Mimari Proje Değişikliği — Sözleşme Sonrası Mümkün mü?

Sahada en çok şunu görüyorum: sözleşme imzalanmış, ruhsat çıkmış, iş yürürken bir malik "ben balkonu daha büyük istiyorum" diye gelir. Ya da müteahhidin kendisi "şu katları baştan düzenlesek daha iyi satarız" der. İşte o noktada hepimizin kafasında aynı sorular dönüyor: bu mimari projeye sözleşme imzalandıktan sonra dokunulur mu, dokunulursa nasıl, faturayı kim öder? Açık konuşayım, bu üç sorunun cevabını bilmeden değişikliğe "olur" demek başınıza iş açar.

Yasal temel

İşin hukuki çatısı Türk Borçlar Kanunu Madde 470 ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na dayanıyor. Pratiğe dökünce kurallar şöyle:

• Sözleşme imzalandıktan sonra her iki tarafın rızası olmadan tek taraflı değişiklik geçersiz
• Daire büyüklüğü, sayısı, kat sayısı, ortak alan değişiklikleri tüm kat maliklerinin onayı şart
• Belediyede revize ruhsat alınmadan inşaata devam edilirse ruhsatsız yapı sayılır → iskan reddi, ceza
• Yarısı Bizden alıyorsa ÇŞB il müdürlüğü yeniden onay vermesi şart

Hangi değişiklikler için ne onay?

Revize ruhsat süreci

1. Tüm onayları topla: Maliklerin yazılı kararı (noter onaylı veya kat malikleri kurulu tutanağı)
2. Mimari + statik + mekanik proje revizyonu: Yeni çizimler, 3-4 hafta
3. Yapı denetim firması onayı: Revize projeyi onaylar
4. Belediyeye başvuru: Revize ruhsat dilekçesi + yeni projeler
5. Belediye incelemesi: 30-45 gün
6. Revize ruhsat: Onay → 5-7 iş günü içinde belge
7. ÇŞB onayı (Yarısı Bizden varsa): 30 gün ek
8. Sözleşme revizyonu: Noter onaylı tadil

Bu adımların toplamı kabaca 2-4 ay tutuyor. İnşaat da bu süre boyunca ya tamamen duruyor ya da çok sınırlı yürüyor. Yani takvime "küçük bir değişiklik" diye yazdığınız şey, sahada bir çeyreğe yakın zaman yiyebiliyor.

Yarısı Bizden 2026 ile etkileşim

Projede Yarısı Bizden başvurusu varsa mimari değişikliğe iki kat dikkatli yaklaşın. Burada hata yapmak sadece zaman değil, doğrudan hibe parasını riske atıyor:

• Daire sayısı değişiyorsa hibe tutarı değişir (875K × yeni daire sayısı)
• ÇŞB onayı şart, yoksa hibe ödemesi durabilir
• Süreç uzaması nedeniyle 31 Aralık 2027 son tarih riski artar
• İdeal: değişiklik mümkünse sözleşme imzasından önce yapılsın

Maliyet paylaşımı

Sözleşmede revize prosedürü

Benim yıllardır değişmeyen tavsiyem şu: revize prosedürünü daha sözleşme masaya gelmeden maddelendirin. İş başladıktan sonra "değişiklik olursa ne yaparız" diye konuşmak çoğu zaman kavgaya dönüyor. Aşağıdaki gibi bir madde işinizi epey rahatlatır:

"Mimari proje değişikliği teklifi gelirse: (1) Talep eden taraf yazılı gerekçesini sunar. (2) Tüm tarafların yazılı onayı alınır. (3) Proje revizyon ücreti talep eden tarafça karşılanır. (4) Süre uzaması nedeniyle gecikme cezası uygulanmaz. (5) Bağımsız bölüm büyüklüğü değişiyorsa tüm maliklerin onayı şart."

Sık yapılan hatalar

1. "2/3 çoğunluk yeter" yanılgısı: Daire büyüklüğü değişiyorsa tüm maliklerin onayı şart. Eksik onayla yapılan değişiklik mahkemece iptal edilir.
2. Revize ruhsatı atlamak: Belediyesiz inşaata devam = ruhsatsız yapı. İskan reddedilir.
3. ÇŞB'ye bildirmemek: Yarısı Bizden hibesi durur. Geri kalan ödemeler donar.
4. Maliyet paylaşımını netleştirmemek: Sonradan tartışma. Sözleşmede maddelendirme şart.

Müteahhit tavsiyesi

• Sözleşme öncesi tüm maliklerin proje üzerinde uzlaşmasını sağlayın
• Revize prosedürü sözleşmede yer almalı
• Yarısı Bizden son tarihi yaklaştığında değişikliği kabul etmeyin
• Değişiklik gerekiyorsa ÇŞB'ye danışmadan inşaata devam etmeyin

Sonuç

Toparlayayım. Mimari proje değişikliği elbette mümkün, ama yasal prosedürü kıl payı atlamadan yürütmek şart. Tüm onayları toplamadan, revize ruhsatı çıkarmadan ve ÇŞB'yi bilgilendirmeden inşaata devam ederseniz iki ucu keskin bir riske giriyorsunuz: bir yandan iskan reddi, öbür yandan Yarısı Bizden hibesinin iptali. Süre etkisi de ortalama 2-4 ay. Benim tavsiyem net, son tarih riski varsa değişikliğe hiç girmeyin.

İlgili rehberler:

• Sözleşme Örneği
• Yarısı Bizden Son 12 Ay Stratejisi
• Anlaşmazlıklar Rehberi