Kentsel Dönüşümde Müteahhitle İlk Görüşme: Malik Ne Sormalı? 2026

Müteahhitle ilk kez karşı karşıya oturmak, çoğu malik için biraz gergin bir andır. Karşınızda genelde güler yüzlü, kendinden emin, size güzel bir gelecek anlatan biri var. Açık konuşayım: bu görüşmenin amacı anlaşmak değil, doğru soruları sorup firmayı tanımaktır. İyi hazırlanmış bir malik, bir saatlik görüşmeden sonra o firmayla yola çıkıp çıkmayacağını büyük ölçüde bilir. Aşağıda tam olarak neyi, nasıl soracağınızı topladım. (Görüşme öncesi firmayı zaten araştırdıysanız daha iyi; nasıl yapılacağını firma seçimi rehberimizde anlattım.)

1) Referans projeler ve gerçek maliklerle iletişim

Bence en değerli soru bu. "Bugüne kadar hangi projeleri bitirdiniz, özellikle son üç tamamlanmış ve iskân almış işiniz hangileri?" diye sorun. Ardından bir adım öteye geçin: "O binalarda oturan maliklerden birkaçının telefonunu verebilir misiniz?" İşi biten, şeffaf bir firma bunu memnuniyetle yapar. Bocalayan, hep aynı 1-2 projeyi dolaştıran ya da "çok yakında bitecek" diye yarım işleri sayan firma size çok şey anlatmıştır bile. Bu referansları nasıl doğrulayacağınızı müteahhit seçerken 7 kontrol yazımızda ayrıntılandırdım.

2) Finansal güç ve aktif proje sayısı

Şunu doğrudan sorun: "Şu an aynı anda kaç aktif projeniz var?" Sahada gördüğüm makul sınır 2-3 proje; bunun üstüne çıkmış bir firma ister istemez hepsinin kontrolünü kaybediyor, sizin işiniz de sıraya giriyor. Devlet destekleri finansmanın büyük kısmını çözse de, ruhsat çıkana kadarki ilk aylarda masrafı müteahhit kendi cebinden karşılar. "Bu ilk dönemi nasıl finanse ediyorsunuz?" sorusuna net cevap veremeyen firma, tam da o aşamada tıkanabilir.

3) Net m², konum ve teslim süresi

"Bana tam olarak kaç m² net alanlı, hangi kat ve cephede bir daire veriyorsunuz?" Bu soruyu netleştirmeden hiçbir şey konuşmayın. Yüzde oranı soyut; sizin elinize geçen somut bir daire. Ardından teslim süresini sorun: "Ruhsattan itibaren kaç ayda teslim ediyorsunuz?" Cevap "inşaat şartlarına göre" gibi açık uçlu olursa, orada bir belirsizlik var demektir. Sürenin gerçekçi olup olmadığını kentsel dönüşüm ne kadar sürer yazımızla karşılaştırın.

4) Teminat verecek mi?

Doğrudan sorun: "İş yarıda kalırsa beni koruyacak bir banka teminat mektubu veriyor musunuz, tutarı ne olur?" Sağlam firma bu soruya rahatça cevap verir; çünkü işi bitireceğine güvenir. "Teminata gerek yok, biz güvenilir firmayız" cevabı bir kırmızı bayraktır. Teminatın nasıl işlediğini müteahhit teminatı yazımızda bulabilirsiniz.

5) Şartnamede hangi markalar yazılı olacak?

"Pencerede, seramikte, mutfakta, çelik kapıda hangi markaları kullanacaksınız ve bunlar sözleşmenin ekindeki şartnameye yazılı geçecek mi?" Bu soru çok şey açığa çıkarır. Somut marka söyleyen firma işini biliyordur; "birinci sınıf malzeme kullanırız" deyip geçen firma ise pratikte en ucuzunu koymayı planlıyor olabilir. Bu farkın tekliflere nasıl yansıdığını teklif karşılaştırma yazımızda gösterdim.

6) Gecikme, fesih ve pay

Son olarak "kötü senaryoları" konuşmaktan çekinmeyin: "Teslim gecikirse ne oluyor, sözleşmede aylık gecikme cezası var mı? İşi bırakırsanız fesih şartları ne?" Bu soruları rahatsız olmadan cevaplayan firma, kendine güveniyor demektir. Pay oranını da bu aşamada sorun ama tek ölçü yapmayın; makul aralığı müteahhit payı oranları yazımızdan öğrenip, kendi binanız için pay hesaplayıcımızla önceden bir fikir edinin.

Görüşme sonrası: notunuzu tutun

Görüşmeden çıkınca, sıcağı sıcağına kısa bir not tutun: hangi sözler verildi, hangi rakamlar konuşuldu, hangi soruda firma bocaladı? Birden fazla firmayla görüşeceğiniz için bu notlar sonradan çok işinize yarar; aksi halde kim ne demişti karışır. Verilen önemli sözlerin bir sonraki adımda yazılı teklife geçtiğini mutlaka kontrol edin. Sözlü kalan hiçbir vaadin değeri yok.

Özet

İlk görüşmeyi doğru yönetmenin sırrı basit: bunu bir sınav gibi görün, siz soruyu soran taraf olun. Referans, finansal güç, net m², teslim, teminat, şartname ve kötü senaryolar üzerine somut sorular sorun; cevaplardaki rahatlığı ve şeffaflığı okuyun. Görüşmeden sonra topladığınız teklifleri nasıl karşılaştıracağınızı teklif karşılaştırma rehberimizde bulacaksınız. Unutmayın: bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, sözleşme öncesi avukatınıza danışın.