Müteahhit–Malik Anlaşmazlığı: Arabuluculuk ve Dava Yolu 2026

Açık konuşayım: müteahhit-malik anlaşmazlıklarının çoğu mahkemede değil, sözleşme masasında kazanılır ya da kaybedilir. Sahada gördüğüm davaların büyük kısmı, baştaki sözleşmenin gevşek yazılmasından çıkıyor. Yine de iş mahkemeye giderse sürecin nasıl işlediğini bilmek gerekir. Bu yazıda uyuşmazlık çıktığında izlenen yolu — uzlaşma, arabuluculuk, dava — ve Yargıtay'ın hangi konularda yön verdiğini sade bir dille topladım. Hatırlatayım: bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, somut durumunuz için avukatınıza danışın.

Önce uzlaşma: en ucuz ve en hızlı yol

Bir uyuşmazlık çıktığında ilk adım, dosyayı büyütmeden konuşmaktır. Çoğu anlaşmazlık aslında bir iletişim ve belge sorunudur: malik "iş durdu" sanır, oysa müteahhit malzeme bekliyordur; ya da gecikmenin sebebi maliğin karar değiştirmesidir. Burada işinize yarayan tek şey kayıt: tarihli saha fotoğrafı, ilerleme notu, yazışma. Bunlar varsa masada haklılığınızı dakikalar içinde gösterirsiniz. Saha kaydını nasıl tutacağınızı telefondan şantiye yönetimi yazısında anlattık.

Arabuluculuk: davadan önceki durak

Uzlaşma olmazsa devreye arabuluculuk girer. Ticari nitelikteki — örneğin belirli bir alacak ya da tazminat istemine dayanan — uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Yani arabuluculuk tutanağı olmadan dava açarsanız, dava esasına bile bakılmadan usulden reddedilir. Arabuluculuğun avantajı şu: mahkemeye göre çok daha hızlı ve ucuzdur, taraflar bir uzlaştırıcı eşliğinde çözümü kendileri kurar. Anlaşma sağlanırsa tutanak ilam (mahkeme kararı) gücünde olur.

Her uyuşmazlığın zorunlu arabuluculuğa girip girmediği davanın niteliğine göre değiştiği için, bu adımı bir avukatla planlamak en doğrusu. Zorunlu olmadığı hallerde bile, dava kumarına girmeden önce arabuluculuğu denemek çoğu zaman akıllıca.

Dava: son çare

Arabuluculuktan sonuç çıkmazsa görevli mahkemede dava açılır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, ilişkinin niteliğine göre değişir; ticari sayılan ilişkilerde asliye ticaret, diğer hallerde asliye hukuk mahkemeleri devreye girebilir; taşınmazın aynına ilişkin talepler ayrı değerlendirilir. Görevli ve yetkili mahkemeyi yanlış seçmek aylar kaybettirdiği için bu adım mutlaka uzmanla atılır.

Yargıtay neye bakıyor? Sık görülen başlıklar

Yargıtay'ın kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında yerleşik içtihatları, şu başlıklarda yol gösterir:

• Gecikme ve temerrüt: teslim süresinin aşılması, makul sürenin değerlendirilmesi ve cezai şartın uygulanması. Detayı müteahhit gecikme cezası Yargıtay içtihatları yazısında.
• Cezai şart: sözleşmedeki cezanın geçerliliği ve gerektiğinde indirilmesi.
• Ayıplı imalat: projeye/fen kurallarına aykırı işin ayıp hükümleri kapsamında değerlendirilmesi.
• İfa imkansızlığı ve fesih: işin tamamlanmasının beklenemez hale gelmesi, sözleşmenin feshi ve tasfiyesi. Fesih ve cayma koşullarını fesih ve cayma yazısında ele aldık.

Asıl koruma: sözleşmeyi baştan sağlam yazmak

Bütün bu sürecin en başına dönelim. Uyuşmazlığı mahkemede kazanmaktan çok daha iyisi, hiç oraya düşmemek. Bunun yolu da sözleşmede şu kalemleri net yazmaktan geçer: teslim tarihi, gecikme cezası (cezai şart), ayıplı imalat sorumluluğu, fesih ve tasfiye şartları, mücbir sebep. Bunları muğlak bırakan sözleşme, davayı baştan davet eder. Sözleşmenin olmazsa olmaz maddelerini kentsel dönüşüm sözleşmesi 7 kritik madde yazısında, örnek metni ise kat karşılığı sözleşme örneği yazısında bulabilirsiniz.

Sözleşme ve belgeyi dağıtmadan tutmak

Bir uyuşmazlık çıktığında işinizi kurtaran şey, dağınık klasörlerde değil, elinizin altındaki düzenli belgelerdir: imzalı sözleşme, ekleri, hakediş kayıtları, saha fotoğrafları, yazışmalar. Sözleşmeyi, revizyonları ve saha kaydını projeye bağlı tek yerde tutun; gerektiğinde her belgeyi tarihiyle bir bakışta bulursunuz — en iyi dava, hiç açılmayan davadır.