu: iyi bir mali müşavirin ücreti kendi kendini fazlasıyla ödüyor.
İlgili rehberler:
Sıkça Sorulan Sorular
›Müteahhit konut satışında KDV oranı ne kadar?
1/4/2022'den sonra ruhsat alınan projelerde konutun net 150 m²'ye kadar kısmı %10 KDV'ye tabi; 6306 kapsamında riskli alan, rezerv yapı alanı veya riskli yapının bulunduğu yerde dönüşüm projesi çerçevesinde yapılan konutlarda bu kısım %1 ((I) sayılı liste B-11). 150 m²'yi aşan kısım ve dükkan, ofis gibi ticari alan %20. Daha önce ruhsat alınmış projelerde büyükşehirlerde arsa değerine bağlı eski oranlar sürer (CB Kararı 5359 geçiş hükmü).
›Kat karşılığı sözleşmesinde KDV nasıl uygulanır?
İki ayrı durum var, karıştırmayın. Kendi payınıza düşen daireleri sattığınızda KDV ödüyorsunuz (net 150 m²'ye kadar kısım normal projede %10, 6306 dönüşüm projesinde %1; aşan kısım %20). Maliklere verdiğiniz daireler ise tapu devri olarak işlem görüyor; müteahhit için 'bedelsiz teslim' sayılıyor, KDV doğmuyor ama emsal değer üzerinden envantere giriyor. Bunu mutlaka mali müşavirinizle birlikte yürütün.
›Müteahhit gelir vergisi mi kurum vergisi mi öder?
Hangi çatı altındaysanız ona göre değişiyor. Şahıs ya da adi şirketseniz gelir vergisi ödüyorsunuz, kademeli olarak %15-40 arası. Limited ya da Anonim Şirketseniz kurum vergisi, 2026'da %25 sabit. Açık konuşayım: yıllık karınız 1M TL'yi geçiyorsa Ltd'ye geçmek matematiksel olarak rahat avantaj sağlıyor. Yine de kalemi mali müşavirinizle birlikte oturtun.
›Yarısı Bizden 2026 hibesinde vergi ödenir mi?
Önce kime verildiğini doğru koyalım: Yarısı Bizden hibesi ve kredisi müteahhide değil, hak sahibi maliklere verilir; Cumhurbaşkanı Kararı 8189 m.3/7'ye göre hak sahipleri adına yüklenicinin bankadaki hesabına üç eşit taksitle ödenir. Müteahhit açısından bu ödeme malikin inşaat bedelini karşılayan bir tahsilattır; hasılat ve KDV karşısındaki durumu sözleşme yapısına (kat karşılığı mı, bedel karşılığı mı) bağlıdır. Hibeye özgü açık bir vergi istisnası hükmü tespit edemedik; kaydı mali müşavirinizle ve gerekirse özelge ile netleştirin.
›Müteahhit hangi giderleri vergiden düşebilir?
Aslında işle doğrudan ilgili hemen her kalemi düşebilirsiniz: malzeme, işçilik, taşeron ödemeleri, proje masrafları (mimari/statik/mekanik), ruhsat harçları, yapı denetim ücreti, maliklere ödediğiniz borçlar, sigortalar, kredi faizleri, reklam masrafları. Ama tek bir altın kural var, ben de hep onu söylerim: belgesi olmayan gider vergiden düşülmez. Faturasız harcama, sizin cebinizden çıkmış demektir.
İlgili araçlar & hesaplayıcılar
İnşaat firması mısınız?
Rehberlerimizi okuyan kat malikleri, binaları için firma arayışı başvurusu bırakıyor. Ücretsiz kaydınızı oluşturun; bölgenizden uygun bir başvuru geldiğinde telefonla doğrulanmış şekilde size iletelim.
İlgili yazılar
Maliyet & Fiyatlandırma
Yap-sat Fizibilite Rehberi 2026 — 6 Adımda Müteahhit Karı Hesaplama
Arsa, inşaat ve yan giderlere karşı satış geliri: 6 adımda fizibilite. 12 daireli örnek, sağlıklı brüt kâr aralığı ve projeyi batıran 3 risk.
Devamını oku
Hukuk
Tapu Harcı Muafiyeti — Kentsel Dönüşümde 6306 Avantajı (2026)
6306 m.7/9: dönüşüm işlemlerinde tapu harcı, döner sermaye ücreti ve damga vergisi alınmaz. Hangi işlem girer, örnek hesap, muafiyeti kaçırtan hatalar.
Devamını oku
Maliyet & Fiyatlandırma
Müteahhit Kar Marjı 2026 — Sağlıklı Hesap Nasıl Yapılır?
Kentsel dönüşümde müteahhit kâr marjı nasıl hesaplanır: pay × satış, maliyet, kalem kalem diğer giderler, Yarısı Bizden'in hesaba doğru girişi ve %25 kurumlar vergisiyle net kâr.
Devamını oku