Kat Karşılığı mı, Nakit mi, Hasılat Paylaşımı mı?
Bir kentsel dönüşüm projesinde arsa sahibi ile müteahhit arasındaki en temel karar, işin hangi finansman modeliyle yürüyeceğidir. Üç ana yol vardır: kat karşılığı (arsa payı karşılığı daire), nakit (anahtar teslim sabit bedel) ve hasılat paylaşımı (satıştan yüzde). Her modelin sermaye ihtiyacı, riski ve kazanç beklentisi farklıdır. Aşağıda üçünü yan yana karşılaştırdık.
Kat Karşılığı
Müteahhit binayı yapar, karşılığında belirli sayıda bağımsız bölümü (daire/dükkan) alır; malik de payına düşen daireleri.
Malik peşin para ödemez, arsasını sermaye olarak koyar
Müteahhit peşin arsa bedeli ödemez, nakit ihtiyacı düşer
Türkiye'de en yaygın ve oturmuş model, sözleşme örnekleri bol
Değer artışından her iki taraf da pay alır
Paylaşım oranı pazarlığı uzun ve çatışmalı olabilir
Müteahhit iflas/gecikme riskinde malik mağdur olabilir
Daire dağılımı (kat, cephe, manzara) anlaşmazlık kaynağı
Arsa değeri düşük yerlerde müteahhit için fizibıl olmayabilir
Peşin sermayesi olmayan ama arsası değerli olan malikler ve nakit yerine daire stoğu isteyen müteahhitler için.
Nakit (Anahtar Teslim)
Malik inşaatı sabit bir bedelle müteahhide yaptırır; bina tamamen malikte kalır, müteahhit sadece yüklenicidir.
Malik binanın %100'üne sahip olur, daire paylaşmaz
Maliyet ve kapsam sözleşmede net, sürpriz az
Müteahhit pay beklentisiyle uğraşmaz, işçilik odaklı
Devlet desteği (Yarısı Bizden/İADŞP) malike nakit akışı sağlar
Malikin peşin/aşamalı ciddi sermayesi veya kredisi gerekir
Maliyet riski (malzeme zammı) çoğunlukla malikte
Müteahhidin değer artışında payı yok, motivasyon sözleşmeye bağlı
Devlet desteği/kredisiyle finansmanı çözebilen, binasını paylaşmak istemeyen malikler için.
Hasılat Paylaşımı
Bina yapılır, satılır ve elde edilen hasılat (satış geliri) önceden belirlenen oranlarda malik ile müteahhit arasında paylaşılır.
Paylaşım daire değil para üzerinden, dağılım kavgası azalır
Piyasa iyi giderse iki taraf da yüksek getiri elde eder
Şeffaf hesap: satış fiyatı belli, oran belli
Satış süresi/fiyatı belirsizliği geliri öteleyebilir
Malik daire değil para alır; oturacak ev isteyene uygun değil
Satış stratejisi ve fiyat üzerinde anlaşmazlık çıkabilir
Türkiye'de kat karşılığına göre daha az yaygın
Oturmak değil yatırım/getiri amaçlayan, satışa açık malikler ve yap-sat odaklı müteahhitler için.
Yan yana karşılaştırma tablosu
| Özellik | Kat Karşılığı | Nakit (Anahtar Teslim) | Hasılat Paylaşımı |
|---|---|---|---|
| Malikin peşin sermaye ihtiyacı | Yok | Yüksek (kredi/destekle azalır) | Yok |
| Müteahhidin peşin sermaye ihtiyacı | Orta (inşaat) | Orta (inşaat) | Yüksek (satışa kadar) |
| Malik ne alır? | Daire | Binanın tamamı | Para (satış payı) |
| Değer artışından pay | Her iki taraf | Sadece malik | Her iki taraf |
| Anlaşmazlık riski | Daire dağılımı | Maliyet aşımı | Satış fiyatı/süresi |
| Türkiye'de yaygınlık | Çok yüksek | Orta | Düşük-Orta |
| Devlet desteğiyle uyum | Yüksek | Çok yüksek | Orta |
Hangisini seçmeli?
Peşin sermayeniz yoksa ve oturacak ev istiyorsanız kat karşılığı en doğal yoldur. Yarısı Bizden veya İADŞP kredisiyle finansmanı çözebiliyor ve binanızı paylaşmak istemiyorsanız nakit (anahtar teslim) modeli binanın tamamını sizde bırakır. Amacınız oturmak değil getiriyse ve satışa açıksanız hasılat paylaşımı daire dağılımı kavgasını ortadan kaldırır. Çoğu kentsel dönüşümde, malikin sermaye durumu ve 'daire mi para mı istiyorum' sorusu kararı belirler.
Sık sorulan sorular
Kat karşılığında müteahhit payı ortalama ne kadar?
Sabit bir oran yoktur ve resmî bir istatistik de yayımlanmaz; pay arsa değeri, emsal (imar hakkı) ve mevcut/yeni alan farkına göre pazarlıkla belirlenir. Arsa değeri yüksek merkezi konumlarda müteahhit payı düşer (malik lehine), düşük değerli bölgelerde yükselir. Net oran parsel bazında hesaplanmadan söylenemez.
Nakit modelde Yarısı Bizden desteği kullanılabilir mi?
Evet, hatta nakit (anahtar teslim) modeli devlet desteğiyle en uyumlu yoldur. Malik, Yarısı Bizden hibesi + kredisini ya da İADŞP kredisini kullanarak inşaat bedelini finanse eder ve binanın tamamına sahip olur. Müteahhit sadece yüklenici olduğu için destek doğrudan malikin nakit akışına girer.
Hasılat paylaşımı kat karşılığından daha mı avantajlı?
Duruma bağlı. Hasılat paylaşımı, daire dağılımı (kat/cephe/manzara) kavgasını ortadan kaldırır ve şeffaf para hesabı sunar; ancak malik daire yerine para aldığı için oturacak ev isteyene uygun değildir ve satış süresi/fiyatı belirsizliği geliri erteleyebilir. Yatırım amaçlı ve satışa açık malikler için avantajlı olabilir.
↳ Kararınızı verdiyseniz sıradaki adım
Binanız için güvenilir firma mı arıyorsunuz?
Ücretsiz başvurunuzu bırakın; bölgenizde çalışan anlaşmalı inşaat firmalarıyla eşleştiğinde size dönüş yapılır. Bağlayıcılık yok.