İnşaat Teklifi Hazırlama Rehberi — Müteahhit için 7 Adımda Doğru Teklif

Açık konuşayım: bir inşaat teklifi aslında "size bu işi şu koşullarla yapacağım" diyen yazılı bir taahhüttür, başka bir şey değil. Konut olsun, ticari yapı olsun, kentsel dönüşüm ya da tadilat olsun, tip değişiyor ama teklifin iskeleti hiç değişmiyor. Aşağıda 7 zorunlu parçayı tek tek açtım. Her birinde neyi yazacağınızı, nereye dikkat etmeniz gerektiğini ve sahada en çok hangi cümlenin başınıza iş açtığını anlattım.

Kentsel dönüşümde teklifin nereden farklılaştığını merak ediyorsanız kentsel dönüşüm teklifi rehberimize bakın. Bu yazı işin genel inşaat tarafını anlatıyor. Teklif hazırlamanın, müteahhitliğin yetki belgesinden iskana uzanan sürecinin neresinde durduğunu görmek için de müteahhit olmak: A'dan Z'ye yol haritası yazımıza göz atabilirsiniz.

1. Kapak: kim, nereye, ne zaman

Kapak sayfası teklifin kimlik kartı gibidir. Burada mutlaka üç şeyin görünmesi lazım:

• Müteahhit firma: ticari unvan, vergi dairesi + numarası, KEP adresi, telefon, web.
• İş yerinin tanımı: il/ilçe, mahalle, ada/parsel, sokak. "Yaklaşık adres" yazılmaz; tapu ile bire bir.
• Teklif numarası + tarih + revizyon: "TKLF-2026-007 / Rev-1 / 04 Mayıs 2026" formatı. Aynı işverene 2. teklif yollanırsa Rev-2 olur, yepyeni numara değil.

Bu üç bilgi olmadan teklif geçersiz olmaz, doğru. Ama iş uyuşmazlığa gittiğinde "biz hangi sürüm üzerinden anlaşmıştık" sorusu ortada kalıyor. Sahada en çok burada tökezleyen müteahhit görüyorum. Mahkeme de bu sorunun cevabını ilk olarak teklif numarasında arıyor.

2. İş kapsamı: ne yapılır, ne yapılmaz

İş kapsamı, üstlendiğiniz ve üstlenmediğiniz kalemleri ayrı ayrı sayar. Benim gözlemim net: teklif kavgalarının çoğu tam da bu bölüm yarım bırakıldığı için çıkıyor. Az yazıp çok varsayan teklif, teslimatta pazarlık masasına dönüyor.

Üstlendiklerini açık yaz

• Hafriyat, temel + bodrum betonu
• Taşıyıcı sistem (kolon, kiriş, perde, döşeme)
• Çatı + cephe + dış ıslak hacim
• İç sıva, alçı, boya, seramik
• Mekanik tesisat (su, ısıtma, doğalgaz, klima altyapısı)
• Elektrik tesisat + zayıf akım
• Asansör + otomatik kapı + giriş holü
• Bahçe duvarı, otopark, peyzaj (sınırını yaz)

Üstlenmediklerini de yaz

• Mobilya, beyaz eşya (aksi yazılı sözleşmede yoksa)
• Klima cihazı (altyapı dahil, cihaz hariç)
• Bahçe peyzajı (basit toprak düzlemesi dahil, ağaç hariç)
• Belediye / büyükşehir harçları (kat malikinin yükümlülüğüdür)
• SGK / vergi mükellefiyeti malik adına

Şunu peşinen aklınıza yazın: "hariç" yazmadığınız her kalemi malik dahil sanar. Türk Ticaret Kanunu'nun yorumu da aynı yönde. Açıkça çıkarmadığınız kalem, genel iş kapsamı içinde kabul ediliyor. Yani eksik yazdığınız şey, sonunda sizin sırtınıza biniyor.

3. Teknik şartname: kalitenin yazılı kanıtı

Şartname, teklifin hem en uzun hem de en kritik bölümü. Benim için bir teklifin ciddiyeti buradan belli olur. Üç tip bilgi taşır:

1. Standart referansları: beton C30-C35 (TSE/İSO/KGS uyumlu), demir S420a Nervürlü, izolasyon TSE 825 uyumlu. Standardı belirtmek "kaliteli yazılır" diyenden ayırır.
2. Marka kalemleri: kapı (Çelik/Pimaş), pencere (Pimaş/Şişecam), seramik (Çanakkale Seramik/Kale), mutfak (Akçalı/Kelebek), kombi (DemirDöküm/Vesbo/Arçelik), boya (Filli/Marbo), elektrik (Schneider/Legrand). Marka belirtmeyen teklif itibar kaybeder.
3. Ölçü ve adet: "Mutfakta 1 adet evye, 1 fırın, 1 ocak, ankastre değil set üstü." Belirsiz teklif her zaman müteahhitin aleyhinedir.

Marka seçim modları

Sahada müteahhitlerin kullandığı üç format var. Benim tavsiyem aşağıda belli ama önce üçünü de görün:

• Tek marka: "Pimaş PVC kullanılacaktır." Net ama esnek değil.
• Birincil + alternatif (önerilen): "Pimaş PVC veya muadili Schüco / Aluk." Hem net hem esnek; piyasa fiyat dalgasında müteahhite alan tanır.
• Sadece kategori: "Birinci sınıf PVC." Maliki şüpheye düşürür, sadece çok küçük tadilatlarda işe yarar.

4. Maliyet: m² × birim fiyat × kar marjı

Maliyet bölümünü kafanızda büyütmeyin. İşin özü sade bir aritmetik, gerisi süsleme:

Birim fiyatı bilerek sabit bir rakam olarak yazmıyoruz: demir, çimento ve işçilik ay ay değişiyor, bugün verilen rakam birkaç ay sonra yanıltıcı olur. Kendi güncel TL/m² rakamınızı formüldeki yerine koyup toplamı hesaplayın.

KDV oranı kritik: 150 m² altı net konutta %1, 150 m² üzerinde %20. Ticari alan ve dükkanda da %20. Burada yanlış oran yazmak doğrudan cebinizden çıkar, bunu hafife alan çok müteahhit gördüm. Teklif aşamasında mutlaka mali müşavirinize bir teyit ettirin.

Detaylı m² kırılımı için m² maliyet kırılımı yazımıza bakın. Kendi projenizin tahmini maliyetini görmek için ücretsiz hesaplayıcımızı kullanabilirsiniz.

5. Ödeme planı: dilimli, ilerlemeye bağlı

Açık söyleyeyim: parayı tek seferde peşin almak hem sizin hem malikin aleyhine. Kulağa cazip gelse de iki ayrı yerden zarar ettiriyor:

• Vergi açısından: Tek seferde tahsil edilen tutar kazanç olarak tek bir döneme yansır, oran avantajı kaybolur.
• Malik açısından: Ödediği para karşılığında ne yapılacağına dair aşamalar tanımsızsa malik tedirgin kalır.

Standart ödeme dilimleri

1. %10–20 ön ödeme: sözleşme imzası + ruhsat başlama
2. %30 kaba inşaat: taşıyıcı sistem tamam (kolon-kiriş-döşeme)
3. %30 ince iş: sıva-boya-seramik tamam
4. %10–15 mekanik: su-ısıtma-elektrik test edildi
5. %10 iskan teslimi: iskan ruhsatı + anahtar teslimi

Yarısı Bizden 2026 kapsamında devlet parayı üç eşit taksitle (subasman, taşıyıcı sistem bitimi, inşaat bitimi) ödüyor; ruhsatta ödeme yok. Projeniz Yarısı Bizden kapsamındaysa benim tavsiyem net: kendi ödeme planınızı da bu akışa oturtun. Yoksa devletten para gelmeden işçiye ödeme yapmak zorunda kalıp nakitte sıkışıyorsunuz.

6. Süre, gecikme ve mücbir sebep

Süre, herkesin gözünden kaçan ama bence maliyet kadar önemli bir parça. İşi geciktiren değil, süresini belirsiz bırakan müteahhit dava yiyor. Şunları mutlaka yazın:

1. Toplam süre: takvim günü değil, iş günü ile yazın. Türkiye'de standart konut projesi 14-18 ay, kentsel dönüşüm 22-28 ay sürer.
2. Aşama tarihleri: ruhsat alındıktan sonra hangi ayda hangi aşamanın biteceği. "Yaklaşık" yazmayın; net ay verin.
3. Mücbir sebep: doğal afet, yasal değişiklik, hammadde fiyat şoku (örn. demir bir ay içinde %30 üzeri arttıysa). Bu durumda gecikme cezası askıya alınır.
4. Gecikme cezası: aylık binde 1-2 (%0,1-0,2). Aylık %1 ve üzeri cezalar Yargıtay tarafından "fahiş" sayılır, indirilir veya iptal edilir.

7. Kabul ve onay sayfası

Teklifin son sayfasına, malikin imzalayacağı üç maddeyi koymanızı şiddetle öneririm. Küçük görünür ama ileride en çok bu sayfa işinize yarıyor:

• "Şartnameyi tamamen okudum, anladım."
• "Maliyet hesabı ve ödeme planını teslim aldım."
• "Sözleşme imzası öncesi avukat / mali müşavir danışmanlığı hakkım olduğunu biliyorum."

Bu üç onay, iş uyuşmazlığa dönerse elinizdeki en sağlam kâğıt oluyor. Bir de KVKK Madde 5/2-c kapsamında açık rıza beyanını ayrıca almayı unutmayın. Teklif aşamasında malikin telefon ve e-postasını aldığınız için bu kişisel veri onamı şart.

Sık yapılan 5 hata

1. Numara olmayan teklif: 2-3 sürüm yollanınca hangi metnin esas olduğu belirsiz kalır. Mahkemede zayıf düşersiniz.
2. Marka yazmamak: "Birinci kalite seramik" cümlesi kalitenin yazılı kanıtı değil; malikin gözünde teklifin değeri düşer.
3. Hariç-dahil ayrımı yapmamak: "Mobilya hariç" yazmazsanız malik dahil sayar. Teslimat anında pazarlık çıkar.
4. Tek seferde tüm parayı talep etmek: hem vergi açısından hem de malik psikolojisi açısından zarar.
5. Aylık %1 gecikme cezası: Yargıtay fahiş sayıp iptal eder; hem ceza alamaz hem de dava uzar.

İnşaatpanel'de bu nasıl çözülüyor?

Doğrusunu isterseniz, yukarıdaki 7 parçayı Word ve Excel'de hazırlamak saatler alıyor. Her revizyonda da her şeyi elden tekrar yazıyorsunuz. İnşaatpanel'de aynı teklif 4 adımlı bir sihirbazda yaklaşık 20 dakikada bitiyor:

• Proje adımı: il/ilçe, ada/parsel, m², sistem şablonu (Ekonomik / Standart / Lüks).
• Şartname adımı: 102 marka kütüphanesinden seçim, marka modu (tek / birincil+alternatif / kategori).
• Fiyatlandırma adımı: m² × birim fiyat × marj, KDV oranı otomatik (konut/ticari fark eder), destek taksiti çıkarımı.
• PDF + Sunum: KVKK uyumlu PDF, kat planı eki, müşteri sunum modu (login'siz token tabanlı URL — WhatsApp ile paylaşırsınız).

Şartname Asistanı, gözden kaçırdığınız maddeleri hatırlatıyor; Risk Analizi de sözleşme metnini Yargıtay 23. HD kararları açısından gözden geçiriyor. En sevdiğim tarafı şu: revizyon sürümleri kendiliğinden numaralanıyor. Yani bir uyuşmazlıkta "hangi sürüm esastı" sorusu hiç havada kalmıyor.