Müstakil Ev / Az Katlı Bina Kat Karşılığı Örneği
İki katlı, tek malikli bir müstakil evin kat karşılığı modeliyle apartmana dönüşümünü temsili olarak inceledik. Tek malikli ve az katlı yapılarda paylaşımı belirleyen asıl faktör, parselin imar hakkıdır (emsal): yani arsaya kaç m² inşaat yapılabildiği. Örnek, emsalin paylaşımı nasıl şekillendirdiğini gösterir.
Proje girdileri
- Mevcut yapı
- 2 katlı müstakil ev (~180 m²), tek malik
- Arsa
- ~250 m²
- İmar (emsal)
- Örnek: E=1,5 → ~375 m² inşaat hakkı
- Yeni bina
- ~5-6 daire (ortak alan dahil)
- Şartname
- Standart
Maliyet dökümü (temsili)
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| İnşaat (~450 m² brüt)~450 m² × güncel m² maliyetiniz | temsili |
| Yıkım + hafriyat | ~300.000 TL |
| Proje + etüt + ruhsat + harç | ~1.000.000 TL |
| Malik için kira yardımı~9.500 TL × ~22 ay | ~210.000 TL |
| Yaklaşık müteahhit maliyetiKDV/finansman hariç, temsili | ~15.000.000 TL |
Paylaşım / sonuç
Emsal artışı sayesinde tek katlı/iki katlı bir yapı, 5-6 daireli bir binaya dönüşebilir. Bu kazanım, kat karşılığını mümkün kılan asıl kaynaktır. Örnekte malik, oturduğu tek evin yerine birkaç daire alırken; müteahhit, kalan daireleri maliyet + kâr karşılığı olarak alır. Aşağıdaki dağılım temsilidir.
- Malik payı: ~2-3 daire (arsa katkısı karşılığı)
- Müteahhit payı: ~3 daire (maliyet + kâr)
- Belirleyici: Emsal (imar hakkı) ve arsa değeri
Süreç takvimi (temsili)
Çıkarım
Tek malikli müstakil ev dönüşümünde paylaşım, emsal (imar hakkı) ile doğrudan ilişkilidir: emsal ne kadar yüksekse, kazanılan daire o kadar çok, malik payı o kadar iyi olur. Emsal düşükse (örneğin arsa zaten doluya yakın inşa edilmişse) kat karşılığı malik için cazip olmayabilir; bu durumda nakit veya destek modelleri devreye girer. Karar öncesi parselin imar durumu belediyeden netleştirilmelidir.
Önemli notlar
- Emsal (E) ve TAKS/KAKS değerleri parsele özeldir; belediyeden imar durumu alınmalıdır.
- Tek malikli yapıda 2/3 çoğunluk sorunu yoktur; süreç daha hızlı olabilir.
- Bahçe/arsa fazlası varsa imar hakkı ve daire kazanımı artar.
- Devlet desteği malik üzerinden kullanılabilir (Yarısı Bizden / İADŞP).
Sık sorulan sorular
Müstakil evimi kat karşılığı verirsem kaç daire alırım?
Alacağınız daire sayısı, parselin imar hakkına (emsal) ve arsa değerine bağlıdır. Emsal yüksekse arsaya daha çok m² inşaat yapılabilir, dolayısıyla hem siz hem müteahhit daha çok daire alır. Net sayı, belediyeden alınan imar durumu ve yapılacak fizibilite ile belirlenir; sabit bir oran yoktur.
Emsalim düşükse kat karşılığı yapılır mı?
Emsal düşükse (arsa zaten büyük ölçüde inşa edilmişse) kazanılacak ek daire az olur ve kat karşılığı müteahhit için fizibıl olmayabilir. Bu durumda nakit (anahtar teslim) model, Yarısı Bizden hibe/kredisi veya İADŞP kredisi devreye girer. Karar öncesi imar durumunu netleştirmek şarttır.
Tek malik olduğum için süreç daha mı kolay?
Evet, genelde. Çok malikli binalarda 2/3 arsa payı çoğunluğunun sağlanması ve mutabakat süreci zaman alır; tek malikli müstakil evde bu sorun olmadığından anlaşma ve karar süreci daha hızlı işleyebilir. Yine de proje, ruhsat ve inşaat süreçleri aynı şekilde yürür.
↳ Kendi projenizin rakamlarını görün
Bu örnekteki hesabı kendi parselinize uyarlayın
Alan, sistem ve KDV oranını girin, anlık m² maliyet ve toplam tutarı görün. Binanız için güvenilir firma arıyorsanız ücretsiz başvurunuzu bırakın; bölgenizde çalışan anlaşmalı inşaat firmalarıyla eşleştiğinde size dönüş yapılır. Bağlayıcılık yok.