Otopark Yönetmeliği 2026 — Ne Değişti, Kaç Araç Gerekir?

Sahada en çok şunu görüyorum: müteahhit fizibiliteyi çıkarıyor, daireleri planlıyor, fiyatı veriyor, otoparkı ise en sona bırakıyor. Sonra iş iskana gelince ortaya çıkıyor. Oysa otopark, maliyeti hafife alınan ama hesabı tutmayınca işi çıkmaza sokan bir kalem. Yanlış hesabın iki sonucu var: ya yapı kullanma iznini alamıyorsunuz, ya da belediyeye planlamadığınız bir otopark bedeli ödüyorsunuz.

Bu yazı kaç araçlık otopark gerektiği ve teknik şartlar üzerine. Otopark yapılamadığında ödenen paranın nasıl hesaplandığını —formül, taksit takvimi, kentsel dönüşüm istisnaları— otopark bedeli rehberinde ayrı ayrı anlattım.

Otopark Yönetmeliği'nde 2026'ya girerken ne değişti?

Kısa cevap: iki şey. Yönetmeliğin en son değişikliği 27 Aralık 2025 tarihli ve 33120 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı ve yayımı tarihinde yürürlüğe girdi. Değişiklik yönetmeliğe yalnızca iki dokunuş yaptı:

• Riskli yapı eşiği 250 m²'den 500 m²'ye çıktı. Yönetmeliğin 10. maddesinin birinci fıkrasındaki "250 m²" ibaresi "500 m²" olarak değiştirildi. Kentsel dönüşüm yapanlar için asıl önemli değişiklik bu: riskli yapı tespitiyle yıkılan yapıların bulunduğu 500 m² ve daha küçük parsellerde, otopark parselde karşılanamıyorsa ruhsat başvurusu bedelin bir kısmı ödenerek karşılanabiliyor. Eşik iki katına çıktığı için daha önce kapsam dışı kalan birçok dönüşüm parseli artık bu kolaylıktan yararlanıyor.
• Hastanelerde otopark ihtiyacı azaldı. Ek-1'in "8- Sağlık Yapıları" bölümünün "Hastaneler" satırındaki "75 m²" ibaresi "85 m²" oldu. Yani artık her 75 m² yerine her 85 m² için bir otopark isteniyor; hastane projelerinde gereken otopark sayısı bir miktar düştü.

Bunun dışında 2026'da yönetmelikte başka bir değişiklik yapılmadı — ölçüler, şarj oranları, mesafe kuralları ve Ek-1'in geri kalanı aynı. Bu yüzden "2026 otopark yönetmeliği" diye arayıp bambaşka tablolar görüyorsanız, büyük ihtimalle 1993 tarihli mülga yönetmeliğe ait içeriklere bakıyorsunuz.

Yasal dayanak

• Otopark Yönetmeliği — 22/2/2018 tarihli ve 30340 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı, 15/9/2018'de yürürlüğe girdi. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 37 ve 44. maddelerine dayanıyor. Son değişiklik 27/12/2025 tarihli (RG 33120).
• 1993 tarihli eski Otopark Yönetmeliği ve Genel Tebliğ yürürlükte değil — m.14 ile yürürlükten kaldırıldı. İnternette hâlâ dolaşan eski formül ve tablolar bu mülga metne ait; onlara göre hesap yapmayın.
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği — yapılaşma koşulları ve bahçe mesafeleri gibi bağlayıcı çerçeve
• Belediye meclis kararları ve imar planı — Ek-1'deki en az miktarların yöreye göre belirlenmesi

Otopark sayısı nasıl belirlenir?

Yönetmelik m.8/1, otopark aranması gereken kullanımları ve miktarlarını Ek-1 tablosuna bırakıyor. Tablonun kendisinden çok, tabloyu okurken uygulanan kurallar önemli — çoğu hata orada yapılıyor:

• Hesap tabanı kullanıma göre değişir (m.8/3): açık tesislerde parsel alanı, meskenlerde bağımsız bölüm brüt alanı, diğer yapılarda emsal hesabına konu alan üzerinden. Konutta "emsal alanı" üzerinden hesap yapmak sık görülen bir hata.
• Kesir yukarı yuvarlanır (m.8/4): 16,2 çıktıysa 17 otopark.
• Karma yapıda her bölüm kendi türünden (m.8/5): konut + dükkan varsa ikisi Ek-1'deki kendi kullanım çeşidine göre ayrı hesaplanıp toplanır. Otel gibi bünyesinde farklı fonksiyon barındıran yapılarda asıl kullanımın tamamlayıcısı olan hacimler asıl kullanıma göre değerlendirilir; kongre merkezi bulunduran otellerde ise otel ve kongre merkezi ayrı ayrı hesaplanır.
• Ek-1'de olmayan kullanım (m.8/6): varsa ulusal/uluslararası standartlara göre, yoksa tablodaki benzer kullanımlar dikkate alınarak idare belirler.
• Rakamlar taban, tavan değil (m.8/2): Ek-1'deki miktarlar en az miktarlar. Büyükşehir sınırları içinde büyükşehir belediyesince resen ya da ilçe belediyelerinin önerisiyle büyükşehir meclis kararıyla, diğer yerlerde belediye meclislerince yöre ihtiyaçları gözetilerek belirlenebilir.

Son madde, "İstanbul'da şu kadar, Anadolu'da bu kadar" biçimindeki internet tablolarının neden tutmadığını açıklıyor: ülke geneli tek bir oran yok, meclis kararı devrede. Bu yüzden bu yazıda uydurma bir m² tablosu vermiyorum. Doğru kaynak üç tane: Ek-1 tablosu, ilgili belediyenin meclis kararı ve parseliniz için alınan imar durumu belgesi. Fizibiliteyi bu üçünden çıkan sayıyla kurun.

Ölçüler: bir araç ne kadar yer kaplar?

Burada iki ayrı ölçü seti var ve karıştırılınca bodrum planı tutmuyor.

Fizibilitede kullanılacak sayı 20 m² değil, pratikte daha yükseği. 20 m² yönetmeliğin kabul ettiği asgari birim; gerçek bodrumda rampa, kolon aksı, manevra, havalandırma ve yangın kaçışı eklendiğinde araç başına düşen brüt alan belirgin şekilde yukarı çıkıyor. Kaba kurguyu asgari ölçüyle değil, mimarınızın çıkardığı gerçek yerleşim planıyla yapın.

Bir de projede gösterme zorunluluğu var: m.10/2'ye göre otopark miktarının, engellilere ayrılanlar dahil araçların park etme düzeni ve tefrişinin, varsa parsel sınırından itibaren rampanın, trafik akışının ve tesis kapasitesinin onaylı mimari projede sayısal değerleriyle gösterilmesi zorunlu.

Elektrikli araç şarjı — %5 mi %10 mu?

En sık yanlış bilinen konu bu. Yönetmelik iki ayrı oran tanımlıyor ve ikisi farklı yapılar için:

Yani 24 araçlık bir apartman otoparkında aranan oran %5 (en az 2 nokta), %10 değil. Buna rağmen altyapıyı daha geniş kurmak mantıklı: şarj noktası sayısını sonradan artırmak, kablo kesiti ve pano kapasitesi yetmediği için yeni bir tesisat işine dönüşüyor. Elektrik tarafını kurarken elektrik tesisatı ve pano şartnamesine bakın.

Parselde karşılanamıyorsa: sıralı çözüm

Kural, otoparkın bina içinde veya parselinde karşılanması (m.4/1-a). Bahçe mesafeleri, yönetmelikteki istisnalar dışında otopark olarak kullanılamıyor (m.4/1-b). Parselde karşılanamayacak haller m.4/1(e)'de sayılmış:

1. Parselin alan veya cephe boyutları nedeniyle en az ölçülerdeki park alanı, park düzeni, dönüş çapı, manevra alanı ve servis yolunun bodrum katlarda veya parselde sağlanamaması; ya da rampanın en çok eğimle bile bina derinliği boyunca sağlanamaması — teknik raporla idarece tespit şartıyla
2. 2863 sayılı Kanun kapsamında tescilli taşınmaz kültür varlığı parselinde otopark yapılamaması
3. Arazinin jeolojik/topoğrafik yapısı veya yer altı su seviyesi nedeniyle, tüm teknik tedbirlere rağmen bodrum kat yapılamadığının idarece tespiti
4. Parselin yalnızca yaya yolundan, merdivenli yoldan veya UKOME ya da yerel trafik komisyonunun giriş-çıkışa izin vermediği yoldan cephe alması
5. Bitişik nizam parsellerde komşu binaların temel alt kotundan aşağı inmenin statik risk taşıması

Bu hallerden biri varsa m.4/1(f)'deki sıra işliyor:

1. Komşu parsellerle ortak otopark veya ada içi otopark uygulaması
2. 1500 metrelik yarıçap veya 2000 metrelik yürüme mesafesi içinde, kamulaştırmaya konu olmayan başka bir parselden, binadan veya ticari otoparktan karşılama. Şart: otopark olarak gösterilen yer ile onu kullanacak bağımsız bölümlerin tapularında ayrı ayrı süresiz irtifak kurulması ve beyanlar hanesine belirtme yapılması.
3. Bunlar da olmuyorsa idarece, bedel alınmak suretiyle bölge otoparkından yer tahsisi.

Otoparkı parseli dışında bulunan yapıların otopark yerleri ve adetleri; tapu kütüğünün beyanlar hanesinde, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin ilgili bölümlerinde ve yönetim planında belirtiliyor (m.4/1-f5). Malik sunumunda bu kaydı göstermek, "otoparkım nerede" sorusunu baştan kapatıyor.

Otopark bedeli (harcı) ne kadar? — kısa özet

Önce beklentiyi doğru kuralım: otopark bedelinin ülke geneli tek bir rakamı yok ve internette gördüğünüz sabit tutarlara göre fizibilite kurmayın. Bedel, yönetmeliğin 12. maddesindeki (A + B) × 20 × Y formülüyle parsele özel hesaplanıyor:

• A — arsa payı: arsanın emlak vergisi değerinin, planda belirlenen katlar alanı hesabına konu alana bölünmesiyle bulunur. Parselden parsele değişen bileşen budur — aynı ilçede iki sokak ötede bambaşka çıkabilir.
• B — yapı payı: Bakanlığın yıllık birim maliyet tebliğinden gelir ve ülke genelinde ortaktır. 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Tebliği'nde "garajlar, katlı ve/veya kapalı otoparklar ve benzeri" için 19.800,00 TL/m².
• 20 — manevra dahil birim park alanı (m²).
• Y — belediye meclisinin belirlediği bölge grubu oranı; %100'den %60'a kadar inebiliyor.

Ödeme düzeni ise sabit: %25'i ruhsatta nakden, kalanı en çok 36 ayda 6 eşit taksitte ve taksit bitmeden yapı kullanma izni verilmiyor. Kendi rakamınızı öğrenmenin tek güvenilir yolu, ilgili belediyenin imar müdürlüğünden kendi parseliniz için hesap istemek — çünkü A ve Y bileşenlerini yalnızca onlar biliyor.

Kentsel dönüşümde iki özel hüküm daha devrede: riskli yapı tespitiyle yıkılan yapıların bulunduğu 500 m² ve daha küçük parsellerdeki ruhsat kolaylığı (m.10/1) ve 6306 sayılı Kanun m.7/10'daki bir buçuk kat muafiyeti. Hepsinin ayrıntısı, örnek hesap ve sözleşmeye yazılması gereken madde için: Otopark Bedeli (Harcı) 2026 — Nasıl Hesaplanır, Kim Öder?

Otopark çözüm seçenekleri

1. Bina içi / altı otopark

• Bodrum ve zemin katın birlikte kurgulanması
• Maliyet zemin koşullarına ve derinliğe göre değişir; hafriyat, iksa ve su yalıtımı belirleyici kalemler (zemin ve temel sistemleri)
• Avantajı: maliklerin binada otoparkı olur, bedel ödenmez, satış değerine katkı sağlar

2. Mekanik otopark (yer kıtlığında)

• Palet/asansörlü sistemlerle araçların üst üste konumlandırılması
• m² başına verimi artırır; birim park alanı onaylı projede gösterilmek kaydıyla daha az olabilir
• Karşılığında sürekli bakım gideri ve arıza riski gelir — yönetim planında işletme sorumluluğunu tanımlayın

3. Ortak / ada içi ya da yakın parselde otopark

• 1500 m yarıçap veya 2000 m yürüme mesafesi içinde
• Tapularda süresiz irtifak + beyanlar hanesine belirtme şart
• Pratikte zorlayan taraf uygun parseli bulmak, mesafe değil

4. Otopark bedeli ödeme

• Son basamak; tercih değil, diğerleri tükendiğinde
• Maliklerin binada otoparkı olmaz; tahsis bölge otoparkından yapılır
• Nakit akışını etkiler: %25 peşin + 36 ayda 6 taksit, iskan taksitlere bağlı

Tadilat ve ilave kat: artan ihtiyaç

Mevcut binaya dokunulduğunda da otopark gündeme geliyor. Geçici Madde 3'e göre; yapı kullanma izin belgeli olup inşaat alanı, emsal, bağımsız bölüm sayısı, kat sayısı artışı ya da kullanım amacı değişikliği olacak şekilde tadilat yapılacak yapılarda, artışa veya değişikliğe konu alan üzerinden artan otopark ihtiyacı, parselde ya da binada karşılanamıyorsa otopark bedeli alınmak suretiyle genel veya bölge otoparklarından karşılanıyor. Yani çatı katı ilavesi ya da konuttan ticariye dönüşüm, otopark hesabını yeniden açıyor.

Müteahhitler için pratik tavsiyeler

1. Otoparkı ilk fizibilitede hesaplayın. Bodrum alanı, kazı derinliği ve iksa kararı buna göre değişir; sonradan eklenen bodrum kat projeyi baştan kurdurur.
2. Sayıyı tahminle değil belgeyle alın. İlçe belediyesinden imar durumu belgesi + meclis kararı. Ek-1 taban, belediye üstünü belirleyebiliyor.
3. Şarj altyapısını baştan kurun. Zorunlu oran %5 olsa da pano ve kablo kapasitesini geniş bırakın.
4. Mesafe kuralını doğru bilin. 1500 m / 2000 m — 200 m değil. Bu, bedel ödemeden çözüm bulma ihtimalinizi ciddi biçimde artırıyor.
5. Otopark dağılımını sözleşmeye yazın. Hangi bağımsız bölüme hangi otopark düşüyor, ortak alan yönetimi nasıl olacak — ortak alan ve eklenti hakları burada devreye giriyor.

Sözleşmede otopark nasıl yazılır?

"Bina, onaylı mimari projesinde gösterilen 22 adet kapalı otopark (bodrum kat) içerir; bunların 1 adedi engelli otoparkı ölçülerindedir. Zorunlu otopark adedinin en az %5'i, ilgili standartlara göre şarj ünitesi dahil elektrikli araca uygun olarak düzenlenecektir. Otopark dağılımı Ek-2 cetvelinde belirlenmiş olup, otoparklar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak alan olarak yönetilir. Otopark bedeli doğması halinde, ruhsat aşamasında ödenen kısım ve ileride tahakkuk edecek taksitler dahil bedelin tamamı yükleniciye aittir."

Sonuç

Otopark, projenin hem maliyetini hem teknik kurgusunu doğrudan etkileyen bir kalem; sona bırakılacak bir detay değil. İki şeyi doğru yaparsanız sorunların çoğu çıkmıyor: sayıyı Ek-1 + belediye meclis kararı + imar durumu üçlüsünden almak, ve parselde karşılanamadığında bedele atlamadan önce m.4/1(f)'deki sırayı gerçekten denemek. Sahada en pahalı hatalar, internetten bulunan eski yönetmelik rakamlarıyla hesap yapmaktan çıkıyor.

İşinize yarayacak diğer rehberler:

• Otopark Bedeli (Harcı) — hesaplama, taksit, muafiyet
• Asansör Zorunluluğu Rehberi
• m² Maliyet Rehberi
• Yap-sat Fizibilite Rehberi