8 Daireli Bina Kentsel Dönüşüm: Maliyet Dökümü Örneği
Tipik bir 8 daireli, 5 katlı eski apartmanın yıkılıp yeniden yapılması senaryosunu temsili rakamlarla inceledik. Orta segment (standart) şartname, İstanbul rayici varsayıldı. Amaç, müteahhit ve maliklere maliyetin hangi kalemlerden oluştuğunu ve paylaşımın nasıl kurulduğunu göstermektir.
Proje girdileri
- Mevcut bina
- 5 kat, 8 daire (~110 m²/daire)
- Yeni inşaat alanı
- ~1.200 m² (ortak alan dahil)
- Şartname
- Standart (17 madde)
- Konum
- İstanbul, orta değerli ilçe
- Emsal
- Ek kat hakkı sınırlı (1-2 daire kazanım)
Maliyet dökümü (temsili)
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| İnşaat (kaba + ince yapı)~1.200 m² × güncel m² maliyetiniz (standart sistem) | temsili |
| Yıkım ve hafriyatMevcut bina + nakliye | ~900.000 TL |
| Mimari + statik proje, zemin etüdüProje müellifi + etüt | ~700.000 TL |
| Ruhsat, harç, yapı denetimBelediye harçları + YDK bedeli | ~1.100.000 TL |
| Geçici iskan / kira yardımı (8 hane)~9.500 TL/ay × ~22 ay (müteahhit üstlenirse) | ~1.700.000 TL |
| Yaklaşık toplam müteahhit maliyetiKDV ve finansman maliyeti hariç, temsili | ~40.400.000 TL |
Paylaşım / sonuç
Bu örnekte emsal artışı sınırlı olduğundan kat karşılığı, mevcut 8 daire + kazanılan ~2 daire = toplam 10 bağımsız bölüm üzerinden kurulur. Müteahhit, maliyetini ve kârını kazanılan ek dairelerden ve payına düşen bölümlerden çıkarır. Aşağıdaki dağılım temsilidir; gerçek oran emsale ve arsa değerine göre değişir.
- Maliklerde kalan (8 hane): 8 daire (mevcut haklar korunur)
- Müteahhit payı: ~2 daire (kazanılan ek bölümler)
- Müteahhit brüt geliri: ~2 daire satış değeri + (varsa) malik nakit katkısı
Süreç takvimi (temsili)
Çıkarım
Bu senaryoda projenin fizibıl olması, kazanılan ~2 dairenin satış değerinin müteahhidin ~40 milyon TL'lik maliyetini ve hedef kârını karşılamasına bağlıdır. Emsal artışı yoksa ve arsa değeri yeterince yüksek değilse, salt kat karşılığı müteahhit için kapanmayabilir; bu durumda malik nakit katkısı, Yarısı Bizden hibe/kredisi veya İADŞP kredisi fizibiliteyi açan kaynaklardır. Rakamların hepsi temsili olup gerçek proje parsel bazında hesaplanmalıdır.
Önemli notlar
- İnşaat m² maliyeti şartname seviyesine göre değişir; ekonomikte düşer, lükste belirgin artar.
- Ticari (dükkan/ofis) bölüm varsa KDV %20 olduğundan hesap ayrılmalıdır.
- Kira yardımını müteahhit mi malik mi üstlenecek, sözleşmede net belirtilmelidir.
- Yarısı Bizden seçilirse destek subasman, taşıyıcı sistem bitimi ve inşaat bitiminde 3 eşit taksitle ödenir.
Sık sorulan sorular
8 daireli binada müteahhit kaç daire alır?
Sabit bir sayı yoktur; müteahhit payı emsal (ek kat hakkı) ve arsa değerine bağlıdır. Bu örnekte emsal artışı sınırlı olduğundan müteahhit yaklaşık kazanılan ek daireler kadar (örneğin ~2 daire) pay alır. Yüksek emsalli/değerli parsellerde müteahhit daha fazla, düşük değerli parsellerde daha az pay alır ya da malik nakit katkısı gerekir.
Bu maliyete KDV dahil mi?
Hayır, örnekteki toplam müteahhit maliyeti KDV ve finansman maliyeti hariç temsili bir tutardır. Konut tesliminde KDV genelde %1, ticari bölümde %20 uygulanır; net hesap için projeye özel KDV oranları ayrıştırılmalıdır. Kendi projeniz için m² maliyet hesaplayıcısını kullanabilirsiniz.
Süreç gerçekten 24 ay sürer mi?
Takvim temsilidir; ruhsat yoğunluğu, malik mutabakatı, finansman ve hava koşulları süreyi etkiler. 8 daireli bir bina için anlaşmadan iskana kadar tipik süre genelde 20-30 ay aralığındadır. Sözleşmeye teslim süresi ve gecikme cezası maddesi koymak maliki korur.
↳ Kendi projenizin rakamlarını görün
Bu örnekteki hesabı kendi parselinize uyarlayın
Alan, sistem ve KDV oranını girin, anlık m² maliyet ve toplam tutarı görün. Binanız için güvenilir firma arıyorsanız ücretsiz başvurunuzu bırakın; bölgenizde çalışan anlaşmalı inşaat firmalarıyla eşleştiğinde size dönüş yapılır. Bağlayıcılık yok.