4 Şubat 2026 Kentsel Dönüşüm Yönetmelik Değişikliği Gerçekte Neyi Değiştirdi?

"4 Şubat 2026'da kentsel dönüşüm kuralları değişti" cümlesini son aylarda çok duydunuz. Bu değişikliğin en sık anlatılan hâli ise hatalı: pek çok yerde "karar çoğunluğu 2/3'ten salt çoğunluğa indi, tahliye için 90 gün geldi, risk analizi dijitalleşti" diye özetleniyor. Resmî Gazete metninde bunların hiçbiri yok.

Bu yazıda 04.02.2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan "6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik"in gerçekte neyi değiştirdiğini madde madde anlatıyoruz. Önce yaygın yanlışı düzeltelim.

1) Karar çoğunluğu bu değişiklikle inmedi

Riskli yapıda dönüşüm kararı bugün hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınıyor. Ama bu eşiği indiren düzenleme bir yönetmelik değil, kanundur: 7471 sayılı Kanun (Resmî Gazete 09.11.2023, sayı 32364), 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesindeki "en az üçte iki" ibaresini "salt" olarak değiştirdi. Zaten bir yönetmelik, kanundaki bir eşiği tek başına değiştiremez. 4 Şubat 2026 metninde "üçte iki" ifadesi hiç geçmez. Çoğunluk hesabının ayrıntısını çoğunluk kararı yazısında anlattık.

2) Malikler toplantısı ve bildirim (m.15/2 ve m.15/4)

Değişiklikle 15. maddenin ikinci fıkrasına göre toplantının yeri ve zamanı, Ek-12'deki form doldurularak ilgili muhtarlıkta ya da riskli yapı henüz yıktırılmamışsa bina kapısında veya duyuru panosunda on beş gün süreyle ilan edilir. Yani toplantının duyurusu artık standart bir forma ve belirli bir ilan süresine bağlı.

Dördüncü fıkra ise ruhsat aşamasına bir şart koyuyor: alınan karar ile anlaşma şartlarını içeren teklifin ya da teklifin görülüp incelenebileceği yerin, karara katılmayan maliklere ikinci fıkradaki şekilde tebliğ edilmiş olması. Bildirim eksik kalırsa ruhsat aşamasında sorun çıkar. Toplantının ve tutanağın nasıl belgeleneceğini toplantı ve tutanak rehberinde anlattık.

3) Katılmayanların paylarının satışı (m.15/5 ve m.15/A)

Karara katılmayanın arsa payının kanundaki temel sırası değişmedi: 6306 m.6/1'e göre pay, Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır; satılamazsa rayiç bedeli ödenerek Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır. 4 Şubat 2026 değişikliği bu satışın yönetmelikteki usulüne dokundu: satış başvurusu dosyası (15/A-1-a) ve sonraki satışların duyurusu (15/A-12) yeniden düzenlendi, satış ilanı için Ek-13 formu eklendi. Ayrıca 15. maddenin beşinci fıkrasına, satışın öncelikli olarak Başkanlığa, Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına, İdareye ya da TOKİ'ye teklif edilmesi hükmü kondu. İmza vermeyen malik açısından bütün süreci imza vermeyen kat maliki yazısında anlattık.

4) Yıkımdan sonra tapudaki şerh (m.8/9)

Yeni metne göre riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi, yıktırmaya ilişkin belgelere dayanılarak ilgililerin talebiyle ya da Başkanlık veya İdarenin bildirimiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir. Terkinden sonra beyanlar hanesine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır ve parseldeki işlemler Kanun kapsamında yürütülür. Pratik anlamı: bina yıkılınca "riskli yapı" şerhi kalkar ama parsel dönüşüm kapsamından çıkmaz.

5) Tevhit ve imar hakkı aktarımı (m.15/8, m.15/10, m.16/11)

Değişiklik, riskli yapının bulunduğu parselin başka parsellerle birleştirilmesi (tevhit) ve imar hakkı aktarımı uygulamalarına ilişkin fıkraları da yeniden düzenledi. Harç tarafında 16. maddenin on birinci fıkrası değiştirildi: bu uygulamalarda tapu harcı ve ücret muafiyeti, riskli parselin alan oranı esas alınarak uygulanıyor. Parsel birleştirmenin malik açısından nasıl işlediğini ada bazlı dönüşüm ve tevhit yazısında, harç muafiyetinin genel çerçevesini tapu harcı muafiyeti yazısında anlattık.

6) Yapı ruhsatı teminatı: %6 (geçici madde 5)

Müteahhitleri doğrudan ilgilendiren madde bu. Yönetmeliğe eklenen geçici madde 5'e göre 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yapı müteahhidinin talebi hâlinde, 13. maddenin dokuzuncu fıkrasının (c) bendindeki değişen %6 teminat oranına göre yeniden düzenlenir. Kendiliğinden işleyen bir iade değil, müteahhidin başvurusuna bağlı bir yeniden düzenleme. Teminat türleri için teminat rehberimize bakın.

Bu değişiklikte olmayanlar

• Karar çoğunluğunun düşürülmesi — 2023, 7471 sayılı Kanun.
• Yıkım için 90 gün — 6306 m.5 ve Yönetmelik m.8'de zaten var olan kural; ayrıntısı tahliye ve yıkım süreleri yazısında.
• Risk analizinin "dijitalleşmesi" ya da onay süresinin 10-15 güne inmesi — değişiklik metninde böyle bir hüküm yok.

Özet

4 Şubat 2026 değişikliği kentsel dönüşümün usul tarafını düzenledi: toplantının ilanı, ruhsattan önce bildirim şartı, satış usulü, yıkım sonrası tapu şerhi, tevhit ve imar hakkı aktarımında harç muafiyeti ve yapı ruhsatı teminatı. Karar çoğunluğu, yıkım süresi ya da dijital onay bu değişikliğin konusu değil. Kendi binanızın somut süreleri için ilgili belediye, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ya da bir avukatla görüşün; bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır.

İlgili rehberler:

• Kentsel Dönüşümde Çoğunluk Kararı
• İmza Vermeyen Kat Maliki Ne Olur?
• Riskli Yapıda Tahliye ve Yıkım Süreleri