Hukuk
Kentsel Dönüşümde Daire Seçimi ve Kura 2026 — Paylaşım Nasıl Yapılır?
Yeni binada hangi daire kime ait olacak? Paylaşım sözleşmede belirlenir; anlaşma veya kura ile dağıtılır. Kura noterde nasıl çekilir, kurallar ne olmalı.
Hızlı Cevap
Kentsel dönüşümde daire paylaşımının tamamı kat karşılığı sözleşmesinde çözülür. Önce maliklerin ve müteahhidin alacağı daireleri ayırırsınız; sonra hangi malikin hangi daireyi alacağını ya anlaşmayla ya da kurayla belirlersiniz. Kat, cephe ve manzaradan doğan değer farklarını değerleme raporuna göre nakit denkleştirmeyle dengelersiniz. Benim tavsiyem net: kura usulünü ve denkleştirme kurallarını sözleşmeye baştan yazın, sonradan kavga çıkmasın.
Hızlı bakış — en kritik 4 madde
- Daire paylaşımı kat karşılığı sözleşmesinde belirlenir; çıkış noktası arsa payı + değerlemedir.
- Malikler anlaşırsa kuraya gerek yoktur; aynı daire birden çok kişi isteyince kura adil bir yöntemdir.
- Kat/cephe/manzara değer farkları nakit denkleştirme ile dengelenir.
- Kura usulü, katılımcılar ve denkleştirme kuralları sözleşmede önceden yazıldığında anlaşmazlık azalır.
Maliklerle kat karşılığı oranında el sıkıştıktan sonra masaya gelen ilk pratik soru hep aynıdır: "Yeni binada hangi daire kime ait olacak?" Aynı binada iki daire bile birbirinin aynısı değildir; kat, cephe ve manzara işi değiştirir. O yüzden bu paylaşımı adil bir yönteme oturtmazsanız, en uyumlu malik grubunda bile gerginlik çıkar. Aşağıda daire dağıtımının nasıl kurgulandığını, kura sürecinin sahada gerçekte nasıl işlediğini ve değer farklarını nasıl dengelediğimi anlatıyorum.
Paylaşımın çıkış noktası
Daire paylaşımını ben hep iki aşamada düşünürüm. İlk aşamada binadaki tüm daireleri maliklere kalacaklar ve müteahhide bırakılacaklar diye ikiye bölersiniz; bu ayrımı kat karşılığı oranı belirler. İkinci aşamada ise maliklere kalan bölümlerin hangi malikin olacağına geçersiniz. Bu noktada işin dayanağı neredeyse her zaman arsa payı ve değerleme (ekspertiz) olur. Arsa payının paylaşımdaki rolünü merak ediyorsanız arsa payı ve değerleme yazımıza bakılabilir.
Daire dağıtım yöntemleri
Maliklerin hangi daireyi alacağını belirlemenin tek bir yolu yok; sahada karşıma çıkan üç yöntem var:
- Anlaşma ile dağıtım: Malikler kendi aralarında uzlaşır. Örneğin zemin kat dükkân sahibi yine ticari bölümü, üst kat sahibi yine üst katı tercih edebilir. Uzlaşma sağlanırsa kuraya gerek kalmaz.
- Mevcut konuma göre dağıtım: Maliklere, eski binadaki konumlarına yakın daireler verilir (örneğin 3. kat sahibine yeni binada benzer kat). Değer farkları denkleştirilir.
- Kura ile dağıtım: Birden fazla malik aynı daireyi istediğinde veya eşit nitelikli bölümler söz konusu olduğunda, daireler kura ile dağıtılır.
Kura süreci nasıl işler?
Kura, paylaşımda "kimseye torpil yapılmadı" güvenini veren yöntemdir. Sağlam yürüttüğüm bir kura sürecinde adımlar şöyle ilerliyor:
- Daire gruplaması: Eşdeğer daireler (benzer kat, cephe, büyüklük) gruplanır; böylece kuraya giren bölümler arasındaki değer farkı azalır.
- Denkleştirme kuralı: Değer farkı kalan dairelerde, daha değerli daireyi alanın fark ödemesi (veya alanın fark alması) önceden belirlenir.
- Şeffaf çekim: Kura genellikle tüm maliklerin huzurunda, çoğu zaman noter eşliğinde yapılır ve tutanağa bağlanır.
- Kayıt: Sonuç, paylaşım planına ve sözleşme eklerine işlenir.
Değer farkı ve denkleştirme
Aynı binada daireler arasında değer farkı olması son derece normal: üst katlar, geniş cepheli ya da manzaralı daireler çoğu zaman daha kıymetlidir. Bu farkı herkesin kabul edeceği şekilde ortaya koymak için ben mutlaka değerleme raporuna dayanırım. Denkleştirmede pratikte iki yol kullanıyorum:
| Yöntem | Nasıl işler | Ne zaman uygun |
|---|---|---|
| Nakit denkleştirme | Daha değerli daireyi alan, farkı öder | Daireler arası değer farkı belirginse |
| Pay oranında dengeleme | Pay/alan üzerinden eşitleme yapılır | Daireler birbirine yakın değerdeyse |
Sözleşmede nelerin yazılması önem taşır?
Sahada en çok şunu görüyorum: daire seçimi ve kura yüzünden çıkan kavgaların çoğu, kuralların baştan yazılmamış olmasından doğuyor. Kat karşılığı sözleşmesinde şu başlıklar net yazılırsa, süreç kimseyi şaşırtmaz:
- Maliklere ve müteahhide kalacak bağımsız bölümlerin listesi
- Daire dağıtım yöntemi (anlaşma/konum/kura)
- Kura usulü, katılımcılar ve çekim biçimi (örneğin noter huzurunda)
- Değer farkı denkleştirme kuralı ve referans değerleme
- Anlaşmazlık halinde izlenecek yol
Sözleşmeyi baştan sağlam kurmak isterseniz kat karşılığı sözleşme örneği yazımız ve kat karşılığı pazarlık rehberimiz incelenebilir.
Özet
Toparlayayım: daire paylaşımının tamamı kat karşılığı sözleşmesinde kurgulanır ve dayanağı arsa payı ile değerlemedir. Malikler kendi aralarında anlaşırsa kuraya hiç gerek kalmaz; anlaşamazlarsa kura, kimseyi gücendirmeyen en adil yoldur. Daireler arasındaki değer farkını nakit denkleştirmeyle veya pay oranında dengelemeyle kapatırsınız. Benim tek ısrarım şu: kura usulünü ve denkleştirme kurallarını sözleşmeye baştan yazın. Son olarak, bu yazı bilgilendirme amaçlı; somut paylaşımda mutlaka bir avukat ve değerleme uzmanından görüş alın.
İlgili rehberler:
Sıkça Sorulan Sorular
›Kentsel dönüşümde daireler nasıl paylaşılır?
Açık konuşayım, bu işin tamamı kat karşılığı sözleşmesinde çözülür. Önce maliklere kalacak daireleri müteahhide bırakılacaklardan ayırırsınız; sonra hangi malikin hangi daireyi alacağını anlaşmayla, sırayla ya da kurayla belirlersiniz. Sahada işin çıkış noktası neredeyse her zaman arsa payı ve değerleme raporudur. Buradan saparsanız ilk pazarlık turunda işin içinden çıkamazsınız.
›Kura çekimi zorunlu mu?
Hayır, kura mecburi değil. Malikler hangi daireyi alacaklarında kendi aralarında anlaşırsa kuraya hiç ihtiyaç kalmaz. Ama sahada en çok şunu görüyorum: kat, cephe ve konum farkları yüzünden iki üç kişi aynı daireye göz koyuyor. İşte o noktada kura, kimsenin gücenmeyeceği en adil yol oluyor. Kura usulünü ve değer denkleştirmesini sözleşmede baştan yazın, sonradan tartışma çıkmasın.
›Daireler arasındaki değer farkı nasıl dengelenir?
Aynı binada üst kat, geniş cephe, manzara… her birinin değeri farklı, bu son derece doğal. Benim tavsiyem net: farkı değerleme raporuna oturtun. Sonra ya nakit denkleştirme yaparsınız (değerli daireyi alan farkı öder) ya da pay oranında dengelersiniz. Hangi yöntemi seçerseniz seçin, sözleşmede açık açık yazılı olsun. Yazılı olmayan her şey ileride kavga konusu.
›Kura sonucu beğenilmezse itiraz edilebilir mi?
Kura, sözleşmede yazdığınız usule uygun ve şeffaf yapıldıysa (mesela noter huzurunda) sonucu herkesi bağlar; "beğenmedim" deyip dönülmez. Usule aykırılık ya da hile varsa o ayrı, oraya hukuk girer. Bu yüzden ben hep şunu söylüyorum: kura yöntemini, kimlerin katılacağını ve denkleştirme kurallarını sözleşmeye net yazın. Net yazılan kurada itiraz da olmaz.
›Müteahhit hangi daireleri alır?
Müteahhide kalan daireler, anlaştığınız kat karşılığı oranına göre sözleşmede belli olur. Sahada bunu hep şöyle yaparım: hangi dairelerin müteahhit payı olacağını paylaşım planında tek tek işaretlerim. Maliklerin ve benim dairelerimi projenin en başında, kat planı üzerinde renkle ayırırım. Baştan kat planına bakarak konuşunca kimsenin aklında soru işareti kalmıyor.
İlgili araçlar & hesaplayıcılar
Binanız için firma mı arıyorsunuz?
Ücretsiz başvurunuzu bırakın; bölgenizde kentsel dönüşüm yapan anlaşmalı inşaat firmalarıyla eşleştiğinde size dönüş yapılır. Bağlayıcılık yok, karar her zaman sizin.
İlgili yazılar
Hukuk
Kentsel Dönüşümde Arsa Payı ve Değerleme 2026 — Pay Nasıl Belirlenir?
Arsa payı, bağımsız bölüme tapuda tahsis edilen orantısal arsa hakkıdır ve kentsel dönüşümde paylaşımın çıkış noktasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre değerle orantılı belirlenir; ekspertizle birlikte değerlendirilir. Pay orantısızsa düzeltme davası mümkün.
Devamını oku
Hukuk
Kat Karşılığı Sözleşme Örneği 2026 — 12 Zorunlu Madde + PDF Şablon
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 12 zorunlu maddesi: taraflar, parsel, pay yüzdesi, teslim, gecikme cezası, malzeme, hisse devri. Resmî şekil şartı (TMK 706) + ücretsiz PDF şablon.
Devamını oku
Hukuk
Kentsel Dönüşümde Çoğunluk Kararı: 2/3'ten P+1'e (2026)
Riskli yapıda dönüşüm kararı hisse oranına göre salt çoğunlukla (P+1) alınır — eşiği 2023'te 7471 sayılı Kanun indirdi. Çoğunluk hesabı, toplantı ilanı, katılmayana bildirim, payın açık artırmayla satışı ve dava süreleri.
Devamını oku
Kat Maliki Rehberi
Binada Birden Fazla Daireniz Varsa: Kentsel Dönüşümde Ne Değişir? (2026)
Aynı binada iki, üç ya da daha fazla daireniz varsa dönüşümde her şey çarpı ikiyle işlemiyor. Kurada çoklu hisse nasıl çekilir, kira yardımı her daire için ayrı alınır mı, çoğunluk oyunuzda ağırlık nasıl hesaplanır, birden fazla konutta emlak vergisi ve değer artışı kazancı nasıl değişir. Çok daireli malik için 2026 rehberi.
Devamını oku