Maliyet & Fiyatlandırma
Yap-sat Fizibilite Rehberi 2026 — 6 Adımda Müteahhit Karı Hesaplama
Arsa, inşaat ve yan giderlere karşı satış geliri: 6 adımda fizibilite. 12 daireli örnek, sağlıklı brüt kâr aralığı ve projeyi batıran 3 risk.
Hızlı Cevap
Yap-sat fizibilitesi kabaca şu denkleme bakar: arsa + inşaat + yan giderler bir yanda, satış geliri öbür yanda. 2026'da sağlıklı saydığım brüt kar marjı %25-35 arası. 12 daireli bir İstanbul projesinde tipik tablo aşağı yukarı ~21M maliyet, ~28M satış geliri, %25 kar. Sahada beni en çok yakan üç risk ise belli: arsa fiyatının şişmesi, inşaat enflasyonu ve satış hızının düşmesi.
Hızlı bakış
- Yap-sat fizibilitesi = arsa + inşaat + yan giderler vs satış geliri hesabı. Brüt kar %25-35 sağlıklı.
- Müteahhit arsa sahibi olur, tüm risk + tüm kar onundur. Kentsel dönüşümden farklı (paylaşımlı kar/risk).
- 6 adımlı analiz: arsa, inşaat, yan giderler, satış geliri, brüt kar, net kar (vergi sonrası).
- En büyük 3 risk: arsa şişmesi, inşaat enflasyonu, satış hızı. Sabit tedarik sözleşmesi + ön satış kritik.
Yap-satta, yani kendi yapım modelinde, arsayı siz satın alıyor, binayı kendi cebinizle yapıyor, daireleri ve dükkanları kendiniz satıyorsunuz. Tüm risk de tüm kar da sizde. Yıllardır gördüğüm kadarıyla bu işte batan da kazanan da aynı yerde belli oluyor: ilk günkü fizibilite hesabında. Onu yanlış kurduysanız, gerisi ne kadar iyi giderse gitsin marj erir.
Aşağıda 2026 rakamlarıyla bir yap-sat fizibilitesini baştan sona kuruyorum. Soyut anlatmak yerine 12 daireli gerçek bir İstanbul projesini örnek alıp kalem kalem üzerinden gidiyorum.
Yap-sat vs Kentsel Dönüşüm — temel fark
| Parametre | Yap-sat | Kentsel Dönüşüm |
|---|---|---|
| Arsa sahibi | Müteahhit (satın alır) | Kat malikleri (paylaşım anlaşması) |
| Devlet hibesi | Yok | Yarısı Bizden 2026 — 1.75M/daire |
| Riskli yapı şartı | Yok | Var (6306) |
| Müteahhit payı | %100 | %45-55 (pazarlığa göre) |
| Risk | Yüksek (tüm yatırım kendisinde) | Orta (paylaşım var) |
| Brüt kar potansiyeli | %25-35 | %18-25 |
6 adımlı fizibilite hesabı
Adım 1 — Arsa maliyeti
- Arsa satın alma bedeli
- Tapu harcı (alıcı + satıcı %4 toplam — ama yap-sat kapsamında muafiyet yok)
- Komisyoncu ücreti (%3-5 tipik)
- Emlak değerleme (banka istiyorsa)
- Avukat ücreti (sözleşme + tapu süreci)
Nasıl hesaplanır: arsa alanı (m²) × o bölgedeki güncel arsa rayiciniz = arsa bedeli. Üzerine yan masrafları (tapu, komisyon, avukat) yaklaşık %6 olarak ekleyin. Arsa rayicini bu yazıda sabit bir rakam olarak vermiyoruz; bölgeden bölgeye ve aydan aya çok değiştiği için güncel değeri yerel emlak ve tapu verisinden alın.
Adım 2 — İnşaat maliyeti
İşin özü basit: inşaat alanını m² maliyetiyle çarpıyorsunuz. Kalemleri nasıl ayırdığıma m² Kentsel Dönüşüm Maliyeti 2026 yazısında girdim. m² maliyetini bu yazıda sabit bir rakam olarak vermiyoruz: demir, çimento ve işçilik ay ay değişiyor, bugün yazdığım rakam birkaç ay sonra sizi yanıltır. Güncel m² maliyetinizi kendi tedarikçi tekliflerinize ve piyasa rayicine göre alın; kendi projeniz için m² maliyet hesaplayıcımıza güncel rakamınızı girebilirsiniz.
Nasıl hesaplanır: arsa alanı × emsal = toplam inşaat alanı. Örneğin 2.500 m² arsa × emsal 2,4 = 6.000 m² inşaat alanı. Bu alanı güncel m² maliyetinizle çarpınca toplam inşaat maliyetine ulaşırsınız.
Adım 3 — Yan giderler
- Mimari + statik + mekanik + elektrik proje bedeli
- Ruhsat harçları
- Yapı denetim ücreti: inşaat maliyetinin ~%2'si
- Banka faiz (kredi kullanıyorsa): 22 ay × kredi tutar × aylık faiz
- KDV (geri alınmayan kısım): değişken
- Komisyoncu (satış): %3-5 satış cirosundan
- Reklam + sunum + showroom
Toplam yan gider: Proje büyüklüğüne göre değişir; kaba bir kural olarak inşaat maliyetinizin küçük ama ihmal edilmez bir yüzdesi olarak oturur. Bu kalemi hafife alanların marjı sonradan eridiğini çok gördüm; güncel bedelleri ilgili tedarikçi ve kurumlardan teyit edin.
Adım 4 — Satış geliri
Satış gelirini, satılabilir konut ve dükkan alanını (m²) o bölgenin güncel satış rayiciyle çarparak bulursunuz. Somut satış fiyatlarını bu yazıda vermiyoruz; ilçeden ilçeye ve aydan aya çok değiştiği için güncel m² satış değerini yerel emlak verinizden alın. Genel bir yaklaşım:
- Konut satış değeri: bölgenizin güncel m² rayici
- Ticari (dükkan, zemin kat): aynı bölgede konutun ~%30-50 üzeri
Nasıl hesaplanır: (konut satılabilir m² × güncel konut rayiciniz) + (dükkan m² × güncel ticari rayiciniz) = toplam satış geliri.
Adım 5 — Brüt kar
Brüt kar = Satış - (Arsa + İnşaat + Yan gider)
- Toplam maliyet = Arsa + İnşaat + Yan gider
- Brüt kar = Satış − Toplam maliyet
- Brüt kar marjı = Brüt kar ÷ Satış
Kağıt üstünde bu formül cazip bir marj gösterebilir; ama açık konuşayım, böyle iyimser bir sonuca güvenmeyin. Gerçek hayatta satış hızı düşüyor, müşteri indirim için diretiyor, bir de beklemediğiniz giderler çıkıyor; o yüzden ben kafamda hep marjı %25-35 bandına çekerek planlarım. Kağıt üstündeki iyimser marja güvenip iş kurarsanız ortada kalırsınız.
Adım 6 — Net kar (vergi sonrası)
- KDV (konut %1 + dükkan %20): satış tutarı üzerinden hesaplanır
- Gelir/Kurum vergisi: kalan brüt kar üzerinden ~%25
- Net kar = Brüt kar − KDV − Gelir/Kurum vergisi
Detay vergi hesabı için: Müteahhit Vergileri 2026 Rehberi
3 büyük risk — ve nasıl yönetilir
Risk 1 — Arsa fiyat şişmesi
Siz arsa sahibiyle masada otururken fiyat altınızdan kayıyor; 6-12 ay içinde %20-40 arttığını çok gördüm. Benim çözümüm net: işi uzatmadan kaporayla bir sabit fiyat ön sözleşmesi bağlayın ya da pazarlığı hızlı kapatın. Beklemenin maliyeti her ay cebinize yansıyor.
Risk 2 — İnşaat maliyeti enflasyon
22 aylık bir süreçte demir, çimento ve beton fiyatları rahatlıkla %35-45 artıyor; bunu yıllardır her projede yaşıyorum. Benim aldığım önlemler şöyle:
- Demir ön alım (ihtiyacın %50'si ruhsatla bir kerede)
- Çimento + hazır beton sözleşmesi (12 ay sabit fiyat)
- Detay: Müteahhit Nakit Akışı Yönetimi
Risk 3 — Satış hızı düşüklüğü
En sinsi risk budur. Proje biter, ama piyasa o sırada soğumuştur ve daireler aylarca elinizde kalır. Her geçen ay kredi faizi, vergi, bakım gibi kalemler birikip kârı kemirir. Benim önerdiğim çözümler şunlar:
- Ön satış — projenin %30-50'sini inşaat sürerken sat
- Reklam bütçesi ayır (TikTok/Instagram + Google ads)
- Profesyonel showroom + 3D render + müşteri sunum modu
Müteahhit fizibilite hesabı
Bütün bu hesabı kağıtta tutmak yorucu. Ben arsa, inşaat, yan giderler ve satış değerlerini tek bir fizibilite tablosunda toplayıp brüt ve net kar projeksiyonunu her fiyat değişiminde güncelliyorum; yan gider tuzağına düşmemenin tek yolu bu kalemleri baştan listeye yazmak. Kayıt gerektirmeyen müteahhit kar hesaplayıcımız bu iskeleti hazır sunar; kendi rakamlarınızı girip projeksiyonu anında görebilirsiniz.
Sonuç
Yap-sat işini yıllardır yapan biri olarak şunu rahatlıkla söylerim: kar potansiyeli yüksek, ama risk de o kadar yüksek. Doğru kurulmuş bir fizibilite, üç ana riske karşı önceden alınmış önlem ve erken başlayan ön satış; benim için işin kazanma formülü bu üçü. Bir de tavsiyem net: sözleşmeyi imzalamadan en iyi, beklenen ve kötü senaryoyu ayrı ayrı hesaplayın. Kötü senaryoda bile ayakta kalıyorsanız o işe girin.
İlgili rehberler:
Sıkça Sorulan Sorular
›Yap-sat fizibilitesi nasıl yapılır?
Ben hep şu altı kalemi alt alta yazarak başlarım: (1) arsa maliyeti + tapu masrafları, (2) inşaat maliyeti (m² × birim fiyat), (3) yan giderler (proje, ruhsat, denetim, faiz, vergi), (4) satış geliri (yeni daire/dükkan satış değerleri), (5) brüt kar yani gelir eksi toplam maliyet, (6) net kar yani brüt kardan vergiyi düştükten sonrası. Sahada sağlıklı saydığım brüt kar %25-35 arasıdır; altına inen rakam beni rahatsız eder.
›Yap-sat ile kentsel dönüşüm farkı nedir?
Açık konuşayım, iki ayrı dünya. Yap-satta arsayı kendiniz satın alıp kendi finansmanınızla yapıyor, daireleri satıyorsunuz; kar tamamen sizin ama risk de boynunuzda. Kentsel dönüşümde ise arsayı satın almıyorsunuz, kat malikleriyle pay yüzdesi üzerinden anlaşıyorsunuz, üstüne Yarısı Bizden hibesi devreye giriyor. Riski düşük buluyorum ama karı komşularla paylaşıyorsunuz.
›Yap-sat projesinde en büyük 3 risk nedir?
Sahada beni en çok yakan üç şey şu: Birincisi arsa fiyatının şişmesi, siz pazarlığı sürdürürken fiyat kayıp gidiyor. İkincisi inşaat maliyetindeki enflasyon, 22 aylık süreçte demir ve çimento rahat %35-45 artıyor. Üçüncüsü satış hızının düşmesi, proje bittiğinde piyasa soğumuşsa daireler aylarca elinizde kalıyor. Benim çözümüm hep aynı: sözleşme, sabit fiyat tedarik ve mutlaka ön satış.
›Yap-sat müteahhit hangi vergileri öder?
Kalemleri tek tek sayayım: KDV tarafında 150 m² altı konut satışında %1, ticaride %20, dükkanda da %20 var. Gelir vergisinde brüt kardan KDV düşülüyor, kalanından 2026 tablosuna göre kademeli vergi (%15-40 bandı) çıkıyor. Şirketiniz Ltd ya da AŞ ise kurumlar vergisi %25 sabit. Bir de sözleşme bedeline bağlı damga vergisini unutmayın, küçük gibi görünüp toplamda canınızı yakar.
›Yap-sat için kaç para sermaye lazım?
Pratik kuralım şu: arsa bedelinin %20-30'unu peşin koymaya hazır olun. İnşaat süreci için de inşaat maliyetinin %15-20'si kadar ek özsermaye gerekiyor. Toplamda, projenin büyüklüğüne göre değişen bir özsermayeyle masaya oturuyorsunuz, gerisini banka kredisi ve ön satışla kapatıyorsunuz. Somut rakamı kendi arsa bedeliniz ve güncel inşaat maliyetiniz üzerinden bu oranlarla çıkarın. Benim tavsiyem net: fizibiliteden önce sermaye tablonuzu çıkarmadan bu işe hiç girmeyin.
İlgili araçlar & hesaplayıcılar
İnşaat firması mısınız?
Rehberlerimizi okuyan kat malikleri, binaları için firma arayışı başvurusu bırakıyor. Ücretsiz kaydınızı oluşturun; bölgenizden uygun bir başvuru geldiğinde telefonla doğrulanmış şekilde size iletelim.
İlgili yazılar
Maliyet & Fiyatlandırma
Müteahhit Kar Marjı 2026 — Sağlıklı Hesap Nasıl Yapılır?
Kentsel dönüşüm projesinde müteahhit kar marjı nasıl hesaplanır? Pay yüzdesi, m² maliyet, satış fiyatı, Yarısı Bizden hibesi — sağlıklı %18-25 marja ulaşmanın gerçek formülü.
Devamını oku
Maliyet & Fiyatlandırma
m² Kentsel Dönüşüm Maliyeti 2026 — Demir, Çimento, İşçilik Kırılımı
Kaba inşaat ~%46, ince iş ~%25. Demir, çimento, işçilik ve tesisatın m² maliyetindeki payı — sabit fiyat değil, kendi rakamınızı kurma yöntemi.
Devamını oku
Maliyet & Fiyatlandırma
Müteahhit Nakit Akışı Yönetimi — 22 Aylık Süreçte 5 Kritik Nokta
Yarısı Bizden'in 3 eşit taksitli ödeme akışı (subasman, taşıyıcı sistem, inşaat bitimi), ruhsatta ödeme olmaması — müteahhitin nakit akışını nasıl yönettiği, sıkışma riskleri.
Devamını oku