Tahliye Taahhütnamesi ve Riskli Yapı Tebligatı: Süreç Rehberi 2026

Kentsel dönüşümde inşaat başlamadan önce hukuki bir koridordan geçilir: riskli yapı tespiti, tebligat, itiraz süresi ve tahliye. Müteahhit bu koridoru iyi bilmezse, projeye para bağlar ama kazma vuramaz. Bu yazıda riskli yapı tebligatından yıkıma kadar olan yolu, tahliye taahhütnamesinin nerede devreye girdiğini ve anlaşmayan malik durumunu sade bir dille anlatıyorum. Hatırlatma: bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, somut süreçte avukatınızla ilerleyin.

1) Riskli yapı tespiti ve tebligat

Süreç, binanın riskli yapı olarak tespitiyle başlar. Tespit, yetkili kuruluşlarca yapılan inceleme sonucu rapora bağlanır. Karar idareye bildirilir ve maliklere resmen tebliğ edilir. Tebligat kritik bir andır: çünkü itiraz ve sonraki tüm sürelerin saati buradan işlemeye başlar. Riskli yapı raporunun nasıl alındığını riskli yapı raporu nasıl alınır yazısında anlattık.

2) İtiraz süresi

Maliklerin, riskli yapı kararına karşı kanunda öngörülen süre içinde (genel uygulamada 15 gün) idareye itiraz hakkı vardır. İtiraz teknik heyetlerce değerlendirilir. İki sonuç olabilir:

• Süresinde itiraz edilmez ya da itiraz reddedilir: riskli yapı kararı kesinleşir, yıkım/dönüşüm süreci başlar.
• İtiraz kabul edilirse: rapor yeniden değerlendirilir.

Süreler hak düşürücüdür; yani kaçırılırsa geri gelmez. Karotla yapılan tespitlere itiraz sürecini karot sonucu riskli yapı itiraz süreci yazısında ayrıntılandırdık.

3) Tahliye ve tahliye taahhütnamesi

Riskli yapı kararı kesinleşince bina yıkıma hazırlanır — ama önce boşaltılması gerekir. Yıkım, içinde insan varken yapılamaz. Burada devreye tahliye taahhütnamesi girer: her malik ve kiracı, binayı belirlenen tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt eder. Bu belge süreci düzene sokar; kim ne zaman çıkacak nettir ve yıkım takvimi güvenceye alınır.

Tahliye sürecinde maliklerin kira yardımı gibi haklarını da gündeme getirin; bu, tahliyeyi hızlandıran en güçlü kozdur. Kira yardımını kimin alabileceğini kira yardımı kimler alabilir yazısında, tahliye ve yıkımın 90 günlük takvimini ise riskli yapıda tahliye ve yıkım (90 gün) yazısında anlattık.

Anlaşmayan veya tahliye etmeyen malik

Kentsel dönüşümün en çok korkulan ama en çok yanlış bilinen kısmı burası. Süreç oybirliği gerektirmez. Kanunda öngörülen çoğunlukla karar alınabilir; anlaşmaya yanaşmayan malikin payı için mevzuattaki özel usuller (örneğin payın değerlemeyle satışa çıkarılması) işletilebilir. Tahliye etmeyen için de idari tahliye yolları vardır.

Ama açık konuşayım: bu yollar zaman alır ve süreci yıpratır. En hızlı çözüm, maliklerle baştan iyi bir iletişim ve adil, anlaşılır bir teklif. Çoğunluk kararının nasıl işlediğini kentsel dönüşümde çoğunluk kararı ve anlaşmayan malikin payı konusunu anlaşmayan malik hisse satışı yazısında ele aldık.

Maliklerle süreci tek yerden yürütmek

Tebligat tarihleri, itiraz süreleri, tahliye taahhütleri, kira yardımı durumları — çok malikli bir projede bunlar hızla karışır. Hangi malik anlaştı, hangisi tahliye etti, kimin taahhüdü ne zaman doluyor? Bunu kafada tutmak imkânsız. İnşaatpanel'de her projeyi ve malik durumlarını tek ekrandan izleyebilir, kimin nerede olduğunu bir bakışta görebilirsiniz. Maliki ikna eden, süreci hızlandıran profesyonel teklifin nasıl hazırlandığını kentsel dönüşüm teklifi nasıl hazırlanır yazısında anlattık.