Hukuk
Kentsel Dönüşümde Ortak Alan ve Eklenti Hakları 2026
Ortak alan (merdiven, çatı, asansör, bahçe) tüm maliklerin ortak mülkiyetinde; eklenti (depo, otopark) bir bağımsız bölüme bağlıdır. Yeni bina yeni proje olduğundan bu düzen yeniden kurulur; eski hakların karşılığı sözleşmede yazılmalı.
Hızlı Cevap
Şöyle ayırıyorum: ortak alan merdiven, çatı, asansör, bahçe gibi herkesin ortak kullandığı, arsa payı oranında ortak mülkiyete tabi yerlerdir. Eklenti ise tek bir daireye bağlanmış (depo, otopark gibi) ve o daireyle birlikte el değiştiren yerdir. Kentsel dönüşümde yeni bina yepyeni bir proje olduğu için bu düzen sıfırdan kuruluyor. Eski binadaki haklarınızın yeni projede nasıl karşılanacağını kat karşılığı sözleşmesinde tek tek yazdırın; sahada hak kaybının en büyük sebebi bunu sözlü konuşup kâğıda dökmemek.
Acelesi olanlar için en kritik 4 madde
- Ortak alan (merdiven, çatı, asansör, bahçe) tüm maliklerin ortak mülkiyetindedir.
- Eklenti (depo, otopark gibi) bir bağımsız bölüme bağlıdır ve onunla birlikte devredilir.
- Yeni bina yeni proje olduğundan ortak alan/eklenti düzeni yeniden kurgulanır.
- Eski hakların yeni projede nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
Sahada en çok şunu görüyorum: malikler daireyi konuşurken ortak alanları ve eklentileri arka plana atıyor, oysa paylaşımı asıl belirleyen çoğu zaman bunlar oluyor. Eski binadaki o bodrum deposu, kapının önündeki otopark yeri ya da yıllardır kullandığınız teras, yeni binada kendiliğinden aynı şekilde gelmiyor. Aşağıda ortak alan ile eklentinin ne olduğunu, aralarındaki farkı ve dönüşümde bu düzenin neden baştan kurulduğunu anlatıyorum.
Ortak alan ile eklenti farkı
| Kavram | Kime ait | Örnek |
|---|---|---|
| Ortak alan | Tüm malikler (arsa payı oranında) | Merdiven, giriş holü, çatı, asansör, sığınak, bahçe |
| Eklenti | Belirli bir bağımsız bölüm | O daireye ait depo, kömürlük, otopark yeri |
| Bağımsız bölüm | Tek malik (ayrı tapu) | Daire, dükkân, ofis |
Bu ayrım kâğıt üstünde küçük görünür ama cebinizi doğrudan ilgilendirir. Eklenti bağlı olduğu daireyle birlikte el değiştirir ve o dairenin değerine eklenir; ortak alan ise koparılıp ayrı satılamaz, hepinizin ortak hakkıdır. Bu kavramların tapuya nasıl yansıdığını merak ederseniz kat irtifakı ve kat mülkiyeti farkı yazımız bilgi sağlar.
Yeni binada düzen neden yeniden kurulur?
Mantığı basit: dönüşümde eski bina yıkılıyor, yerine bambaşka bir proje kalkıyor. Yeni binanın mimarisi, kat sayısı, otopark çözümü ve ortak alanları eskisiyle aynı olmak zorunda değil, çoğu zaman da olmuyor. Bunun pratikteki karşılığı şu:
- Eski binadaki bir bodrum deposu, yeni projede aynı yerde ve aynı büyüklükte olmayabilir.
- Otopark çözümü değişebilir (açık otoparktan kapalı/katlı otoparka geçiş gibi); hak tahsisi yeniden yapılır.
- Çatı/teras kullanımı, yeni projede ortak alan olarak tasarlanabilir.
Otopark zorunluluğunun imar yönetmeliğindeki yeri için otopark zorunluluğu yazımız incelenebilir.
Hak kaybını önlemek için sözleşmede ne yazılmalı?
Benim tavsiyem net: eski binadaki ortak alan ve eklenti haklarının yeni projede nasıl karşılanacağını kat karşılığı sözleşmesine ve paylaşım planına tek tek yazdırın. Sözlü "merak etme, deponu veririz" sözünün bir karşılığı yok; iş tartışmaya düştüğünde elinizde yazılı bir şey olmuyor. Sözleşmede görmek istediğim başlıklar şunlar:
- Her bağımsız bölüme tahsis edilecek eklentiler (depo, otopark) ve büyüklükleri
- Ortak alanların kapsamı ve kullanım esasları
- Otopark hakkının niteliği (bağımsız bölüm / eklenti / ortak alan)
- Eski binadaki hakların yeni projedeki karşılığı
Daire ve bölüm dağıtımının nasıl yapıldığı konusunda daire seçimi ve kura yazımız tamamlayıcı bilgi verir.
Özet
Toparlayayım: ortak alanlar hepinizin ortak malı, eklentiler ise tek bir daireye bağlı. Kentsel dönüşümde yeni bina sıfırdan bir proje olduğu için bu düzen yeniden kuruluyor. Eski binadaki depo, otopark veya teras hakkınızın yeni projede nasıl karşılanacağını sözleşmeye yazdırırsanız, ileride yaşanacak çekişmelerin önünü büyük ölçüde kesersiniz. Şunu da ekleyeyim: bu yazı bilgilendirme amaçlı; kendi paylaşımınızı bağlamadan önce mutlaka bir avukatla oturup değerlendirin.
İlgili rehberler:
Sıkça Sorulan Sorular
›Ortak alan nedir, eklenti nedir?
En basit haliyle şöyle açıklarım: ortak alan merdiven, giriş holü, çatı, asansör, sığınak, bahçe gibi herkesin birlikte kullandığı yerlerdir; arsa payı oranında hepinizin ortak malıdır. Eklenti ise tek bir daireye bağlanmış yerdir; o daireye ait kömürlük, depo veya otopark yeri gibi. Önemli fark şu: eklenti, bağlı olduğu daireyle birlikte el değiştirir, ondan koparılıp ayrı satılamaz.
›Yeni binada otopark hakkı nasıl belirlenir?
Burada tek bir kalıp yok; otopark kimi projede ayrı tapulu bağımsız bölüm, kimisinde bir daireye bağlı eklenti, kimisinde de herkesin kullandığı ortak alan olarak çıkar. Hangisi olduğu projeye ve tapuya göre değişiyor. Sahada gördüğüm en sağlıklı yol: yeni binada otoparkın kime, nasıl düşeceğini kat karşılığı sözleşmesinde ve paylaşım planında baştan netleştirmek. Bir de imar yönetmeliğindeki otopark zorunluluğu var, onu da gözden kaçırmayın.
›Eski binadaki eklentim yeni binada da olur mu?
Açık konuşayım: otomatik olarak gelmez. Yeni bina yepyeni bir proje, dolayısıyla eklenti ve ortak alan düzeni sıfırdan kuruluyor. Eski dairenize ait depo veya otopark, yeni projede aynı yerde, aynı büyüklükte garanti değil. Tek güvenceniz, bu hakların yeni binada nasıl karşılanacağını kat karşılığı sözleşmesinde ve paylaşım planında kara kalemle yazdırmak. Yazılı değilse, sahada çoğu zaman buharlaşıyor.
›Ortak alanlar satılabilir mi?
Kural olarak hayır. Ortak alan niteliği gereği hepinizin ortak malıdır ve daireden koparılıp ayrıca satılamaz. Bir ortak alanın niteliğini değiştirmek ya da birine tahsis etmek istiyorsanız, bu Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki karar yeter sayılarına ve maliklerin rızasına bağlı. Yani 'çatıyı en üst kata verelim' gibi bir karar laf olsun diye değil, usulüne uygun oyla ve rızayla alınır.
İlgili araçlar & hesaplayıcılar
Binanız için firma mı arıyorsunuz?
Ücretsiz başvurunuzu bırakın; bölgenizde kentsel dönüşüm yapan anlaşmalı inşaat firmalarıyla eşleştiğinde size dönüş yapılır. Bağlayıcılık yok, karar her zaman sizin.
İlgili yazılar
Hukuk
Kentsel Dönüşümde Daire Seçimi ve Kura 2026 — Paylaşım Nasıl Yapılır?
Yeni binada hangi daire kime ait olacak? Paylaşım sözleşmede belirlenir; anlaşma veya kura ile dağıtılır. Kura noterde nasıl çekilir, kurallar ne olmalı.
Devamını oku
Teklif Hazırlama
Otopark Yönetmeliği 2026 — Ne Değişti, Kaç Araç Gerekir?
Son değişiklik 27 Aralık 2025: riskli yapı eşiği 250 m²'den 500 m²'ye, hastanelerde 75 m²'den 85 m²'ye çıktı. Ek-1 miktarları en azdır, meclis artırabilir.
Devamını oku
Maliyet & Fiyatlandırma
Otopark Bedeli (Harcı) 2026 — Nasıl Hesaplanır, Kim Öder?
Formül (A+B)×20×Y, 2026 birim fiyatı 19.800 TL/m², %25 peşin + 36 ay taksit kuralı. Riskli yapıda 500 m² eşiği ve kalan %75'i kimin ödediği.
Devamını oku
Hukuk
Kat İrtifakı vs Kat Mülkiyeti — Fark ve Geçiş Süreci 2026
Kat irtifakı inşaat halinde, kat mülkiyeti iskandan sonra kurulur. Aradaki fark, 4 aşamalı tapu süreci ve 6306 kapsamındaki harç muafiyeti.
Devamını oku