İnşaat Sürerken Sigortada Neredesiniz? Malik İçin Sigorta Rehberi (2026)

Kentsel dönüşümde herkes müteahhit payını, metrekareyi ve teslim süresini konuşuyor. Sigortayı konuşan neredeyse yok. Oysa yıkımla teslim arasındaki o iki üç yıl, malik açısından hayatının en korumasız dönemi: eski binanız artık yok, yenisi henüz sizin değil, eşyanız ortada, arsanız da bir şantiye. Bu aralıkta bir şey ters giderse hangi poliçenin ne kadarını karşıladığını önceden bilmek, olay olduktan sonra öğrenmekten çok daha ucuz.

Bu yazıda zorunlu deprem sigortasının ne olduğunu baştan anlatmayacağım; onu merak ediyorsanız DASK zorunlu deprem sigortası yazımız daha detaylı. Burada odağım tamamen geçiş dönemi ve malikin bu dönemdeki konumu. Baştan bir uyarı: aşağıdakilerin hiçbiri sizin poliçenizin metninin yerine geçmez. Sigortacılıkta her şey poliçe şartlarına ve istisnalara bağlıdır; her bölümde acentenize sormanızı söylememin sebebi bu.

Bina yıkılınca poliçeniz ne olur?

Basit ama çoğu kişinin atladığı bir gerçekle başlayalım: sigorta bir yapıyı korur. Yapı ortadan kalktığında koruyacak bir şey de kalmaz. Yıkım ekibi binayı indirdiği gün, o adresteki zorunlu deprem sigortanız ve varsa konut paket poliçeniz fiilen boşa düşer. Ama poliçe kendiliğinden sona ermez; sistemde siz haber verene kadar yaşamaya devam eder.

Sahada gördüğüm en yaygın hata tam olarak bu. Malik yıkımdan sonra kirada oturmaya başlıyor, eski adresine ait poliçe otomatik yenileniyor ya da taksitli ödemesi kredi kartından çekilmeye devam ediyor. Aylarca, bazen yıllarca var olmayan bir bina için prim ödeniyor.

Yapmanız gereken şu: yıkım gerçekleştikten sonra durumu bildirin. İki ayrı yere bildirim gerekir. Birincisi konut poliçenizi yaptığınız sigorta şirketi veya acenteniz. İkincisi zorunlu deprem sigortası tarafı; bu bildirim de pratikte poliçeyi düzenleyen sigorta şirketi ya da acente üzerinden yapılır. Yanınızda yıkım tarihini gösteren belgeyi bulundurun, genelde isteniyor.

Peki ödediğiniz primin bir kısmı geri gelir mi? Sigortacılıkta kullanılmayan süre için iade mantığı vardır, ama bunun poliçe türüne, kalan süreye, ödeme şekline ve şirketin uygulamasına göre değiştiğini bilerek yaklaşın. Buraya bir oran ya da tutar yazmam doğru olmaz, çünkü size yanlış beklenti yaratır. Tek doğru cevap acentenizde. Arayın, poliçe numaranızı verin, yıkım nedeniyle iptal talebinizi ve iade ihtimalini sorun; olur da telefonda konuşulanı yazılı hale getirin.

Bu arada aynı dönemde elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinizi de kapatmanız gerekiyor; sigorta iptali ile abonelik iptalini aynı haftaya alın ki hiçbiri unutulmasın. Nasıl yapıldığını abonelik nakil ve iptal yazımızda adım adım anlattım.

İnşaat sürecini kimin sigortası korur?

Eski poliçeniz kapandı, yeni bina henüz yok. Peki arada bir şey olursa? Bu dönemde devrede olan poliçe genelde İnşaat All Risk, kısaca CAR poliçesidir. Uygulamada bu poliçeyi işi yürüten müteahhit yaptırır ve poliçe esas olarak yapılmakta olan inşaat işini korur: kalıp, demir, beton, henüz tamamlanmamış imalat, şantiyedeki malzeme gibi kalemler.

Kat maliki bu poliçede çoğu zaman doğrudan taraf değildir. Yani hasar olduğunda parayı alan taraf genelde siz olmazsınız. Peki neden sizi bu kadar ilgilendiriyor? Çünkü şantiyede ciddi bir hasar çıktığında, o hasarın karşılanabilir olması işin devam etmesi demektir. Poliçesiz bir müteahhidin başına yangın, sel ya da büyük bir imalat hasarı geldiğinde ortaya çıkan tablo şudur: nakit sıkışır, iş durur, teslim tarihi kayar ve bedelini siz kirada bekleyerek ödersiniz. Yani CAR poliçesi doğrudan sizi değil, projenizin ayakta kalmasını sigortalar. Bu da dolaylı olarak sizi korur.

O halde yapılacak şey belli: bunu sözleşmeye yazdırın. Sözleşmeye şu içerikte bir madde girmeli: müteahhit inşaat süresince İnşaat All Risk ve üçüncü şahıs mali mesuliyet poliçesi yaptıracak, poliçeleri yürürlükte tutacak ve her yenilemede kopyasını maliklere verecektir. Bu tek cümle, sonradan yaşanacak uzun tartışmaları baştan bitirir. Sözleşmede atlanmaması gereken diğer maddeler için kentsel dönüşüm sözleşmesinde 7 kritik madde yazımıza göz atın.

Poliçe elinize geçtiğinde imza atıp bir kenara koymayın; en azından şunlara bakın: poliçenin başlangıç ve bitiş tarihi işin süresini kapsıyor mu, sigortalı olarak kim yazılmış, proje adresi ve ada/parsel doğru mu, hangi riskler kapsam dışı bırakılmış. Bu poliçelerin zorunluluk durumu ve türleri hakkında daha teknik bir anlatım için inşaat sigortaları zorunlu mu yazımıza bakabilirsiniz. Kapsam ve istisna listesi her şirkette aynı değildir; poliçenin genel şartlarını okuyun, anlamadığınız yeri acenteye sordurun.

Komşu binaya zarar verilirse malik sorumlu olur mu?

Bu, malikleri en çok korkutan ve en az konuşulan başlık. Kazı yapılırken yan binanın duvarı çatlar, iksa yetersiz kalır, yola beton dökülür, vinçten düşen parça park halindeki arabayı ezer. Bunlar nadir olaylar değil; kentsel dönüşüm şantiyelerinde sıkça yaşanıyor.

Bu tür zararlar için devrede olması gereken poliçe üçüncü şahıs mali mesuliyet poliçesidir. Adı üstünde: işin tarafı olmayan üçüncü kişilere verilen zararı karşılamak için düzenlenir ve genellikle CAR poliçesine ek teminat olarak eklenir.

Peki malik neden ilgileniyor? Çünkü zarar gören komşu bir hak arayışına girdiğinde, karşısında sadece müteahhidi görmeyebilir. Arsa sahibi sıfatıyla sizin de muhatap edilme ihtimaliniz vardır. Sorumluluğun sonuçta kimde kalacağı somut olayın koşullarına, sözleşmenize ve yargılamaya bağlıdır; buna ben karar veremem, avukat ve mahkeme değerlendirir. Ama şu pratik gerçeği bilin: geçerli bir üçüncü şahıs poliçesi varsa bu tartışma çok daha hızlı ve çok daha az acılı biter; poliçe yoksa herkes birbirini gösterir ve iş uzar.

Bu yüzden basit bir alışkanlık edinin: kazı başlamadan önce üçüncü şahıs poliçesinin kopyasını isteyin ve yürürlükte olduğunu doğrulayın. Ayrıca kazı öncesi komşu binaların mevcut durumunun fotoğraflanması, hatta tespit yaptırılması çok işe yarar; sonradan çıkan çatlağın önceden mi var olduğu tartışması ancak böyle çözülüyor. Komşu hasarında sorumluluk zincirinin nasıl işlediğini komşu bina hasarı yazımızda ayrıntısıyla ele aldık.

Eşyalarınız kimin sigortasında?

Şimdi kimsenin aklına gelmeyen ama en sık zarar edilen kaleme geliyoruz: eşya. Yukarıda anlattığım poliçelerin hiçbiri sizin buzdolabınızı, koltuk takımınızı veya kitaplarınızı korumaz. CAR poliçesi inşaatı korur, üçüncü şahıs poliçesi komşuyu korur. Eşyanız hiçbirinin kapsamında değil.

Eşya bu süreçte ikiye ayrılıyor. Bir kısmı sizinle birlikte geçici konuta taşınıyor, bir kısmı depoya kalkıyor. Her ikisinin de ayrı riski var.

Geçici konuttaki eşya

Kirada oturuyorsanız binanın kendisi ev sahibinin meselesidir, ama içindeki eşya sizindir. Kiracı sıfatıyla yaptırılan eşya ağırlıklı konut poliçelerini acentenize sorun; yangın, su baskını ve hırsızlık gibi başlıkların hangi şartlarla kapsandığını mutlaka poliçe metninden okuyun. Hırsızlık teminatının çoğu poliçede kendine özgü şartları vardır, bunu peşinen kapsamda saymayın. Geçici konut kararını verirken bakmanız gereken diğer başlıklar için geçici konut rehberimize bakın.

Depodaki eşya

Depo tarafı daha çetrefilli. İnsanlar eşyasını depoya bırakırken orayı bir tür kasa gibi düşünüyor; oysa depo işletmesinin sorumluluğu genelde imzaladığınız sözleşmeyle sınırlıdır ve o sözleşmede epeyce istisna bulunur. Özellikle nem, küf, koku, böcek ve uzun süre beklemeden kaynaklanan bozulmalar birçok sözleşmede kapsam dışı tutulur. İki yıl bekleyen bir kanepe için bunlar teorik riskler değil, sahada gerçekten olan şeyler.

Depoya vermeden önce şunları yapın: sözleşmeyi imzalamadan sorumluluk ve istisna maddelerini okuyun, deponun kendi sigortası olup olmadığını ve neyi kapsadığını yazılı sorun, eşyanızı kalem kalem listeleyip fotoğraflayın, kutulara numara verin, değerli parçaları ayrı belirtin. Ayrıca depodaki eşya için ayrı bir sigorta yaptırmanın mümkün olup olmadığını acentenize sorun; bu, poliçe ve şirket bazında değişir.

Bir de taşınma anı var. Yükleme ve indirme sırasında kırılan, çizilen, düşen eşyanın sorumluluğu genelde nakliye firmasındadır ve nakliye sözleşmesinde ayrıca düzenlenir. Sözlü anlaşmayla taşınmayın; evrak isteyin ve hasar durumunda ne olacağını yazılı hale getirin.

Şantiyede kaza olursa sorumluluk kimde?

İnşaat sahası tehlikeli bir yerdir. İşçi düşer, malzeme devrilir, kesici alet yaralar. Kural olarak iş kazası sorumluluğu işverendedir; yani işçileri çalıştıran, sahayı yöneten ve iş güvenliğinden sorumlu olan taraftır. Kentsel dönüşümde bu taraf işi yürüten müteahhittir. İş sağlığı ve güvenliği yükümlülükleri, sigortalı çalıştırma ve saha güvenliği onun görevi.

Ama malik açısından burada çok önemli bir davranış kuralı var: şantiyeye izinsiz ve habersiz girmeyin. Bunu iki sebeple söylüyorum. Birincisi kendi can güvenliğiniz; baretsiz, güzergahı bilmeden girdiğiniz bir sahada kafanıza bir şey düşmesi için kötü şansa bile gerek yok. İkincisi hukuki tablo; izinsiz girilen bir sahada başınıza gelen bir olayda sorumluluk tartışması karışır ve sizin lehinize olmayabilir.

Peki inşaatı hiç görmeyecek misiniz? Tam tersine, görmelisiniz. Sadece randevulu ve müteahhit gözetiminde gidin. Şantiye şefiyle önceden gün ve saat belirleyin, baret ve uygun ayakkabıyla gidin, size gösterilen güzergahtan çıkmayın, çocuk götürmeyin. Ziyaretlerinizi ve gördüklerinizi fotoğraflayıp tarihli bir dosyada biriktirin; ilerleyen aylarda çok işinize yarayacak. Süreci düzenli takip etmenin yöntemini anlaşma sonrası süreç takibi yazımızda anlattım.

Yeni bina teslim olunca sigorta nasıl kurulur?

Sonunda anahtarı aldınız. Bu güzel gün aynı zamanda sigorta açısından bir kırılma noktası: teslim aldığınız andan itibaren risk size geçer. Artık müteahhidin inşaat poliçesi değil, sizin poliçeleriniz konuşacak. Aradaki boşluğu boş bırakmayın.

İlk iş zorunlu deprem sigortasını yeniden yaptırmak. Bu poliçe, elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini açtırırken de genellikle isteniyor; o yüzden abonelik başvurularından önce halletmek pratik olur. Abonelik adımlarını yeni binada doğalgaz, elektrik ve su aboneliği yazımızda bulabilirsiniz. Bütün bu zincirin başlangıcı ise yapı kullanma izin belgesidir; iskan alınmadan aboneliklerin ve dolayısıyla düzenin oturması zordur. İskan yazımız bu tarafı anlatıyor.

Poliçeyi yaptırırken en kritik nokta bilgilerin doğruluğu. Yeni daireniz eski dairenizle aynı değil: inşaat yılı değişti, yapı tarzı değişmiş olabilir, kat sayısı ve bulunduğunuz kat farklı, brüt metrekareniz büyük ihtimalle arttı. Bu bilgileri hafızadan değil, tapunuzdan ve iskan belgenizden okuyarak girin. Eksik ya da hatalı beyan, hasar anında ödemeyi etkileyebilir; bunu telafi etmek için en kötü zaman deprem sonrasıdır.

Deprem sigortasının yanına bir de kapsamlı konut poliçesi düşünün; yangın, su baskını, cam kırılması, hırsızlık gibi başlıklar ayrı poliçelerin işidir. Neyin kapsanıp neyin kapsanmadığını acentenize kalem kalem sorun ve teklifleri aynı teminat başlıklarıyla karşılaştırın. Teslim gününde tutulan tutanak da bu tabloyu tamamlar; hangi eksiklerin müteahhide ait olduğunu netleştirir. Teslim ve kabul tutanağı yazımızı teslim gününden önce okuyun.

Süreç boyunca sigorta kontrol listesi ve özet

Bütün yazıyı tek sayfaya sığdırmam gerekseydi, aşağıdaki listeyi yazardım. Buzdolabı kapağına asın, her aşamada üstünden geçin.

1. Sözleşme aşamasında: Müteahhidin CAR ve üçüncü şahıs mali mesuliyet poliçesi yaptıracağı, yürürlükte tutacağı ve kopyalarını maliklere vereceği maddesini sözleşmeye yazdırın.
2. Tahliyeden önce: Eşya listenizi fotoğraflı çıkarın. Geçici konut ve depo için eşya sigortası seçeneklerini acentenize sorun. Nakliye ve depo sözleşmelerinin sorumluluk maddelerini okuyun.
3. Yıkımdan hemen sonra: Yıkımı sigorta şirketinize ve zorunlu deprem sigortası tarafına bildirin, iptal ve olası iadeyi sorun. Aynı hafta abonelikleri de kapatın.
4. Kazı başlamadan: Poliçe kopyalarını isteyin, tarihlerin işin süresini kapsadığını kontrol edin. Komşu binaların mevcut durumunu fotoğraflayın.
5. İnşaat boyunca: Poliçe yenilemelerini takip edin. Şantiyeye sadece randevulu ve gözetimli girin. Ziyaret fotoğraflarını tarihli saklayın.
6. Teslimde: Tutanağı tutun, zorunlu deprem sigortasını yeni yapı bilgileriyle yaptırın, konut poliçesini değerlendirin, sonra abonelikleri açın.

Özetle: bu süreçte sizi otomatik koruyan bir mekanizma yok. Eski poliçeniz binayla birlikte işlevsiz kalıyor, inşaat dönemindeki poliçeler müteahhidin elinde ve genelde siz taraf değilsiniz, eşyanız ise tamamen sizin sorumluluğunuzda. Yapabileceğiniz en değerli iki şey çok basit: poliçeleri sözleşmeye bağlamak ve her aşamada kopya isteyip tarih kontrol etmek. Beş dakikalık işler, ama sorun çıktığında aylar kazandırır.

Son not: bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, sigorta tavsiyesi değildir. Poliçe kapsamları, teminatlar, istisnalar ve iptal koşulları şirkete, poliçe metnine ve somut duruma göre değişir. Kendi durumunuz için mutlaka acenteniz ve sigorta şirketinizle teyit edin; sorumluluk tartışması içeren konularda da bir avukata danışın.

İlgili rehberler:

• DASK zorunlu deprem sigortası
• Komşu bina hasarı ve sorumluluk
• Geçici konut rehberi
• Sözleşmede 7 kritik madde