Bina Güçlendirme Maliyeti ve Devlet Desteği 2026: Kredi Var, Hibe Yok

Riskli yapı raporu elinize geçtiğinde ilk düşünce genelde "yıkmadan kurtaramaz mıyız" oluyor. Sonra iki soru geliyor: kaça çıkar, devlet ne kadarını karşılar? İnternette ilk soruya verilen metrekare rakamları birbirini tutmuyor; ikinci soruda ise Yarısı Bizden'in hibe tutarları güçlendirmeye de uygulanıyormuş gibi anlatılıyor. İkisi de yanıltıcı.

Bu yazı güçlendirme maliyetinin nasıl oluştuğunu, hangi kalemlerin tutarı belirlediğini ve 2026'da hangi devlet desteğinin gerçekten alınabildiğini anlatıyor. Rakamlar yalnızca resmî kaynaklardan: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın faiz desteği tablosu ve 2026 yılı yapı yaklaşık birim maliyet tebliği. Piyasa fiyatı vermiyoruz; onun yerine sizi doğru teklife götürecek keşif mantığını veriyoruz. Güçlendirme mi yıkım mı kararının kendisi ayrı bir yazının konusu; yöntemlerin tekniği de güçlendirme yöntemleri yazısında.

1. Güçlendirme maliyetini belirleyen dört değişken

Aynı yaşta, aynı kat sayısında iki binanın güçlendirme bedeli birkaç kat farklı çıkabiliyor. Sebebi, maliyetin binaya değil binanın eksiğine bağlı olması. Dört değişken var:

Dördüncü satır en çok atlanan kalem. Bir kolonu mantolamak için iki tarafındaki duvarı kırmanız, tesisatı almanız, sonra hepsini yeniden yapmanız gerekir. Daire içi onarım bazı projelerde güçlendirmenin kendisine yaklaşan bir tutara çıkar. Teklif alırken bu kalemin ayrı satırda olduğundan emin olun; "güçlendirme işleri" tek satırıyla gelen teklifte onarım çoğu zaman yoktur.

2. Neden metrekare fiyatı vermiyoruz

Güçlendirmede "m² başına şu kadar" ifadesi yanıltır, çünkü işin hacmi binanın alanıyla değil yetersiz eleman sayısıyla orantılı. 400 m²'lik bir binada 6 kolon mantolanabilir, komşu 400 m²'lik binada 22 kolon ve 4 yeni perde gerekebilir. İkisinin metrekaresi aynı, işi dört kat farklı. Bu yüzden internette gördüğünüz aralıklar ya çok geniş ya da bir projenin sonucunun genellenmiş hali.

Doğru sıra şu: performans analizi → güçlendirme projesi → projeden çıkan metraj → en az iki-üç firmadan aynı metraja fiyat. Bu sıra izlenmeden alınan teklif karşılaştırılamaz, çünkü her firma kendi kafasındaki kapsama fiyat verir. Metrajın nasıl okunacağını metraj ve hakediş yazısında anlattık.

3. Kıyas çıpası: yeniden yapımın resmî birim maliyeti

Güçlendirme teklifini değerlendirmek için bir referansa ihtiyacınız var: aynı binayı yıkıp yeniden yapmak kaça çıkar? Bunun resmî bir ölçüsü var. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı her yıl mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak yapı yaklaşık birim maliyetlerini tebliğle yayımlar. 2026 tebliği 3 Şubat 2026 tarihli ve 33157 sayılı Resmî Gazete'de çıktı ve 1 Ocak 2026'dan geçerli:

Bu rakamlar piyasa fiyatı değil; tebliğin kendi ifadesiyle ortalama nitelikli malzeme dikkate alınarak belirlenen, arsa bedelini içermeyen yaklaşık maliyetler. Ama kıyas için işe yarar: 5 katlı, toplam 1.000 m² inşaat alanlı bir apartmanın yeniden yapım çıpası 21.050 × 1.000 = 21.050.000 TL'dir. Elinizdeki güçlendirme keşfi bu rakamın yakınına geliyorsa, güçlendirme yerine yeniden yapımı ciddi düşünmek gerekir; çünkü yeniden yapımda yeni deprem yönetmeliğine tam uyum, 50 yıllık ekonomik ömür ve çoğu zaman imar hakkından gelen ek metrekare var. Kentsel dönüşümdeki m² maliyet mantığını m² kentsel dönüşüm maliyeti yazısında anlattık.

4. Devlet desteği: güçlendirme kredisi 2026

Güçlendirme için hibe yok. Var olan destek, 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin üçüncü fıkrasına dayanan faiz destekli kredi. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, protokol imzaladığı bankaların hak sahiplerine kullandırdığı kredilerin faizinin bir bölümünü Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı'ndan öder. Başkanlığın yayımladığı faiz desteği tablosuna göre 2026'da geçerli koşullar:

Tablonun okunması gereken üç ayrıntısı var:

• Üst sınır hak sahibi başına. 12 daireli binada her malik kendi adına 320.000 TL'ye kadar destekli kredi kullanabilir; bina toplamı bunların toplamıdır. Bir hak sahibi adına faiz desteği sağlanacak toplam kredi ise 3.000.000 TL'yi geçemez.
• 600 baz puan = yıllık 6 puan. Banka faizi ne olursa olsun, faizin 6 puanlık kısmını Başkanlık öder, kalanı siz. Kredinin anapara riski ve destek dışında kalan faiz bankaya aittir; dosya, sigorta ve benzeri giderler hak sahibinden alınır.
• Süre sınırı var. Faiz desteği için tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren üç yıl içinde bankaya başvurulmalı; onaylanan kredi de uygunluk yazısından itibaren iki yıl içinde kullandırılmalı. Geri ödemesi yapılmayan kredide destek durur.

Akış şöyle: banka başvuruyu kendi kredi kurallarıyla değerlendirir, uygun bulduğu hak sahiplerini Başkanlığa bildirir, Başkanlık 6306 kapsamında uygunluk verir ve bankaya döner. Yani kredi notu düşük olan malik, hak sahibi olsa da bankadan geçemeyebilir; bu Başkanlığın değil bankanın kararı. Konut yapım kredisi ve İADŞP'nin daha büyük limitlerini 3 milyon kredi rehberinde anlattık; güçlendirme o programın konusu değil.

5. Yarısı Bizden neden güçlendirmeyi kapsamıyor

Yarısı Bizden'in konut başına hibe ve kredi paketi, riskli yapının yıkılıp yeniden yapılmasına bağlı bir kampanya; Bakanlığın kendi duyurularında da destek "kentsel dönüşüme giren her bir konut" için yıkıp yeniden yapım koşuluyla tanımlanıyor. Güçlendirmede yıkım olmadığı için bu paket devreye girmiyor. İnternette "güçlendirmeye de hibe var" cümlesini görürseniz kaynağını sorun; Başkanlığın finansal destek sayfasında güçlendirme için yalnızca faiz desteği kalemi var. Kampanyanın kendi şartlarını Yarısı Bizden kat maliki rehberinde anlattık.

Bunun karar üzerinde etkisi büyük: yeniden yapımda alınabilen hibe, güçlendirmede alınamıyor. İki seçeneği karşılaştırırken güçlendirme keşfini kredi faiziyle, yeniden yapım maliyetini ise hibe düşülmüş haliyle yan yana koymanız gerekir. Aksi halde güçlendirme kağıt üstünde olduğundan ucuz görünür.

6. Kira yardımı mı, faiz desteği mi

Uygulama Yönetmeliği'nin 16. maddesi aynı bağımsız bölüm için kira yardımı ile faiz desteğinden yalnızca birinin seçilebileceğini söyler. Güçlendirmede bu tercih daha az otomatik: bina bazı projelerde boşaltılmaz, bazılarında birkaç ay boşaltılır. Kısa süreli tahliyede kira yardımının toplamı düşük kalır ve kredi desteği öne çıkar; uzun süreli tahliyede tersi olabilir. Tutarlar ve il grupları için kira yardımı rehberine bakın; oradaki aylık tutarı tahliye ayı sayısıyla çarpıp, güçlendirme kredisinin 10 yıllık faiz desteği toplamıyla karşılaştırın.

7. Hukuki yol: karar, proje, ruhsat, şerh

Riskli yapı tespiti yapılmış binada güçlendirme, Uygulama Yönetmeliği'nin 8. maddesinin yedinci fıkrasında düzenleniyor. Yıkım için maliklere verilen süre içinde dört şey yapılır:

1. Teknik uygunluk tespiti: güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğu belgelenir (performans analizi).
2. Güçlendirme kararı: Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2'de belirtilen şekilde alınır. Kural, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından beşte dördünün yazılı rızası; ancak aynı fıkra, güçlendirmenin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse rızanın aranmayacağını söyler. Karar tutanağının nasıl belgeleneceğini kat malikleri toplantısı yazısında anlattık.
3. Güçlendirme projesi: statik proje hazırlatılır.
4. Ruhsat: imar mevzuatına göre güçlendirme ruhsatı alınır; iş yapı denetim kapsamında yürür.

Güçlendirme, ruhsatı veren idarenin belirlediği süre içinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için il müdürlüğüne başvurulur. Bu adım atlanırsa bina fiilen güçlendirilmiş ama tapuda hâlâ riskli görünür; satışta ve kredide sorun çıkarır.

Masraf paylaşımında kural Kat Mülkiyeti Kanunu m.20: ortak yerlerin giderleri, aksi kararlaştırılmadıkça arsa payı oranında bölünür. Güçlendirme ortak yer gideridir. Kredi ise her malikin kendi adına çekilir; yani ödeme planı bina değil kişi bazlıdır. Bu ikisini toplantı tutanağında birbirine bağlayın: kim ne kadar öder, kim kredi kullanır, kullanmayan payını nasıl öder.

Teklif alırken kontrol listesi

1. Performans analizi raporu var mı, hangi hedef performansa göre?
2. Güçlendirme projesi onaylı mı; teklif bu projenin metrajına mı?
3. Temel ve zemin müdahalesi teklifte ayrı satır mı?
4. Daire içi onarım (duvar, sıva, tesisat, kaplama) ayrı kalem olarak yazılı mı?
5. Ruhsat, yapı denetim ve proje bedelleri kimde?
6. İş süresi ve tahliye gerekiyorsa kaç ay?
7. Firma daha önce güçlendirme yaptı mı; referans binayı görebilir misiniz?
8. Aynı metraja en az iki teklif daha aldınız mı? Karşılaştırma yöntemi için teklif karşılaştırma rehberi.

Sonuç

Güçlendirme maliyeti binanın alanıyla değil eksiğiyle ölçülür; bu yüzden metrekare fiyatı aramak yerine performans analizi ve projeden çıkan metraja teklif almak gerekir. Resmî kıyas çıpası 2026 tebliğinin yeniden yapım birim maliyeti. Devlet desteği tarafında gerçek olan tek kalem faiz destekli güçlendirme kredisi: hak sahibi başına 320.000 TL anaparaya kadar, 600 baz puan, 2 yıl ödemesiz 10 yıl. Hibe yok, Yarısı Bizden kapsam dışı, kira yardımıyla birlikte alınmıyor. Bu üç gerçeği bilerek yapılan karşılaştırma, güçlendirmenin kağıt üstünde ucuz görünme tuzağından korur.

İlgili rehberler:

• Bina Güçlendirme mi, Yıkım mı? Karar Rehberi
• Bina Güçlendirme Yöntemleri
• Kentsel Dönüşümde Malik Finansmanı