Afyon Kentsel Dönüşüm 2026: Mısri ve İmaret Projesi, Riskli Alanlar ve Son Durum

"Afyon kentsel dönüşüm" diye arayan kişinin aslında sorduğu iki şey var: benim mahallem kapsamda mı ve bu iş ne zaman başlıyor? İkisinin cevabı da Ağustos 2026'da değişti. On üç yıldır kâğıt üzerinde duran iki riskli alan için belediye somut bir proje açıkladı ve bölgede bilgilendirme ofisi açtı. Ama duyuru ile uygulama arasında hâlâ uzun bir yol var ve bu yolun hangi aşamasında olunduğunu bilmek, bir kat maliki için hangi kâğıda imza atacağını belirliyor.

Bu yazıda önce resmî kararları, sonra yeni projeyi, en sonda da alan dışında kalan binanın ne yapacağını anlatıyorum. Resmî Gazete ve belediyenin kendi duyurusuna dayanan bilgileri doğrudan veriyorum; yalnızca yerel basına yansıyan bilgileri ayrıca işaretledim. Bilgiler Eylül 2026 itibarıyla geçerli.

1. Resmî zemin: 2013'te ilan edilen iki riskli alan

Afyonkarahisar'da 6306 sayılı Kanun kapsamında ilan edilmiş iki riskli alan var, ikisi de Merkez ilçede ve ikisi de 2013 tarihli Bakanlar Kurulu kararıyla:

Tablodaki en önemli ayrıntı kararların dilinde saklı: iki karar da bu mahallelerin "sınırları içinde" kalan ve ekli krokide sınır ve koordinatları gösterilen alanı riskli alan ilan ediyor. Yani mahallenin adı listede geçiyor diye mahallenin tamamı kapsamda değil. Kararlarda hektar da yazmıyor; sınır krokiyle çiziliyor. Aynı mahallede, sokağın bir yakası alan içinde öbür yakası dışında olabilir.

Kararların metninde alan adı geçmiyor, ama yerel kullanımda bu iki alan Mısri Camii çevresi ve İmaret Camii çevresi olarak anılıyor. Riskli alanın hukuki anlamını, yani bina bazlı rapor gerekmeden idarenin alanın tamamında uygulama yapabilmesini riskli yapı, riskli alan ve rezerv alan farkı yazısında anlattık. Afyonkarahisar için Resmî Gazete'de bir rezerv yapı alanı kararı bulamadım.

2. On üç yıl neden bekledi?

Kararlar 2013'te çıktı ama uygulamaya geçilmedi. Yerel basına yansıyan İl Müdürlüğü açıklamasına göre bunun iki sebebi var. Birincisi, bir derneğin açtığı davalar süreci yaklaşık iki yıl geciktirdi ve Bakanlar Kurulu kararları 28 Aralık 2023 tarihli mahkeme kararıyla yeniden geçerli hale geldi. İkincisi, 2021'de hazırlanan örnek imar planı katılım toplantılarındaki itirazlar nedeniyle ilerlemedi. Mahkeme kararının künyesine resmî bir kaynaktan ulaşamadım; bu bilgiyi haber kaynağı olarak okuyun.

Malik için bu geçmişin pratik anlamı şu: alan kararı yıllarca yürürlükte kaldı ve bu süreçte alandaki binalarda tek başına yeniden yapım fiilen zorlaştı. Şimdi açıklanan proje, bu bekleyişi bitirmeye dönük ilk somut adım.

3. Ağustos 2026: Mısri ve İmaret Bölgeleri Kentsel Dönüşüm Projesi

Afyonkarahisar Belediyesi'nin 4 Ağustos 2026 tarihli duyurusu projeyi şu rakamlarla anlatıyor:

• Alan: yaklaşık 42 hektar.
• İnşaat alanı: 780 bin metrekareyi aşan.
• Yatırım: yaklaşık 20 milyar lira.
• Model: yerinde dönüşüm; yani hak sahiplerinin aynı bölgede yapılacak konutlara yerleşmesi esas.
• Bilgilendirme: Kentsel Dönüşüm Bilgilendirme Ofisi hizmete açıldı.

Duyuruda konut sayısı, etap takvimi ve meclis kararının sayısı yok. Yerel basında şu ek bilgiler yer aldı; bunları belediyenin resmî metninde görmedim, şartlı okuyun:

• Proje adları: Mısri tarafında "Zafer Yaşam Konutları", İmaret tarafında "İstiklal Yaşam Evleri".
• Konut sayısı: bir haberde İmaret 3.190 ve Mısri 2.766, toplam 5.956; başka kaynaklarda daha düşük rakamlar geçiyor. Sayılar birbirini tutmadığı için kesin rakamı imar planı ve uygulama projesi belirleyecek.
• Bugün bölgede yaklaşık 3.500 bağımsız bölüm ve 4.100 civarında hak sahibi var; mirasçılık işlemleri tamamlandığında hak sahibi sayısının belirgin biçimde artabileceği belirtiliyor.
• Hak ediş hesabında arsa değeri, bina değeri ve eklentilerin birlikte değerlendirileceği; ön uzlaşma protokollerinin yıl sonuna kadar tamamlanmasının hedeflendiği aktarılıyor.

Bir de dikkat edilmesi gereken bir çelişki var. Belediye duyurusu projenin Bakanlığın desteğiyle yürüdüğünü söylüyor; yerel basına yansıyan bir İl Müdürlüğü açıklaması ise belediyenin Bakanlığa yazılı başvurusu olmadığını belirtiyordu. Riskli alanda uygulama yetkisinin kimde olduğu, sözleşmenin karşı tarafını ve Bakanlık desteklerinin nasıl işleyeceğini belirler. Alanda daireniz varsa imza öncesinde bu soruyu bilgilendirme ofisine yazılı olarak sorun.

4. Alandaysanız: hak ediş görüşmesine nasıl hazırlanılır?

Ön uzlaşma aşaması, malikin pazarlık gücünün en yüksek olduğu dönemdir; protokol imzalandıktan sonra şartları değiştirmek zorlaşır. Görüşmeye gitmeden önce elinizde olması gerekenler:

1. Tapu kaydı ve hisse durumu: e-Devlet'ten tapu bilgilerinizi alın. Mirasçılık işlemi tamamlanmamış taşınmazlarda hak sahipliği gecikir; veraset işlemini şimdiden başlatmak zaman kazandırır. Ayrıntısı mirasçı malik ve vekâlet yazısında.
2. Bağımsız bölümünüzün gerçek alanı: tapudaki brüt alanı ve eklentileri (depo, bahçe, çatı arası) ayrı ayrı not edin. Hak ediş hesabında eklentilerin de değerlendirileceği aktarılıyor; listede olmayan eklenti hesaba girmez.
3. Değerleme yöntemini yazılı isteyin: arsa ve bina değerinin nasıl hesaplandığını, hangi birim değerin kullanıldığını sorun. Bu hesabın mantığını arsa payı değerleme yazısında anlattık.
4. Yeni konutun büyüklüğü ve borçlanma: hak edişiniz yeni konutun bedelini karşılamıyorsa farkın nasıl ödeneceği (peşin, taksit, vade, faiz) protokolde yazmalı.
5. Taşınma dönemi: tahliyeden teslime kadar nerede oturacağınızı ve kira yardımını kimin, ne kadar süreyle ödeyeceğini sorun.

5. Kira yardımı: Afyon hangi grupta?

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın il gruplarına göre yayımladığı tabloda Afyonkarahisar büyükşehir olmadığı için "diğer iller" grubunda:

Süre kuralı alanın türüne bağlı. Uygulama Yönetmeliği m.16/1'e göre riskli alan dışındaki riskli yapılarda kira yardımı 18 ay, riskli ve rezerv yapı alanlarında ise 48 ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenir. Mısri ve İmaret riskli alan olduğu için ikinci kural geçerli. İnternette "diğer iller için 5.500-6.000 TL" diye dolaşan rakamlar resmî tabloyla uyuşmuyor. Başvuru süresi, ödeme bankası ve faiz desteğiyle birlikte alınamama kuralı için kira yardımı rehberine bakın.

6. İlçelerde durum

Resmî riskli alan kararları Merkez ilçeyle sınırlı. İlçelerde ise dağınık uygulamalar var: yerel basına göre Bolvadin'de İmaret Camii arkasında kentsel dönüşümün 6. etap yıkımları Mayıs 2026'da sürüyordu. Bu uygulamanın hangi hukuki araçla ve kimin tarafından yürütüldüğünü resmî bir kaynaktan doğrulayamadım. İlçede daireniz varsa ilçe belediyesinin imar müdürlüğünden ada-parsel numarasıyla bilgi alın.

7. Alan dışındaysanız: bina bazlı dönüşüm açık

İki riskli alan Afyonkarahisar'daki eski yapı stokunun küçük bir bölümünü kapsıyor. Kentin geri kalanında dönüşüm, 6306 sayılı Kanun'un bina bazlı yoluyla işler:

1. Lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırırsınız; tek malikin başvurusu yeter.
2. Rapor kesinleşince tapuya belirtme düşer ve tahliye-yıkım süreci başlar; süreler için tahliye ve yıkım süreleri yazısına bakın.
3. Malikler çoğunluk kararıyla yeniden yapım ya da güçlendirme kararı alır.
4. Müteahhit seçilir, teklifler karşılaştırılır ve sözleşme yapılır. Teklifleri aynı tabana oturtmanın yolunu müteahhit teklifi karşılaştırma yazısında anlattık.

Bölgenin deprem geçmişi bu yolu ertelememek için yeterli bir sebep. 3 Şubat 2002'de Sultandağı ve Çay'da aynı gün iki deprem oldu (Afyon Kocatepe Üniversitesi Deprem Merkezi kayıtlarına göre Mw 6,3 ve Mw 6,0); 42 kişi hayatını kaybetti, yaklaşık 4.400 bina oturulamaz hale geldi. 1995'te Dinar'da Mw 6,2 büyüklüğünde bir deprem yaşandı. Parselinizin yer hareketi değerini "deprem bölgesi derecesi" ile değil, 2019'dan beri yürürlükte olan AFAD Türkiye Deprem Tehlike Haritası'ndan öğrenirsiniz; eski "2. derece bölge" sınıflaması artık kullanılmıyor.

8. Kendi binanızı üç adımda kontrol edin

1. Tapu beyanlar hanesi: e-Devlet'ten tapu bilgilerinizi sorgulayın. Riskli yapı ya da riskli alan belirtmesi varsa süreç binanız için zaten işliyor demektir.
2. Belediye imar müdürlüğü ve bilgilendirme ofisi: ada-parsel numaranızla parselinizin iki riskli alanın krokisi içinde olup olmadığını sorun. Mahalle adıyla sormayın; sınır mahalle sınırıyla örtüşmüyor.
3. İmar durumu: alan dışındaysanız parselinizde ne yapılabileceğini gösteren belgeyi alın; müteahhitle konuşmadan önceki ilk kâğıt odur. Nasıl alındığını imar durum belgesi rehberinde anlattık.

Sonuç

Eylül 2026 itibarıyla Afyonkarahisar'da resmî kararı olan kentsel dönüşüm yerleri, Merkez ilçede Mısri ve İmaret camileri çevresindeki iki riskli alan. Belediyenin Ağustos 2026'da duyurduğu proje bu alanlarda on üç yıllık bekleyişi bitirmeye dönük ilk somut adım, ama henüz ön uzlaşma aşamasında: konut sayısı, etap takvimi ve ihale tarihi resmî olarak belli değil. Alan içindeyseniz protokol öncesi hazırlığınızı şimdi yapın; alan dışındaysanız dönüşüm için kimseyi beklemeniz gerekmiyor.

Kararlar tarihleriyle verildi; proje yeni aşamaya geçtikçe bu yazıyı güncelleyeceğiz. Başka bir ildeki aynı soruyu merak ediyorsanız Bursa'da kentsel dönüşüm olacak yerler yazısına bakabilirsiniz.

İlgili rehberler:

• Riskli Yapı, Riskli Alan ve Rezerv Alan Farkı
• Kira Yardımı Kimler Alabilir? 2026
• Binam Kentsel Dönüşüme Uygun mu?