Kahramanmaraş'ta Kentsel Dönüşüm Firması Nasıl Seçilir? Malik Rehberi 2026

Kahramanmaraş'ta kentsel dönüşüm ya da yeniden yapım yapacak bir kat maliki olarak vereceğiniz en ağır karar, hangi müteahhitle yola çıkacağınız. Açık konuşayım: bu şehirde firma seçimi, Türkiye'nin başka hiçbir yerine benzemiyor. 6 Şubat 2023 depreminin merkez üssünde, kitlesel bir yeniden yapım sürecinin tam ortasındasınız. Bu, hem devletin büyük destek paketlerinin devrede olduğu hem de bölgeye akın eden firma kalabalığının içinde doğru ismi bulmanın zorlaştığı bir zemin. Bu yazı, firma seçiminin genel mantığını değil, özellikle Kahramanmaraş'a özgü gerçekleri anlatıyor. Konunun ülke geneli çerçevesini firma seçimi malik rehberimizde adım adım topladım; burada onun üstüne Kahramanmaraş katmanını ekliyorum.

Kahramanmaraş'ın gerçeği: yaranın üstünde yeniden inşa

Kahramanmaraş, 6 Şubat 2023 depreminin merkez üssüydü; Pazarcık ve Elbistan başta olmak üzere il genelinde büyük bir yıkım yaşandı ve arkasında derin bir insani acı bıraktı. Bu satırları o acıyı hafife alarak değil, oradan çıkış yolunu konuşmak için yazıyorum. Bugün bölgede yaşanan şey, tek tek binaların dönüşümünden ibaret değil; koca mahallelerin, sokakların yeniden ayağa kaldırıldığı toplu bir yeniden yapım süreci. Bu yüzden Kahramanmaraş'ta firma seçimi, çoğu şehirde olduğundan farklı bir yerden başlıyor: önce hasar tespit durumunuz ve hak sahipliğiniz netleşir, sonra dönüşüm ya da yeniden yapım kurgusu içine oturursunuz. Firmayla konuşmaya başladığınızda bu iki başlığın ne aşamada olduğunu bilmeniz, sizi baştan güçlü kılar. Süreç ağır ve duygusal; ama tam da bu yüzden kararı duyguyla değil, kanıtla vermek zorundasınız.

Firma öncesi: hasar tespiti ve hak sahipliği netleşsin

Kahramanmaraş'ta firma seçimini çoğu şehirden ayıran ilk fark, sürecin firmayla değil, kendi hukuki durumunuzla başlamasıdır. Binanızın hasar tespit sonucu ne? Az hasarlı, orta hasarlı, ağır hasarlı ya da yıkık mı? Yıkım kararı verildiyse hangi statüde? Bu soruların cevabı, hangi dönüşüm ya da yeniden yapım yolunun önünüzde açık olduğunu belirler. Aynı şekilde hak sahipliğiniz — yani devlet desteklerinden ve yeniden yapımdan yararlanma durumunuz — netleşmeden firmayla masaya oturmak, sizi zayıf konuma düşürür. Sahada gördüğüm bir tuzak şu: bazı firmalar, malikin bu başlıkları bilmediğini fark edince süreci kendi lehine kurguluyor ve maliki "her şeyi biz hallederiz" diyerek edilgen bırakıyor. Oysa hasar tespitine itiraz hakkınız, hak sahipliği başvurunuz ve destek tercihiniz sizin kararınız. Firmayı seçmeden önce bu zemini kendi elinizle sağlama alın; ne kadar bilgiliyseniz, karşınıza o kadar ciddi firma çıkar ve pazarlıkta o kadar dik durursunuz.

Çok firma sahada demek, yüksek risk demek

Bu yazıda size vereceğim en önemli uyarı bu başlıkta. Deprem sonrası Kahramanmaraş'a Türkiye'nin dört bir yanından çok sayıda inşaat firması geldi. Bir kısmı ciddi, güçlü ve deneyimli; ama önemli bir kısmı da bu büyük işten pay kapmak için sahaya inmiş, biten tek bir projesi olmayan, mali gücü tartışmalı, hatta baştan fırsatçı niyetle gelen firmalar. Sahada gördüğüm en tehlikeli yanılgı şu: "bu kadar çok firma varsa rekabet beni korur." Korumaz. Kalabalık sizi korumaz, aksine yanlış firmaya rastlama ihtimalinizi artırır. Sizi ancak kendi yaptığınız araştırma korur. Bu yüzden Kahramanmaraş'ta üç şeyi asla atlamayın:

• Biten iş kontrolü. Firmanın bölgede ya da başka bir ilde teslim ettiği, içine oturulmuş binaları olmalı. Broşür değil, gerçek bina.
• Mali güç kontrolü. Yıkım, hafriyat ve yeniden yapım uzun ve pahalı bir süreç; parası ortada biten firma sizi yarı yolda bırakır.
• Referans kontrolü. Firmanın daha önce çalıştığı maliklerle konuşun; sözünü tuttu mu, gecikti mi, sorun çıktı mı?

Firmanın parasal gücünü nasıl okuyacağınızı mali güç yazımızda, geçmiş projelerini ve referanslarını nasıl doğrulayacağınızı ise referans ve geçmiş proje kontrolü yazımızda adım adım anlattım. Kahramanmaraş'ta bu iki kontrolü es geçmek, en pahalı hata olur. Karşınızdaki firmanın bölgedeki işlerini değerlendirirken şunu da hesaba katın: komşu illerin süreçleri buradakiyle aynı işlemiyor. Sanayi kapasitesi yüksek bir pazarda ayıklama meselesine dönüşen Gaziantep'te firma seçimi ile Çukurova zemininin belirleyici olduğu Adana'da firma seçimi farklı ölçütler istiyor; başka ilde iş yapmış olmak tek başına yeterli referans değildir.

Zemin ve deprem-güçlendirme deneyimi olmazsa olmaz

Bir şehir depremle sarsıldıysa, o şehirde yeni yapılacak binanın güvenliği artık soyut bir konu değil, doğrudan hayatınızın konusudur. Kahramanmaraş'ta firma seçerken en önemli teknik ölçütünüz, firmanın zemin ve statik işlerindeki ciddiyeti olmalı. Bölgede zemin koşulları yerden yere değişir; kimi parselde sağlam zemin varken, kimi yerde ciddi zemin iyileştirmesi gerekir. Ciddi bir firma işin başında zemin etüdünü ve geoteknik raporu ister, statik projeyi ehil bir mühendise çizdirir ve şartnamede beton sınıfını (örneğin C30-C35), demir cinsini ve zemin iyileştirmesini net yazar. Bu başlıkları geçiştiren, "biz zaten sağlam yaparız" deyip yazıya dökmeyen firma, en büyük kırmızı bayraktır. Zemin etüdünün neden bu kadar kritik olduğunu ve raporda neye bakacağınızı zemin etüdü ve geoteknik rapor yazımızda ayrıntılı anlattım. Depremden korunmak için yaptığınız bina, özensiz yapılırsa amacını baştan yitirir.

Firmayı yerinde doğrulamak: kâğıt değil, çimento

Kahramanmaraş'ta güzel sunum yapan firma çok; arkasında gerçek iş olan firma ise az. İkisini ayırmanın tek yolu, firmayı yerinde doğrulamak:

• Biten binaları yerinde görün. Firmanın teslim ettiği binalara gidin, mümkünse içine girin, malzeme kalitesine ve işçiliğe bakın. Fotoğraf değil, yerinde gözlem.
• Oturan maliklere sorun. Dönüşümü ya da yapımı bitmiş binalarda oturan insanlarla konuşmak, bölgede en dürüst referanstır. Teslim zamanında mı oldu, söz verilen çıktı mı, sonradan sorun oldu mu?
• Yetki belgesi, oda kaydı ve ruhsatı teyit edin. Firmanın yapı müteahhitliği yetki belgesinin (YMYBN) bulunması, ilgili meslek odasına kayıtlı olması ve ilçe belediyesinde ruhsat geçmişinin olması, sizi paravan firmalardan korur.

Buradaki bütün doğrulama başlıklarını tek listede toplayan müteahhit seçerken 7 kontrol yazımızı Kahramanmaraş'ta mutlaka baştan sona uygulayın. Özellikle "çok kısa sürede bitiririm" vaadine temkinli yaklaşın; deprem bölgesinde ruhsat, hafriyat ve toplu koordinasyon süreçleri gerçekçi bir zaman ister. Gereğinden hızlı vaat, çoğu zaman ya bilgisizliğin ya da işi kapıp sonra savsaklamanın işaretidir.

Finansman: İADŞP ve 6306 destekleri kozunuz

Kahramanmaraş maliki finansman konusunda önemli bir avantaja sahip, çünkü devletin destekleri burada güçlü biçimde devrede. İADŞP 3 Milyon TL konut kredisi, geçerli olduğu yedi il arasında Kahramanmaraş'ı da kapsıyor: konut başına 3.000.000 TL'ye kadar, 180 ay vade, ilk 12 ay ödemesiz. Yarısı Bizden ise yalnızca İstanbul'da uygulanıyor, Kahramanmaraş'ta yok; bunun yerine deprem bölgesine yönelik ek devlet destekleri ile 6306 kapsamındaki kira yardımı (büyükşehir grubunda malike aylık 5.500 TL) ya da faiz destekli kredi (ikisi birlikte alınamaz) ve harç/vergi muafiyetleri seçenek olarak duruyor; İADŞP'nin detaylı başvuru sürecini İADŞP başvuru rehberimizde anlattım. Peki bu neden firma seçimini ilgilendirir? Çünkü cebinizdeki finansman, müteahhitle pazarlık dinamiğini baştan değiştirir. Kendi finansmanına hâkim bir malik grubu, firmanın "ben hallederim" vaatlerine daha az bağımlı olur ve daha dik pazarlık eder. Hangi paketin size uygun olduğunu görüşmelerden önce finansman karşılaştırma aracımızla tartın. Ayrıca tahliye döneminde hakkınız olan kira yardımının kimleri kapsadığını kira yardımı yazımızda bulur, size düşen tutarı kira yardımı hesaplayıcımızla bir senaryo üzerinden görebilirsiniz.

Kırmızı bayraklar: aceleye getiren firmaya dur deyin

Deprem bölgesinde en çok istismar edilen şey, maliklerin bir an önce evine kavuşma isteğidir. Fırsatçı firma bu duyguyu iyi bilir ve üstüne oynar. Kapınıza gelip "hemen imzalayın, yarın geç olur", "bütün bina imzaladı, bir siz kaldınız", "bu fiyat sadece bugüne özel" diyen firmaya karşı içgüdüsel olarak temkinli olun. Ciddi bir firma size düşünmeniz, avukatınıza danışmanız ve komşularınızla konuşmanız için zaman tanır; baskı yapan firma genellikle saklayacak bir şeyi olan firmadır. Kapıda anlaşma dayatmak, sözleşmeyi okutmadan imzalatmaya çalışmak, teminat ve gecikme cezası maddelerinden kaçınmak — bunların hepsi tehlike işareti. Bu işaretlerin tam listesini ve nasıl korunacağınızı dolandırıcılık ve kırmızı bayraklar yazımızda topladım; Kahramanmaraş'ta bu listeyi ezberleyin.

Malik birliği: bölgede en güçlü kartınız

Kahramanmaraş'taki yeniden yapım süreci, çoğu zaman tek bina değil, komşu parseller ve mahalle ölçeğinde ilerliyor. Bu da maliklerin birlik olmasını her zamankinden değerli kılıyor. Tek başına firmayla masaya oturan malik, pazarlıkta en zayıf konumdadır; ama binanın ya da adanın malikleri ortak hareket ederse, hem firma seçiminde hem pay ve şartname pazarlığında elleri çok daha güçlü olur. Ortak bir teknik heyet ya da güvendiğiniz bir temsilci belirleyin, teklifleri birlikte değerlendirin, kararı çoğunlukla alın. Firmaya "biz birlikteyiz ve aceleye gelmeyiz" mesajı vermek, size gelen tekliflerin kalitesini bir anda yükseltir. Kendi binanızda makul pay aralığının ne olduğunu görmek için, görüşmelere oturmadan önce kat karşılığı pay hesaplayıcımızla bir senaryo çıkarın; elinizde bir sayı olması, karşınızdaki firmanın teklifini bir anda somutlaştırır.

Kahramanmaraşlı malik için sıralı yol haritası

Sırayı şöyle kurmanızı öneriyorum, çünkü bu şehirde adımların sırası sonucu doğrudan değiştiriyor. En başta kendi dosyanız var: hasar tespit kaydınız ne, itiraz süreniz geçti mi, hak sahipliği başvurunuz hangi aşamada? Bunlar netleşmeden firma görüşmesi yapmak, bilmediğiniz bir zemin üzerinde pazarlık etmek demek. İkinci adım komşularınızla ortak tutum; üçüncü adım bölgede gerçekten iş bitirmiş firmaları listeleyip en az üçünü karşılaştırmak. Her firmayı yerinde bina, oturan malik tavsiyesi, yetki belgesi, oda kaydı ve ruhsat geçmişiyle doğrulayın. Zemin etüdü ile statik ciddiyetini şartnamede yazılı arayın. İADŞP ve 6306 destekleri arasındaki finansman tercihinizi görüşmeden önce belirleyin. Son olarak sözleşmeye teminat ve gecikme cezası maddesi koydurun. Bu adımların ülke geneli detaylarını firma seçimi ana rehberimizde bulacaksınız; Kahramanmaraş'a özgü teklif hazırlama ve süreç desteğini ise Kahramanmaraş kentsel dönüşüm teklifi sayfamızda topladık.

Aciliyet gerçek, ama karar acele değil

Bu şehirde yaşananların ağırlığını hafifletecek bir cümle yok; o yüzden denemeyeceğim. Söyleyebileceğim şey şu: bir an önce evine kavuşma isteği son derece anlaşılır ve bu istek sizin en kırılgan tarafınız. Karşı taraf bunu biliyor. Bu yüzden acelenin tek panzehiri, kararı duyguyla değil kanıtla vermek. Bölgede biten binaları gezmek, orada oturan insanlara sormak, firmanın mali gücünü doğrulamak ve şartnameyi satır satır okumak birkaç günlük iştir; imzanın sonucu ise yıllarca sürer. Hasar tespitiniz ve hak sahipliğiniz sizin dosyanızdır, elinizden bırakmayın. Komşularınızla birlikte hareket etmek, bu süreçte sahip olduğunuz en güçlü haktır. Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; binanıza özel her adımda bir avukat ve mali müşavirle çalışmanızı öneririm.